Комнед: Славная коммерция
Проспект Славы и улица Типанова в связке образуют один из наиболее оживленных транзитно-транспортных и торговых коридоров в юго-восточной части Петербурга. Местный стрит-ритейл в основном востребован под разнообразные заведения общепита, магазины формата «у дома» и сферу услуг.
Пр. Славы протяженностью 3,6 км пересекают пять улиц Фрунзенского района. Это пограничная магистраль для микрорайона Купчино. Вдоль южной стороны проспекта растянулся парк Интернационалистов (от Бухарестской до Пражской ул.). В конце – Гамбургская площадь, названная в честь немецкого города-побратима. Если двигаться к Московскому проспекту, трасса переходит в улицу Типанова (1,9 км).
В начале проспекта (дом 5) в отдельном здании обосновался супермаркет «Эльдорадо» (свыше 2000 кв.м). На углу с Бухарестской ул. действует ТЦ «Слава» (4300 кв.м), побывавший некогда кинотеатром, а затем и казино. Теперь там расположен ресторан «Ялта» и один из книжных магазинов сети «Буквоед».
Освоение территории вблизи Пражской ул. и Гамбургской площади происходило в последние 20 лет. В феврале 2006-го здесь открылся ТРК «Южный полюс» (35 000 кв.м) с парковкой на 700 машин. Этот комплекс брокеры считают одним из наиболее удачных периферийных торговых объектов, который никогда не пустовал. Рядом с ним примерно в это же время финский концерн «ЮИТ» завершил масштабный ЖК «Новая Европа» с торговыми встройками на первых этажах. Помещения были распроданы еще на этапе строительства.
Офисов вдоль самой магистрали не наблюдается, но по соседству, в глубине Софийской ул., в аренду предлагаются разные «миксты» из контор, производственных и складских помещений. Около десятка деловых центров расположены в промзоне между ул. Фучика и Белы Куна. Вблизи пересечения с Южным шоссе функционирует бизнес-парк «УНР-63». Периодически освобождающиеся помещения сдаются в среднем по 450-800 руб./кв.м в месяц.
В июле этого года правительство Петербурга согласовало строительство океанариума на участке, который граничит с проспектом и прилегает к парку Интернационалистов (его площадь – около 3,6 га). Девелопер проекта – ООО «Оптима». Строительство планируют завершить в 2017 году. На территории океанариума расположатся шесть бассейнов для плавания с дельфинами, кинотеатр, морской музей и два театра с ластоногими и касатками. Сумма инвестиций оценивается в 3,5 млрд рублей.
Рядом «Группа ЛСР» реализует крупный проект жилой застройки – комплекс «София». Первые корпуса должны быть сданы уже в конце года: в продаже есть пара универсальных встроек, имеющих входы со двора, размером 124-150 кв.м по цене 124 000 руб./кв.м. Общая площадь коммерческих помещений в ЖК – более 2000 кв.м.
Наиболее интересные для коммерсантов места – перекрестки с Пражской, Бухарестской и Будапештской улицами. Арендаторы здесь меняются не часто, поскольку расценки на помещения адекватные. Свободных объектов традиционно немного. Как правило, это универсальные встройки на некотором удалении от популярных «пешеходных троп» по ставкам 750-1200 руб./кв.м в месяц.
Северная сторона пр. Славы (от Белградской до Бухарестской ул.) была застроена в 1960-х девятиэтажными кирпичными домами. Первые этажи отданы под магазины с большими витринами. Там, в частности, разместился Купчинский универмаг, частично владеющий этими площадями и поныне. Активная застройка южной (нечетной) стороны началась позднее. Здесь преобладают высотные жилые здания с коммерческими помещениями разной планировки и назначения.
Встройки вдоль всей магистрали заняты разнообразными магазинами и заведениями общепита среднего ценового сегмента, в числе прочих представлены и федеральные сети. Арендаторы ликвидных помещений имеют долгосрочные договоры, поэтому ротация происходит редко. Дома, расположенные на первой линии, отделены от оживленной трассы карманом, специально предназначенным для парковки, что делает подъезд к магазинам удобным.
