БКН.ру: Если инвестиция осталась без ремонта
Инвестирование в недви-жимость – дело, безусловно, надежное и, за редким исключением, выгодное. Не случайно в ноябре 2013 года, с наступлением периода нестабильности на валютном рынке, количество инвестиционных покупок, по общим оценкам, заметно возросло и продолжало расти до начала лета. Было такое же оживление и раньше – в 2010-2012 годах. Те, кто вложился в покупку еще тогда, уже успели получить ключи от готовых квартир в сданных домах. Теперь большинство из этих покупателей продолжают рассчитываться по ипотечным кредитам, и в те несколько лет, что эти выплаты будут продолжаться, ипотечная квартира будет постоянно вытягивать из своего хозяина деньги. А кроме ипотеки есть еще и коммунальные платежи, налоги, плюс, возможно, ремонт. Решение для такого случая, в принципе, известно – сдавать в аренду. Однако тут есть своя проблема: объект в новостройке нередко продается с черновой отделкой, то есть фактически в нежилом состоянии. А делать ремонт – это не меньше 200-300 тыс. рублей. Далеко не у каждого ипотечного заемщика такие деньги есть.
Можно ли сдать квартиру без отделки? Риэлторы говорят, что такое предложение на рынке аренды было всегда, есть оно и теперь. Правда, количественные оценки существенно различаются у разных экспертов: одни говорят, что доля «голых» квартир не превышает 3-5% от общего объема рынка аренды, но один из экспертов назвал и цифру 30%.
Можно посмотреть на эту ситуацию с другой стороны: сколько квартир сдается с чистовой отделкой? Так, по мнению экспертов АН «Итака», в этом году доля квартир с ремонтом от застройщика составила 48%. На такой уровень рынок новостроя вышел благодаря политике ряда крупнейших застройщиков, сумевших предложить услуги по ремонту на столь выгодных условиях, что многие покупатели согласились. В свою очередь, в «Городском жилищном агентстве» оценили эту долю чуть ниже – в 30-40% от общего объема сданного жилья.
Риэлторы отмечают: те, кто сейчас покупает инвестиционные квартиры под сдачу в аренду, как раз стремятся купить их уже с чистовой отделкой – чтобы не терять времени и денег (самостоятельный ремонт всегда обходится на 10-15% дороже, чем ремонт от застройщика) и сразу же сдать квартиру за полную цену. С черновой же отделкой квартиру покупают, как правило, две другие группы клиентов. Во-первых, это покупатели в сегменте «супер-эконом», для которых экономия 5-10% от цены квартиры чрезвычайно важна. Во-вторых, это покупатели квартир классов «комфорт», «комфорт плюс» и еще более дорогих, которые хотят получить не готовый стандартный ремонт, а ремонт «под себя», и готовы переплатить за это. Но покупателей второго типа, то есть более состоятельных и успешных, жизнь редко выгоняет на рынок аренды. Так что сдавать квартиры без чистовой отделки будут, скорее всего, владельцы «эконома», столкнувшиеся с финансовыми трудностями. Почти все наши собеседники считают, что такие арендодатели будут испытывать немалые трудности со сдачей, так как большинство запросов на аренду сейчас поступает на квартиры, готовые для проживания, то есть с мебелью, современной техникой и ремонтом.
В противном случае арендаторы требуют скидок или предлагают сделать ремонт в оплату аренды. Наши собеседники из агентства АРИН категорически не рекомендуют соглашаться на последнее условие, так как оно чревато опасностями для обеих сторон. Жильцы обычно не выдерживают сроков ремонта либо вообще ничего не делают и при этом не платят за аренду. Для арендаторов возможен другой неприятный момент: они делают ремонт и предполагают жить в квартире не один год, но собственник выселяет их после окончания договора (стандартный срок – 11 месяцев) и сдает жилье дороже.