Юридическая чистота квартиры: проверяем сами
Большую часть информации о приобретаемой квартире можно получить из трех документов – это свидетельство о праве собственности, справка по форме 9 и выписка из ЕГРП.
Основным документом, подтверждающим право владения и распоряжения объектом недвижимости, является свидетельство о регистрации права собственности. Проверку чистоту квартиры при покупке есть смысл начать с изучения этого документа, поскольку он содержит немало полезной информации об объекте.
В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено всего несколько месяцев назад, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И если продавец не сможет объяснить причину своего поступка, от покупки лучше отказаться.
В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти т. д. Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет – выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.
Если свидетельство о праве собственности выдано недавно, поинтересуйтесь, почему владелец решил продать свою недвижимость
«Конечно, подобный сценарий развития событий маловероятен – не стоит отказываться от покупки лишь потому, что продавец не является родственником дарителя или наследодателя. Но есть смысл проявить бдительность, особенно если свидетельство о праве собственности выдано недавно. Если сомневаетесь в чистоте квартиры – лучше застраховать риск утраты права собственности», – советует нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Если продавец приобретал квартиру на стадии строительства, основанием для возникновения права собственности обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы, по которой приобреталась квартира у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора долевого участия либо соглашения о паенакоплении. Тогда квартира будет являться совместной собственностью супругов и необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ требуется вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры – один супруг или оба.
Основанием для регистрации права собственности часто является договор приватизации. В этом случае у продавца стоит потребовать документ, подтверждающий его регистрацию по месту жительства на момент приватизации, а также – справку по форме 9, которая содержит сведения о прописанных в квартире гражданах. Важно проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета. Помните, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире, в некоторых случаях сохраняют право на проживание в ней. Так, например, право бессрочного пользования квартирой сохраняется за гражданами, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу либо осуждения за совершение преступлений и вынесения приговора, связанного с лишением свободы (БН подробно рассказывал читателям обо всех обременениях квартир на вторичном рынке).
Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком» можно без согласия органов опеки и попечительства. Но, как утверждает Алексей Комаров, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры, в которой проживали или были зарегистрированы дети, может быть признана недействительной. Потому перед тем как проводить сделку, будет нелишним поинтересоваться, где будет жить ребенок.
На следующем этапе нужно проверить, не обременена ли квартира действующим договором коммерческого найма. К сожалению, сделать это довольно затруднительно – ведь подобные соглашения не регистрируются в Росреестре. Можно лишь посоветовать быть предельно внимательными при осмотре и приемке: следите, чтобы продавец вывез все личные вещи из квартиры, а при переезде обязательно поменяйте замки.
Далее необходимо изучить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Мы уже описывали алгоритм ее получения. Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры, и, что самое важное, – действующих в отношении недвижимости обременений. Из документа можно узнать, находится ли объект в залоге, наложен ли на него арест, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.
Переходим к следующему шагу – проверке технического паспорта. Из него можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом. С юридической точки зрения, наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Однако если в результате такой перепланировки были нарушены права соседей (или, хуже того, были повреждены несущие стены), всю ответственность будет нести уже покупатель.
Наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Но всю ответственность за последствия такого «ремонта» будет нести покупатель
Проблемы неизбежны и в случае покупки объекта с измененными границами. Например, продавец объединил две соседние квартиры, но не узаконил такую перепланировку. Приобрести это жилье вам никто не помешает, но Росреестр откажется оформлять право собственности нового владельца, сославшись на изменение объекта недвижимости, границы которого не учтены в Государственном кадастре недвижимости. Важно помнить, что несогласованные перепланировки значительно снижают стоимость квартиры: если вы все-таки решитесь ее купить, есть смысл поторговаться.
Ваша задача как будущего покупателя – досконально проверить юридическую чистоту квартиры. И лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в свидетельстве о праве собственности, справке по форме 9 и выписке из ЕГРП, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.
Важно помнить, что несогласованные перепланировки значительно снижают стоимость квартиры: если вы все-таки решитесь ее купить, есть смысл поторговаться
При всем том, как утверждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова, абсолютной гарантии чистоты сделки при покупке квартиры вам никто не даст. «К примеру, если квартира будет продана по поддельным документам, прежний собственник сможет в судебном порядке доказать, что объект выбыл из владения помимо его воли. Скорее всего, в этом случае изымут объект у добросовестного приобретателя», – констатирует она.
К тому же юридическая чистота квартиры – это законность всех когда-либо проводимых с ней сделок. Если выясняется, что таковых было несколько, а проводились они в простой письменной форме, наивно думать, что вы сможете проверить законность каждой из них.