РБК: Метры под авто

11 июля 2014

Организация достаточного количества парковочных мест для личного автомобильного транспорта жильцов многоквартирного дома, а тем более крупного жилого комплекса, – весьма непростая для строительной компании задача. Для соблюдения нормативов по парковкам (а без этого проект просто не будет согласован) в границах имеющегося земельного участка приходится либо жертвовать драгоценными «жилыми» квадратными метрами, оставляя свободную территорию под хранение машин, либо тратиться на сооружение подземного или надземного многоярусного паркинга.

Второй вариант, с одной стороны, предпочтительнее, так как есть возможность вернуть понесенные затраты, продавая места или сдавая их в аренду жильцам. Казалось бы, что может быть лучше, чем хранить свой автомобиль в крытом паркинге? Однако плюсы подобной опции пока ценят в основном покупатели дорогого жилья, в массовом же сегменте предпочтение отдается хранению автомобиля на улице, даже если иногда найти свободное место во дворе проблематично. РБК с помощью экспертов и девелоперов разбирался, во сколько обходятся застройщикам «обязательные» и «факультативные» паркинги, а также какие суммы готовы за них платить покупатели жилья.

Метры под колесами

Правила землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ) предусматривают, что на каждые 80 квадратных метров общей площади квартир в жилом доме или жилом комплексе должно приходиться одно машиноместо. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности. «Однако даже после осуществления указанного выноса оставшиеся машиноместа зачастую не умещаются в пределах земельного участка, поэтому застройщику приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания либо размещать требуемые машиноместа во встроенном паркинге», – говорит генеральный директор АРИН Елена Лашаева.

Таким образом, решение строить или не строить подземный или встроенный паркинг чаще всего принимается не исходя из прогнозируемой востребованности (а значит потенциальной возможности продать машиноместа и получить прибыль) этого объекта, а исключительно ради соблюдения норм. Впрочем, чем выше класс жилья, тем, естественно, больше востребованность паркингов. «В дорогих сегментах жилой недвижимости паркинг уже является весомым фактором, который влияет на принятие решения о покупке квартиры, поэтому застройщики здесь предусматривают количество машиномест, исходя из количества квартир, часто закладывая в проект 1,5-2 машиноместа на квартиру», – отмечает генеральный директор УК группы «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев.

Парковка дороже автомобиля

По оценкам экспертов, себестоимость строительства одного парковочного места в отдельно стоящем многоэтажном паркинге начинается от 200 тыс. руб., во встроенном паркинге – в среднем от 500 тыс. руб., верхняя планка может достигать 1,5 млн руб и более, если речь идет не о просто встроенном, а подземном паркинге со всевозможными дополнительными опциями. Стандарные опции — это наличие в паркинге отопления, освещения, систем пожарной сигнализации и пожаротушения, видеонаблюдения.

В жилых комплексах высокого класса в паркингах могут быть предусмотрены лифты, позволяющие подняться из паркинга в квартиры, не выходя на улицу, определенные технические средства для, например, более удобного заезда и выезда автомобилей с низкой посадкой, мойка автомобилей, дополнительные системы контроля доступа и так далее.

Разброс цен, по которым паркинги предлагаются покупателям, еще больше. Так, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», стоимость паркингов начинается от 280 тыс. руб. сегменте масс-маркет, а самый дорогой паркинг в элитном сегменте в Петербурге на данный момент стоит 4,9 млн. руб. В сегменте масс-маркет можно найти предложения по 350 тыс. руб. за парковочное место и по 1,2 и даже по 1,9 млн руб., в сегменте «бизнес» минимальное предложение — 800 тыс. руб. за машиноместо, а максимальное — 2,6 млн руб., в элитном сегменте цены на паркинги начинаются от 1,3 млн руб.

Комфортно или бесплатно?

Хранить автомобиль в крытом отапливаемом паркинге, безусловно, удобно. Однако при наличии бесплатной альтернативы — хранению на улице — большинство владельцев автомобилей, приобретая новую квартиру, не спешат приобретать или арендовать парковочное место. Одна из причин, естественно, дороговизна. По словам Елены Лашаевой, практика показывает, что спрос на паркинг более высок среди людей, планирующих приобретение жилья класса «комфорт+» (более 70%), чем среди покупателей жилья массового спроса (40-50%).

«Если посчитать вдумчиво, то КАСКО обходится дешевле паркинга. Если машина стоит меньше миллиона рублей, то страховка будет стоить в среднем около 50 тыс. руб. Паркинг на стадии строительства в эконом-классе стоит 700-900 тыс. руб. и выше. Если паркинг будет стоит 1,5-2 млн. руб., то это 30 лет КАСКО за 50 тыс. руб. Получается нецелесообразно», – отмечает эксперт. Она также добавляет, что спрос на паркинг серьезно зависит от инфраструктуры района: если есть, где оставлять автомобили, то парковочные места пользуются меньшей популярностью, особенно если это очередной микрорайон, который построен на пустыре; если же преобладает плотная застройка, то паркинги покупают гораздо активней.

Однако чаще всего к моменту сдачи дома непроданными остаются от 15 до 50% парковочных мест. Распространенное явление для стимулирования спроса на парковочные места — всевозможные акции и специальные предложения, например, «паркинг в подарок», «паркинг за половину стоимости» при покупке квартиры. Некоторые компании, понимая невозможность быстро продать парковочные места и вернуть вложенные средства, готовы сдавать паркинги в аренду. «В этом случае заполняемость паркинга может быть существенно выше, а соответственно сроки окупаемости короче. Но для грамотного управления объектами компания должна обладать определенным опытом и квалификацией», – отмечает Арсений Васильев.

Что может переломить ситуацию и повысить спрос на паркинги? По мнению экспертов, только всевозможные законодательные инициативы, которые бы стимулировали строительство отдельно стоящих паркингов и делали невыгодным или невозможным хранение автомобилей во дворах. Пока таковых нет, большинство покупателей жилья массового спроса будет предпочитать организованным парковкам внутридворовые проезды, тротуары, а порой даже газоны и детские площадки.