Строительный еженедельник: Недвижимость от бури до затишья
В первом полугодии текущего года продажи на рынке и готового, и строящегося жилья демонстрировали хорошую динамику. По данным отчета консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за шесть месяцев в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти было продано 2,41 млн. кв. м строящегося жилья. Это на 9% больше показателя продаж за аналогичный период 2013 года. Цены на квартиры в строящихся домах Петербурга за это же время выросли на 4,3% (в самом популярном эконом-классе), в пригороде – на 4,2%.
Не отставал по темпам продаж и вторичный рынок жилья. Число сделок здесь выросло по итогам полугодия на 19%. Основной спрос пришелся на так называемую «новую вторичку» – квартиры в сданных и заселенных новостройках.
Специалисты отмечают, что основной объем продаж пришелся на первый квартал текущего года. Однако природа ажиотажного спроса не внушает оптимизма: обесценивание рубля, закрытие ряда банков, опасения по поводу роста ипотечных ставок – вот что заставило многих искать в недвижимости тихую гавань для своих сбережений. То есть, спрос на недвижимость вырос фактически искусственно и довольно быстро вернулся в обычное русло: конец весны – начало лета уже показали отрицательную динамику.
Осенью рынок недвижимости традиционно оживает. Однако на этот раз ни серьезного роста спроса, ни тем более ажиотажа эксперты не ждут. «Экономика не принесла потребителю лишних денег, – пояснил «БалтИнфо» председатель совета директоров «АРИН» Андрей Тетыш. – Тот ажиотаж, который мы наблюдали в феврале-апреле – это были запасы из закромов потребителя. Возможно, случится чудо, и рынок насытят какие-то запасы, о которых мы не знаем. Однако не думаю, что так будет».
Из числа возможных источников таких запасов сразу можно исключить ипотеку: в июле – августе сразу несколько банков повысили ставки по ней на 0,5 – 1%. «Повышение ставки по ипотеке, безусловно, отразилось на спросе на этот кредитный продукт, – рассказывает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – Можно наблюдать общее снижение спроса на жилищные кредиты. Это повлияло в целом на спрос на первичную недвижимость. В июле 2014 года доля ипотечных сделок в общей структуре продаж первичного рынка достигла 60%, поэтому сокращение объемов ипотеки существенно затронет первичный рынок жилья».
Не предвидится в ближайшие месяцы и скачков цен. «Не ожидаю от этого года бурных событий ни в рост, ни в жесткое падение, – говорит Андрей Тетыш. – Не вижу фундаментальных факторов, которые могут обеспечить рост цен более чем на 10%, то есть на уровень инфляции. ВВП все-таки находится в состоянии, близком к стагнации». Не надо ждать и обвала цен на недвижимость. Эксперт напоминает, что даже в самые жестокие кризисы мы не видели проседания цен на жилую недвижимость более чем на 20%. Но говорить сейчас о новом витке кризиса было бы преждевременно.
Пока же те, кто присматривается к новой недвижимости, могут успеть воспользоваться акциями от застройщиков. «В этом году из-за перегрева цен на отдельные объекты в первом полугодии максимальные скидки достигают 25-30%. Такие скидки чаще всего предоставляются на наименее ликвидные квартиры, но есть и исключения», – говорит старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.
Продавцы жилья стараются также нивелировать рост ипотечных ставок, предлагая своим клиентам хороший дисконт при оплате всей суммы сразу. По данным NAI Becar, скидки при единовременной оплате у ряда застройщиков могут достигать 25%.
Помимо «замешанных» на ситуации в Украине колебаний валюты и прочих рисков, рынку недвижимости так или иначе придется отыграть еще один не самый благоприятный фактор – санкции в отношении России. Пока никто не знает, как долго и как серьезно они будут действовать, и насколько сильно эти ограничения способны повлиять на российскую экономику.
Значение санкций для рынка недвижимости эксперты оценивают по-разному. Как отмечает Андрей Тетыш, отечественная строительная отрасль не сможет полностью отказаться от импортных стройматериалов и оборудования, но влияние санкций на нее будет одним из самых невысоких. «Во-первых, почти все сыпучие материалы добываются локально. Во-вторых, в строительной истории совершенно немного вещей технологически незаменяемых. Строительный рынок с точки зрения комплектующих и материалов весьма конкурентен, и производителям, например, каких-нибудь итальянских отопительных приборов нужно очень хорошо подумать, стоит ли им играть в такую игру. Потому что их место займут моментально, и вернуть его обратно будет очень тяжело», – отмечает Тетыш. Наконец, кордон санкций вряд ли станет «глухим». Все равно останутся поставки из Китая, Турции, и через эти «дыры» будет поставляться все необходимое.
Другой вопрос – влияние санкций на финансовый сектор. Меры, предпринятые ЕС в отношении наших государственных банков, хоть и косвенно, но оказывают существенное влияние на петербургский рынок недвижимости, считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Так, в корпоративном сегменте санкции влияют на увеличение стоимости заемного финансирования, с которым связаны практически все проекты по девелопменту или приобретениям недвижимости. «Но через госбанки валютное финансирование теперь недоступно, у них нет ресурсов по привлечению на Западе длинных кредитных денег по низкой ставке. Приходится привлекать средства на российском рынке, с более дорогими рублевыми ставками. Экономика проектов, связанных с недвижимостью, изменяется, и в итоге это повлияет на стоимость недвижимости, отразится на девелоперах и инвесторах», – говорит эксперт.
Те же самые процессы в потребительском сегменте ведут к повышению ставок по ипотеке и потребительским кредитам. А в условиях и без того высокой закредитованности населения рост ставок по ипотеке гарантированно не приведет к росту числа покупок недвижимости.