Недвижимость и строительство Петербурга: с разбегу о санкции
29 июля 2014
Продажи нового жилья, набравшие разгон в первом квартале, резко притормозили во втором. На первичный рынок начинает давить внешнеполитическая и экономическая неопределенность.
С января по март, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», граждане приобрели у застройщиков 1,3 млн кв.м жилья. С апреля по июнь (включительно) — 1,1 млн кв. м. Всего за полугодие на 42,7% больше, чем за аналогичный период 2013‑го. На фоне других отраслей, например автопрома, где продажи за пять месяцев упали на 6%, жилищное строительство просто в шоколаде.
О причинах подъема и небывалой покупательской активности сказано много; главная — случилась массовая миграция денег из банков в квадратные метры.
Но когда в правительстве обсуждают повышение налогов (выбирая: ввести налог с продаж, поднять НДС, увеличить НДФЛ, или сделать все это одновременно), когда США и ЕС начинают «точечно» вводить санкции уже не персонально, а против российских компаний и целых отраслей, когда президент проводит чрезвычайное заседание Совбеза, посвященное «угрозе суверенитету и территориальной целостности страны», тут если и думать о покупке жилья, то не факт, что в данной юрисдикции.
Граждане во втором квартале приобретали не столько квартиры, сколько валюту.
И с доходной частью пока не очень складывается: реальные доходы населения, по данным Росстата, в первом полугодии сократились на 0,2% (по сравнению с аналогичным периодом 2013‑го).
Ипотека остается главным драйвером спроса на строительство. Но в июне даже Сбербанк, проводящий в финансовой политике «государственную линию», поднял ставки.
Как сообщают «Ведомости», все большая доля выданных населению кредитов уходит не на новые покупки, а на погашение долгов. За пять месяцев гражданам было предоставлено 3,4 трлн рублей, и 84% полученных средств пошли на погашение имеющейся задолженности. А если без учета ипотеки — 92%. В Москве и вовсе получился казус: выдано 465,2 млрд рублей потребительских кредитов, а задолженность при этом сократилась на 882 млн руб. То есть эти деньги пошли не в экономику, а обратно в банки…
Ипотечный сектор пока выглядит относительно более благополучным: у нас задолженность по жилищным кредитам составляет менее 4% ВВП, тогда как в Восточной Европе — от 10 до 40%.
То есть резервы для роста у рынка есть. Другой вопрос — будет ли потенциал реализован. Для этого нужна уверенность в завтрашнем дне, сегодня данный товар в дефиците.
Распокупались!
В Петербурге за полгода строители сдали в эксплуатацию 1 275 000 кв.м жилья в многоквартирных домах. В Ленобласти — 850 800 кв.м (примерно половина — ИЖС).
Всего, по сведениям экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие на региональном рынке появилось примерно 2,7 млн кв.м жилья в многоквартирных домах, из них: в обжитых районах Петербурга — 1,45 млн кв. м, в административно подчиненных — 139 230 кв.м, на пригородных территориях Ленобласти — 1,12 млн кв. м.
Специалисты «Главстроя-СПб» оценивают новое предложение несколько скромнее: 1,33 млн в первом квартале и 1,07 млн — во втором.
Аналитики АРИН также отмечают, что вывод новых объектов на рынок в 2014 году «превысил показатели предыдущих лет». В апреле продажи были открыты в 13 новостройках. В мае несмотря на обилие праздничных дней строители вывели 14 жилых комплексов. Новые объекты появляются в уже привычных местах: Мурино, Буграх, Девяткино, Кудрово…
История продолжается: даже с учетом весеннего ажиотажа объем предложения растет, опережая спрос. И это главная тенденция.
(В июле несмотря на спад продаж и неблагоприятные внешние факторы застройщики и лендлорды продолжали ту же игру: группа «СВП» заявила о предстоящем строительстве 1,5 млн кв.м в Шушарах; ЛСР начинает возводить комплекс на 422 000 кв.м у Шуваловского парка…)
Абсолютное лидерство по объемам заявленного жилья и по площади новых проектов в регионе удерживает Всеволожский район; доля пригородной зоны — 31% (в прошлом году — 28%).
Не обвал, так оползень
На конец второго квартала совокупный объем предложения в СПб и ЛО составил около 4,11 млн кв. м. Доля массового жилья — 86,6%.
Цены после короткого весеннего скачка ведут себя спокойно — как и полагается в рациональной экономике, когда предложение превышает спрос.
По сведениям ИИЦ «Недвижимость Петербурга», средние цены на типовое жилье с начала года даже несколько снизились; по мнению аналитиков «ПН» — на 4,3% подросли.
Квартиры бизнес-класса в обжитых районах Петербурга подорожали на 3,2%, элитные — на 9,5%.
Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает: «По результатам последних кварталов объем вывода новых проектов сопоставим с уровнем сложившегося спроса, что говорит о равновесном состоянии рынка…
По нашим прогнозам, совокупный объем спроса за 2014 год превысит 4 млн кв. м. Его прирост может составить порядка 10% по отношению к показателям 2013‑го».
Высокий уровень конкуренции, полагает г‑жа Трошева, стимулирует развитие рынка в сторону совершенствования характеристик жилых комплексов (улучшаются планировочные решения, оформление мест общего пользования, повышаются требования к уровню отделки квартир и т. д.), обостряется ценовая борьба за покупателя в нескольких активно застраиваемых зонах.
«Действительно, примерно с мая на рынке наблюдается спад покупательской активности, — комментирует Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака», — но ничего неестественного не происходит. Говорить об обвале продаж нельзя. На рынке первичной недвижимости мы имеем дело с плановым сокращением спроса после зимне-весеннего ажиотажа. Это сокращение более выражено по сравнению с 2013 годом. С конца апреля спрос упал примерно на 40%, но если вспомнить, как активен был рынок новостроек зимой и весной, то понятно, что сейчас ситуация просто держится в пределах нормы. Небывалый объем реализации первичного жилья в первом полугодии подтверждается объемом выданных ипотечных кредитов, и естественно, после такого бума рынок несколько поутих. На рынке вторичной недвижимости — сезонная летняя стабилизация, которую мы наблюдаем каждый год».
В прогнозах относительно динамики цен эксперты и маркетологи весьма осторожны. Большинство считает наиболее вероятным плавный рост в пределах инфляции — но это при условии, что не будет резкого ослабления курса рубля.
В неофициальных оценках специалисты все более скептичны. И не столько из-за изобилия негативных факторов, сколько из-за непредсказуемости вектора развития в целом.