БКН: Рынок аренды любит адекватных
По словам менеджера отдела аренды офиса на Энгельса, 115, ООО «Александр Недвижимость» Сергея Шулика, наибольшей популярностью у арендаторов в минувшем 2012 году, как и в 2011-м, пользовались однокомнатные квартиры по ставке до 20 тыс. рублей в месяц в спальных районах города – Приморском, Выборгском, Калининском, Невском, Фрунзенском и Кировском. Это квартиры общей площадью до 40 кв.м, в старых панельных домах, «брежневках» и «хрущевках». Традиционно более 80% заявок приходится на квартиры в пешей доступности от метро. Наиболее востребован сегмент бюджетного жилья. На ситуацию на рынке значительно повлияло большое количество новых построенных комплексов, в частности, новостройки у метро «Парнас», новые кварталы в Осиновой Роще, Девяткино, новостройки в Приморском и Красносельском районах. «В целом в мегаполисах России распространена длительная аренда. Конечно, изначально самое популярное жилье, которое предлагается в длительную аренду, – это комнаты, затем идет аренда однокомнатных, двухкомнатных и, наконец, элитных квартир», – говорит заместитель генерального директора группы компаний «Дарко» Людмила Михайлова. Идеальный вариантЕсли составить портрет идеальной квартиры для среднестатистического клиента, то это будет квартира в спальном районе, у метро, после ремонта – не обязательно «евро», но хорошего по качеству, с мебелью и техникой. «Квартиры с такими характеристиками сдаются в первый же день», – отмечает Сергей Шулик. Если говорить о бюджетном жилье, то на сегодняшний день спрос на аренду такого жилья стабилен, сезонность спроса не ярко выражена, и, если цена на квартиру не завышена, квартира уйдет в течение нескольких дней. Среди главных требований, по словам руководителя отдела аренды АН «» Татьяны Болбошенко, – наличие хорошего ремонта и полного набора мебели и бытовой техники, включая стиральную, а иногда и посудомоечную машину. Что касается расположения, то арендодатели стали заметно реже указывать пешеходную доступность до станции метро в качестве одного из главных пожеланий. В низкий сезон, когда арендаторы могли позволить себе выбирать, наиболее быстро уходили квартиры, привлекательные по сочетанию цена-качество. Причем иногда наниматели готовы были заплатить больше за комфорт. Срок экспозиции приличной квартиры по адекватной арендной ставке – сутки. Хорошо уходят однокомнатные квартиры по ставке до 30 тыс. рублей в месяц – за эти деньги в основном предлагаются центр и Московский район. В Приморском районе по такой ставке можно снять квартиру с интересной планировкой и авторским дизайном.
Аренда для делаАктивизировался в 2012 году и рынок корпоративной аренды. Так, Людмила Михайлова рассказывает, что вместе с восстановлением и динамичным ростом спроса на аренду апартаментов со стороны международных компаний и консульств бюджеты, выделяемые ими на жилье своих сотрудников, достигли показателей трехлетней давности. Главным отличием корпоративной аренды является безналичный расчет. Требования иностранных и российских арендаторов разнятся. Иностранные граждане в первую очередь обращают внимание на метраж квартиры и качество ремонта, российские специалисты предпочитают роскошное оформление квартиры с использованием эксклюзивных материалов. Иностранцы особое внимание уделяют вопросам безопасности. В частности, они не готовы рассматривать нижние этажи, квартиры в домах, где парадные не охраняются, в то время как для отечественных менеджеров этот фактор не играет особой роли. «Корпоративная аренда средне- и высокобюджетных апартаментов является приоритетной как для арендатора, так и для арендодателя. Для арендодателя договор с крупной компанией является гарантией своевременной оплаты. Собственнику важно и то, что данная квартира может быть арендована этой же компанией и по окончании договора аренды – уже для проживания другого сотрудника», – подчеркивает Людмила Михайлова. По мнению эксперта, существенным критерием для корпоративных арендаторов является качество ремонта в квартире. Также важна юридическая чистота жилого объекта, квартира не должна иметь никаких обременений или ипотеки, поэтому всегда запрашивается справка из ЕГРП. «Основные требования компаний к жилью для руководства включают в себя безопасность (консьерж, видеонаблюдение), благополучное окружение, наличие парковки (подземный паркинг, закрепленное место на придомовой, дворовой территории или недалеко от дома), новый дом или здание, прошедшее реконструкцию. В случае если одно из этих требований не выполняется, его отсутствие может быть компенсировано некими преимуществами, например, выдающимися видами из окон, эксклюзивным дизайном квартиры», – отмечает Людмила Михайлова. Сергей Шулик считает, что корпоративная аренда квартир составляет ничтожную долю от всех сделок по аренде жилья. Запросы на такое жилье можно разделить на два вида: это жилье для менеджеров среднего звена, руководителей и топ-менеджеров и жилье для сотрудников и работников подразделений. В первом случае это квартиры в непосредственной близости к центру города, как правило, с качественным ремонтом, мебелью, техникой, наличием всех коммуникаций, иногда видеонаблюдением и возможностью парковки. Во втором случае – бюджетное жилье, чаще всего двух-трехкомнатные квартиры, в которые работодатели могут поселить сразу несколько своих сотрудников. Как правило, такие квартиры снимаются в непосредственной близости к месту работы жильцов.
