Деловой Петербург: Жилье в следующем году немного подорожает, офисы — уже подешевели

Сами специалисты NAI Becar прогнозов относительно стоимости жилой недвижимости в следующем году решили не давать. Оценки на этот счет были, однако прогноз, считают специалисты, потерял актуальность из-за нестабильной экономической ситуации, слишком много макроэкономических факторов. По данным агентства, максимальная стоимость за м2 на первичном рынке в этом году пришлась на февраль-март и составила 103 тыс. рублей, минимальная отмечалась в ноябре — 96,3 тыс. рублей. Рынок вторичного жилья в агентстве не исследовали.

Интересно, что на сегодняшний день максимальная стоимость м2 на первичном рынке Петербурга до сих пор не восстановилась до уровня тучного 2008 — $3,8 тыс. за м2, максимум в этом смысле был в декабре 2013 года — почти $3 тыс., рассказывают в NAI Becar. После аналогичного падения в 1999 году с пика в $532 цены восстановились только в начале 2003 года.

Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, сложно предположить, насколько изменится стоимость м2 в следующем году, комментирует руководитель КЦ “Петербургская Недвижимость” Ольга Трошева. В случае стабилизации рубля, если ситуация в целом не будет развиваться по негативному сценарию, средняя цена будет расти в пределах инфляции.

Отметим, даже в текущих условиях Минфин прогнозирует на следующий год инфляцию на уровне 7%, Минэкономразвития — 7,5%.

Высокий спрос на квартиры на первичном рынке сегодня подталкивает застройщиков к отмене скидок и повышению стоимости на наиболее популярных объектах, говорит Ольга Трошева. К примеру, в октябре цены на недвижимость на объектах “Главстрой-СПб” различался в зависимости от комплекса — от 1,5% до 2,5%. Выросла и минимальная стоимость на нескольких объектах Setl City. Рост составил от 70 до 200 тыс. рублей.

Вместе с тем, средние цены, на уровень которых влияет всё предложение, росли не так активно.По предварительным данным центра, средняя стоимость м2 класса “масс-маркет” в обжитых районах выросла с начала года на 8%, в пригородных территориях из-за выхода на рынок игроков с более низкой стартовой ценой — на 2%.

Российский рынок недвижимости — рублевый, поэтому колебания курсов валют не сказываются на росте цен на жилье, оппонирует президент ГК “АРИН” Андрей Тетыш. В следующем году цены будут расти на 8-10%, при этом снизится спрос. В 2015 году количество инвестиционных сделок будет традиционно превалировать именно на первичном рынке. Вторичный — это все-таки в большинстве случаев объекты, приобретаемые для себя, напоминает эксперт. Именно поэтому на первичном максимальным спросом пользуются и будут пользоваться самые дешевые и маленькие объекты. Тогда как на вторичном рынке примерно в равных пропорциях покупают как самые дешевые объекты, так и жилье классом выше.

“Еще одна тенденция — увеличение доли сделок с привлечением ипотеки, — прогнозирует Андрей Тетыш. — Если в 2013 году такой была каждая третья, то сегодня — каждая вторая. В следующем году количество сделок с привлечением заемных средств, однозначно, увеличится минимум на 10%, а вероятно, и на 15-20%.”

По данным агентства, сегодня цена средней суммы сделки на однокомнатные квартиры колеблется между 3,8 и 4,2 млн рублей, двухкомнатные — 4,8-5,5 млн руб. Также пользуются спросом в “совсем старом фонде” от 3,2 млн рублей однокомнатные, двухкомнатные — от 4,5 млн рублей.

Рынок вторичной недвижимости, по данным “АРИН”, в этом году сократился — сегодня на продажу выставлено 36 тыс. квартир, что на 5 тыс. меньше, чем в октябре прошлого года. В ноябре выросло и время продажи — в среднем 43 дня, что больше обычного на 15 дней. Многие собственники снимают объекты с продажи до лучших, более стабильных времен. На конец ноября суммарная площадь квартир, выставленных на продажу, составляет 1,1 млн м2, в сентябре их было 1,3 млн. Средняя цена с начала года выросла на 8%, до 103,1 тыс. рублей за м2.

Труднее всего в следующем году придется рынку офисов, отмечают эксперты. По данным NAI Becar, несмотря на рост рынка офисной недвижимости на 1,4% относительно второго квартала 2014 года, за 9 месяцев средние ставки аренды офисной недвижимости снизились на 6% в рублях. “Офисная недвижимость в ближайшие годы развиваться не будет, — приводит цитату управляющего директора, вице-президента ОАО “Банк ВТБ” Александра Ольховского агентство. Однако задержек в оплате, в отличие от кризисного 2008 года, владельцы офисов пока не наблюдают, отметил владелец ГК “Теорема” Игорь Водопьянов. Арендаторы, по его словам, сжимаются: те, кто снимал, например, 5 помещений, теперь готов снимать 4, однако большие площади не освобождаются.

“Ключевой момент на офисном рынке наступит в феврале 2015 года, когда арендаторы начнут выплачивать арендную плату. Если это произойдет, то можно будет говорить о том, что не все так плохо”, — цитирует агентство Игоря Водопьянова, высказавшегося на встрече с партнерами. И Игорь Водопьянов, и Александр Ольховский не рекомендуют в ближайшее время строить в Петербурге бизнес-центры.

О снижении объемов ввода офисной недвижимости специалисты “АРИН” сообщали еще в октябре. По прогнозам агентства, на конец года он составит 240 тыс. м2. В 2015 году он может снизиться уже до 210 тыс. м2. Девелоперам уже тогда предрекали необходимость снижения ставок аренды. По итогам трех кварталов объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга достиг 2,5 млн м2. Обеспеченность офисными помещениями составляет около 500 м2 на 1 тыс. жителей.

Что касается покупки офисной недвижимости, сейчас время самое благоприятное, говорят эксперты. В конце лета заинтересованные во вложении средств инвесторы начали приобретать крупные объекты коммерческого назначения — торговые центры, бизнес-центры, говорит вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью “АРИН” Екатерина Лапина.

“Сейчас тот самый момент, когда собственники становятся сговорчивее. Цены снизились на 20-30%. Те объекты, которые стояли на продаже в течение нескольких лет, сегодня находят своего покупателя. Если говорить по нашему опыту, большинство объектов уже продано”, — отмечает Екатерина Лапина.

Ловить нужный момент инвесторам советует и президент NAI Becar Александр Шарапов. “Я бы посоветовал инвесторам поймать нужный момент и инвестировать в привлекательные офисы, микрорайонные центры, отели среднесрочного проживания. Это поможет не только сохранить деньги, но и преумножить их, когда пройдет кризисная волна”.