БН.ру: Налог на продажу квартир – потеряют все

Правительство РФ давно пытается повысить собираемость налогов со сделок купли-продажи недвижимости. За последние годы было предпринято несколько попыток повысить прозрачность этого сегмента рынка. В конечном счете из нескольких обсуждаемых вариантов был выбран законопроект, внесенный в Госдуму РФ депутатом Андреем Макаровым весной этого года.

Предложенный депутатом механизм направлен в первую очередь против спекулятивных сделок, подразумевающих покупку недвижимости для дальнейшей перепродажи с целью получения прибыли. Иначе говоря, против тех, кого принято называть инвесторами.

Участники рынка уверяют, что число покупателей такого рода на петербургском рынке недвижимости невелико. Чаще всего свободные средства вкладывают в строящееся жилье, так как, купив удачный объект на котловане и перепродав через пару лет готовую квартиру, человек теоретически имеет возможность заработать на этом до 40% прибыли. В прошлые годы доля инвестиционных сделок на первичном рынке оценивалась в 5-10% в зависимости от объекта.

В этом году на фоне дешевеющего рубля показатель заметно подрос. По оценке коммерческого директора компании «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, доля инвестиционных покупок в массовом сегменте строящейся в Петербурге недвижимости выросла до 20%.

Опираясь на данные компании «Петербургская Недвижимость» об объеме продаж в новостройках в 2013 году (3,9 млн кв. м.) и среднюю площадь строящихся квартир (45-50 кв. м), очень осторожно оценим количество инвестиционных сделок в Петербурге – от трех до семи тысяч. В этом году в связи с ажиотажным спросом на недвижимость объем продаж, по прогнозам «ПН», увеличится до 4,4 млн кв. м. То есть количество инвестиционных сделок может достичь 13-15 тысяч. Таков масштаб спекулятивного сегмента в Петербурге.

Но заодно с инвесторами от нового закона пострадают те, кто продает квартиру с коротким сроком владения в силу жизненных обстоятельств: к примеру, из-за желания поменять жилье на более просторное или из-за переезда на новое место жительства.

Минфин, разрабатывавший свой вариант законопроекта параллельно с депутатом Андреем Макаровым, придумал простой способ отделить «спекулянтов» от «честных людей» – полностью отменить налог на доход от продажи единственного жилья, но строго контролировать тех, кто реализует вторую-третью из имеющихся квартир. В депутатском проекте закона это предложение учтено не было. Но закреплен другой механизм дифференциации спекулятивных и неспекулятивных сделок, хотя и не такой эффективный. В соответствии с принятыми Госдумой поправками в Налоговый кодекс выручка от сделки с недвижимостью не будет облагаться налогом в трех случаях: если имущество передано по наследству или по договору дарения, если оно было приватизировано, а также – получено по договору пожизненного содержания с иждивением. Однако данная налоговая льгота начинает действовать только после трех лет владения.

Заметим, что в худшем положении оказывается человек, который купил квартиру на собственные средства, а не унаследовал или получил в дар. В отличие от того, на кого жилье «свалилось» как подарок небес, придется ждать освобождения от налога не три, а пять лет. Или платить НДФЛ после продажи недвижимости, что вроде бы и вовсе несправедливо – ведь он уже один раз заплатил 13-процентный налог с заработанных денег.

Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне легитимный механизм ухода от налогов. Согласно действующим нормативам, продавец жилья, владеющий недвижимостью менее трех лет, освобождается от уплаты НДФЛ в двух случаях. Во-первых, если доходы от продажи недвижимости оказались меньше или равны затратам на ее покупку. Во-вторых, если цена реализации оказалась ниже 1 млн руб. Второй вариант предусмотрен для продавцов, не имеющих возможности подтвердить расходы на приобретение недвижимости (жилье было получено по наследству, в дар или приватизировано).

Эти льготы используются весьма креативно. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. На разницу с реальной ценой покупателю выдается расписка или составляется дополнение к договору купли-продажи об оплате неких неотделимых улучшений. «Большинство квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продаются сегодня с занижением цены, указанной в договоре. Если посчитать, то в таком формате заключается никак не менее 60-70% сделок с жильем с коротким сроком владения», – сообщила генеральный директор компании «АРИН» Елена Лашаева. Агентство недвижимости «Бекар» оценило долю продавцов, корректирующих в договорах цену, в 10-20% от общего числа сделок на рынке.

Новый закон исключил вычет в 1 млн руб. Для петербургского рынка эта потеря не слишком актуальна: из-за высокой стоимости жилья в нашем городе чаще использовался второй способ ухода от НДФЛ. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от излишней сообразительности россиян. Если цена, проставленная в договоре купли-продажи, окажется откровенно заниженной, налог все равно придется заплатить – с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

Итак, одна лазейка (вычет в 1 млн руб.) прочно запечатывается. Вторая – занижение доходов до уровня расходов – берется под контроль. Насколько действенной окажется внедряемая схема?

Как выясняется при ближайшем рассмотрении, на данный момент она абсолютно бесполезна. По крайней мере, для петербургского рынка жилья. Дело в том, что актуальная кадастровая стоимость квартир, которую можно уточнить на сайте Росреестра, в большинстве случаев заметно ниже рыночной. Только в сегменте новой вторички эти значения более-менее близки. Для брежневок и хрущевок разница составляет 15-20%, для квартир в старом фонде в центре города – еще больше. «По итогам оценки 2012 года, без учета наделов под домами у нас получилась не вполне объективная картина. К примеру, квартиры в центре по кадастру оказались дешевле, чем на окраинах», – рассказал в интервью БН председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Валерий Калугин.

То есть занижение стоимости в договоре ничем не грозит: 70% кадастровой цены будет равняться 50-60% рыночной, по которой состоялась сделка, что дает возможность для сокрытия доходов. Но ситуация может измениться к середине 2015 года. К этому времени Смольный обещает провести переоценку недвижимости, по результатам которой обе цены – кадастровая и рыночная – окажутся максимально близкими.

Впрочем, профессионалы рынка в любом случае не верят в повышение прозрачности сделок. «Не вижу оснований, почему смекалка должна отказать россиянам», – скептически замечает Елена Лашаева. «На мой взгляд, в результате применения поправок число категорий граждан, вынужденных идти на нелегальную схему продаж, только увеличится. Люди начнут искать новые пути, чтобы избежать уплаты налога», – соглашается с коллегой эксперт АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Напомним, что поправки в НК РФ вступают в силу с 1 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты. В течение следующего года доход от продажи недвижимости будет облагаться налогом по ныне действующим правилам.