Цена вопроса«Наибольшим спросом в 2012 году пользовались однокомнатные квартиры в новых домах в пешей доступности от метро. Средняя площадь – 35-45 кв.м, стоимость аренды – 20-35 тыс. рублей. Самым оживленным является эконом-класс. Далее бизнес-класс, затем “элита”. Изменения в предпочтениях заключаются в следующем: арендаторы стали искать квартиры, которые сдаются впервые и в которых присутствует новая мебель, – считает специалист отдела аренды АН «Итака» Александр Пастухов. – Быстрее всего сдаются квартиры у метро с незавышенной ценой и современным ремонтом и техникой. В среднем экспозиция такого объекта занимает от 2 до 5 дней. Срок зависит от правильной цены объекта, предпочтений собственника и оперативности специалиста, с которым он работает». По мнению менеджера департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость» Светланы Алексашиной, если еще в середине 2012 года можно было найти однокомнатную квартиру за 15 тыс. рублей в месяц плюс коммунальные услуги, то сегодня даже предложения самого низкого качества выставлены по ставке от 17 тыс. рублей в месяц плюс КУ. В среднем за эти деньги можно снять однокомнатную квартиру в панельном доме 70-80-х годов постройки, со «средним» ремонтом или без него и со старой мебелью. Если же подобный дом расположен у метро, ценник на квартиру автоматом поднимается до 20 тыс. рублей в месяц плюс КУ. Например, с открытием метро «Бухарестская» и «Международная» стоимость аренды в окрестных микрорайонах существенно выросла: с 17-18 до 20 тыс. рублей в месяц за «однушку». Новостройки даже дальше от метро стоят не менее 25 тыс. рублей в месяц. По мнению директора департамента аренды агентства недвижимости Home estate Елены Журавлевой, самым высоким спросом пользуются квартиры в Приморском, Выборгском, Калининском, Невском районах. Средняя стоимость аренды квартиры-студии там составляет около 20 тыс. рублей, однокомнатной квартиры площадью 36-45 кв.м – 22 тыс. рублей. Стоимость аренды двух-трехкомнатной квартиры бизнес-класса в центре города составит 65-70 тыс. рублей в месяц. Если говорить об элитных квартирах, то в этом сегменте наиболее популярно жилье на Крестовском острове, а также у Таврического сада. Здесь арендные ставки составляют 75-150 тыс. рублей в месяц. Цены на аренду сильно выросли за осень – примерно на 15%. В основном, рост стоимости произошел в сегменте массового спроса, стоимость элитных объектов выросла незначительно. Впрочем, эксперты отмечают, что действительно качественных объектов в элитном сегменте не так много и их стоимость и так высока, что соответствует ситуации, связанной с ограниченностью предложения. Что касается «простых» двух-трехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, то их арендная ставка может не меняться несколько лет, а иногда даже понижаться – из-за амортизации.
Традиционный рост. Арендные ставки в прошедшем году значительно выросли по сравнению с периодом 2010-2011 годов, и связано это в большой степени с появлением на рынке аренды существенного числа квартир в новостройках.