БалтИнфо: Позолотили метры
21 октября 2014
Поправки в Налоговый кодекс РФ, которые кардинально меняют начисление налога на коммерческую и жилую недвижимость, в прошлый понедельник подписал президент РФ. Согласно этому закону, налог будут рассчитывать исходя из кадастровой стоимости имущества (то есть более – менее приближенной к рыночной), а не инвентаризационной. Используемый ныне подход изрядно устарел: инвентаризационная стоимость рассчитывается по стоимости объекта недвижимости аж на 1969 год (если дом построен позже, то цена берется на год постройки). Время от времени цифры, конечно, индексировались, но они все равно далеки от рыночной реальности.
Новый закон, над которым работа шла более десяти лет, должен поправить ситуацию. Из его текста следует, что платить налог будут платить владельцы квартир и домов, гаражей, машиномест, дач, хозпостроек и других сооружений. Ставки налога зависят от категории имущества. Так, для квартир и жилых домов это 0,1% от кадастровой стоимости. Власти на местах при этом могут либо обнулять ставки, либо увеличивать их, но не более, чем в три раза (с 0,1 до 0,3%). Для коммерческой недвижимости и дорогих помещений с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей – 2%. К прочим объектам налогообложения будет применяться ставка равная 0,5.
Законодатели предоставили владельцам недвижимости ряд поблажек. При исчислении налога площадь квартиры «уменьшается» на 20 кв. м, комнаты – на 10, а в жилом доме налогом не будут облагаться 50 «квадратов». В законе также прописан широкий список льготников, которых освободят от уплаты налога. Это все пенсионеры, Герои РФ и СССР, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды детства, а также инвалиды I и II групп, участники ВОВ – всего 15 категорий. Однако налоговая льгота предоставляется только на одну квартиру, один гараж и т.д. Причем кадастровая стоимость не должна превышать уже упомянутые 300 млн рублей. То есть, уйти от налога, переписав многочисленную «элиту» на родственника – пенсионера, теперь не удастся.
Приучать граждан к новому принципу налогообложения будут постепенно. Переходный период продлится пять лет, в течение которых выплаты будут постепенно увеличиваться.
Закон вступает в силу с января 2015 года, однако регионы к новому принципу налогообложения недвижимости должны перейти только с 2020 года. Впрочем, в ряде городов, среди которых Петербург, он будет начисляться уже со следующего года. Для этого городские парламентарии должны до 1 декабря 2014 года принять свои законы, которые утвердят ставки и определят перечень льгот. Мосгордума на днях приняла такой закон, на очереди – ЗакС Петербурга.
Насколько накладным может стать новый закон для петербуржцев? Напомним, что в 2012 году специалисты ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» провели кадастровую оценку всех зданий в городе. У них получилось, что средняя кадастровая стоимость «квадрата» составляет от 40 до 60 тысяч рублей. Это явно не рыночные цифры, но, по словам экспертов, данные кадастровой оценки традиционно отличаются от рыночных показателей на 10-20%. Другим «парадоксом» стало то, что во многих случаях кадастровая стоимость недвижимости в центре вышла существенно меньше, чем у квартир в спальном районе. В обоих случаях причиной служит то, что специалисты при обсчете кадастровой стоимости учитывали, условно говоря, стоимость «кирпичей», а земельную составляющую (то есть, местоположение квартиры) не принимали во внимание, поскольку это уже составная часть другого налога – земельного.
В среднем по городу кадастровая стоимость недвижимости оказалась в 6,22 раза выше инвентаризационной. Такой показатель, правда, не означает, что горожане получат мощный удар налогом по кошельку. Хотя бы потому, что сейчас этот налог составляет сущие копейки, плюс надо учитывать уже упомянутые налоговые вычеты и льготы. «Всех пугали: бедная медсестра вынуждена будет съехать с квартиры на Марсовом поле из-за неподъемных налогов. С моей точки зрения, подобные страхи не более чем тематический пиар», – говорит председатель совета директоров Агентства Развития и Исследований в Недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш и приводит следующий пример. В Петербурге, отмечает он, средняя стоимость квартиры составляет сумму до пяти миллионов рублей. Если из этой стоимости исключить льготные 20 кв. м (по цене порядка 70 тысяч рублей за «квадрат»), то это минус еще 1,5 млн. рублей. «В сухом остатке у нас остается налог в размере порядка 3 тысяч руб. Это много? Нормально, но посильно. На самом деле ставка не ударит настолько сильно, насколько все это муссируется», – говорит эксперт.
Правда, отдельным категориям владельцев недвижимости мало не будет. «Больше всего данное нововведение коснется людей, проживающих в центральной части города в дорогих больших квартирах. Налог на квартиру в 300 кв. м в старом фонде Центрального района может составить 70-80 тысяч рублей», – отмечает директор департамента оценки NAI Becar в Петербурге Александр Филиппов.
«Большое переселение» отменяется?
Существенного влияния на конъюнктуру рынка недвижимости нововведения не окажут, и массового переселения граждан из подорожавших квартир в более дешевое жилье не будет. Эксперты сомневаются, что городской парламент примет максимальную ставку (0,3) даже в условиях скудной городской казны. По их мнению, она останется минимальной, либо будет средней. Не исключено также, что установят пропорциональную шкалу налога в зависимости от инвентаризационной стоимости объектов: чем дороже недвижимость, тем выше налог. «Если реакция гражданского общества на изменение расчета налога будет негативной, размер ставки останется базовым. Однако я не исключаю того, что местные власти совершат попытку увеличить ставки в тех округах, где сконцентрировано предложение жилой недвижимости высокого сегмента», – говорит Александр Филиппов.
Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров при этом отмечает, что «отпугнуть» с рынка недвижимости налогом можно разве что солидных инвестиционных покупателей, иностранцев. «Однако иностранцы в жилую недвижимость в России не вкладываются, а богатые отечественные покупатели, как и собственники квартир эконом-класса, в случае завышенного налога банально перестают его оплачивать. И если жилье единственное, то выселить собственника по закону из квартиры будет невозможно», – резюмирует эксперт.
Отметим, что счета за уплату измененного налога горожане, в случае своевременного принятия городского закона, получат только во второй половине 2016 года. Рассчитываться же он будет на основе данных того же 2012 года. Представители ГУП ГУИОН ранее отмечали, что актуализировать данные кадастровой стоимости они будут каждые два года. Так что как минимум до конца 2016-го года петербургские налогоплательщики могут спать спокойно.