На углу пр. Славы и Бухарестской ул. строится новая станция метро. Ее ввод в эксплуатацию намечен на 2018-й.
Для улицы Типанова характерен проездной трафик, а не пешеходный, поэтому спрос на встроенные помещения избирательный. Плотные жилые кварталы сконцентрированы на концах этой трассы, где имеются разветвленные развязки.
Середину ул. Типанова занимает торгово-промышленная зона с ТЭЦ. На углу с пр. Гагарина расположен ТК «Питер» площадью 47 500 кв.м, открытый в августе 2006 года. Его парковка рассчитана на тысячу машин.
Стоявший неподалеку кинотеатр «Планета» (на ул. Типанова, 25) снесли в конце 2011-го, предположительно ради жилой застройки. Собственник участка – компания «Стэк Шоу», прежде управляла здешним игорным клубом. Год назад Комиссия по землепользованию и застройке отказалась согласовать возведение жилья на месте бывшего кинотеатра «Планета», сославшись на то, что пятно находится в квартале сложившейся застройки, где не хватает социальных объектов, а новый дом еще увеличит нагрузку на инфраструктуру. Дальнейшая судьба надела пока непонятна.
На пересечении с пр. Космонавтов с 2003 года работает один из гипермаркетов О’КЕЙ: 15 000 кв.м с парковкой на 650 автомобилей. Напротив него возвышается ЖК «Доминанта» (застройщик – стройкорпорация «Элис»), куда встроен ТЦ «Космос» (35 000 кв.м). Среди арендаторов – супермаркет «Лайм», магазин бытовой техники, детский универмаг, заведения общепита и развлекательный центр.
По оценкам брокеров, средний диапазон ставок в торговых галереях ТК, расположенных вдоль пр. Славы и ул. Типанова, составляет 2200-3000 руб./кв.м в месяц.
, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге:
– На первых этажах домов вдоль проспекта Славы набор арендаторов стандартный для спальных районов: продуктовый ритейл, заведения общепита, банки, аптеки, ювелирные салоны и магазины обуви. Свободные помещения появляются редко и при адекватных технических характеристиках быстро находят нового арендатора. Уровень ставок сопоставим с другими «спальниками» и составляет в среднем 1500-2000 рублей за кв. м в месяц.
, руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Как правило, среди местных ритейлоров преобладают представители ценового уровня «средний» и «средний минус». На проспекте Славы и улице Типанова стабильно сохраняется около 10% свободных площадей в результате ротации арендаторов и после сдачи в эксплуатацию очередного жилого комплекса. Стоимость аренды квадратного метра на ул. Типанова варьируется от 1200 до 1850 руб./кв.м. Диапазон цен при продаже помещений широк – от 35 000 до 150 000 за «квадрат». Стоимость аренды на проспекте Славы – от 1000 до 3000 руб., ценники в сделках купли-продажи – от 85 000 до 200 000 рублей. Предложений объектов в собственность в этом районе меньше, чем желающих их купить.
, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Не всякий бизнес стоит открывать на этих улицах, так как население микрорайона отличается, например, от обитателей домов на Комендантском проспекте. Так, модный бар, ориентированный на молодежь, скорее всего, не будет популярен. Более комфортно на пр. Славы чувствуют себя магазины формата «у дома», продуктовые сетевые операторы, аптеки, небольшие салоны красоты. Свободные площади можно найти и в торговых комплексах, и во встроенных помещениях. Арендаторы меняются, как правило, через три-четыре года. Ставки аренды на объекты у ст. м. «Московская» доходят до 2700 руб./кв.м. Если вход в помещение со двора, они составляют 900-1000 руб. за кв.м.
, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– В целом все крупные торговые объекты в этой зоне заняли свою рыночную нишу. Некоторые трудности испытывает ТК «Космос». Проблема в том, что он расположен в стилобате жилого комплекса.
, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE:
– У нас много заявок на покупку недвижимости в этом микрорайоне. В основном компании приобретают площади для собственных нужд (от 300 до 2000 кв.м). У сетевиков есть спрос на встроенные помещения до 1000 кв.м. Цены начинаются от 120 000 руб./кв.м.