Комнед: Переменные инвестиции
12 декабря 2014
По оценкам компании Colliers International, с января по ноябрь 2014‑го объем инвестиций в городской рынок недвижимости достиг порядка $1,5 млрд. Для сравнения: в первом полугодии объем инвестиционных сделок в Петербурге составил около $540 млн.
Правда, большая часть вложений – это операции с землей под жилую застройку, платежи по которым происходят преимущественно в виде траншей. Например, в Colliers подсчитали, что «Лидер Групп» уплатила по такой схеме $400 млн за 100 га в Мурино.
Инвесторы сохраняют интерес к покупке офисной недвижимости как для дальнейшей сдачи в аренду, так и для собственных нужд. Среди последних сделок – продажа части офисного комплекса на Лиговском пр., 6. Его владелец – ГК «Соло» – выручил за объект 280 млн рублей.
Самая крупная транзакция этой осени заключена с двумя офисными башнями «Юпитер-1» и «Юпитер-2» в МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Их за 70 млн евро приобрела дочерняя структура негосударственного пенсионного фонда «Благосостояние» (входит в структуру РЖД). Оба здания арендованы Газпромом.
ГК «Эталон» («ЛенСпецСМУ») продала один из трех офисных корпусов в составе ЖК «Галант» на Смоленской ул., 9. Исходя из открытых цен предложения, покупатель мог заплатить за объект порядка 160 млн рублей.
В конце лета была закрыта сделка с новеньким деловым комплексом класса А «Синоп» на Синопской наб., 22. Покупатель – УК «РВМ капитал». По экспертным оценкам, актив мог стоить около 2 млрд рублей.
Fort Group продала бизнес-центр «Трубецкой», расположенный в составе ЖК «Парадный квартал». Как отметил брокер (Knight Frank Saint-Petersburg), все формальности были улажены за рекордный срок – один месяц. Сумма сделки предположительно составила 0,5 млрд рублей. «Трубецкой» – один из пяти бизнес–центров, полученных Fort Group от «Группы ЛСР» в начале года в обмен на Рябовский завод керамических изделий. Два офисных здания из этого списка – «Аполло» и «Литера» – были еще раньше перепроданы компаниям «ЦДС» и «БТК».
«Охта Групп» купила около 17 га земли с офисно-складским комплексом на Пискаревском пр., 150 у логистической компании «Транссфера». Имущественный комплекс может стоить $9–12 млн, считают эксперты. Здесь функционируют складской терминал класса А (8000 кв.м) и бизнес-центр (около 5000 кв.м), построенные в 2008 м. Компания намерена вложить в расширение и модернизацию объекта около 200 млн рублей. Брокеры отмечают, что отличительная особенность этого года – затягивание сроков переговоров: приходится постоянно уточнять предыдущие договоренности (в том числе и суммы) из-за колеблющихся курсов валют.
В сегменте стрит-ритейла сроки экспозиции могут существенно разниться. Сделки с небольшими по размеру и ликвидными встройками, выставленными по адекватной цене, по-прежнему совершаются за один-два месяца.
– На протяжении 2014‑го интерес к сделкам купли-продажи коммерческой недвижимости был крайне неоднороден. В первом полугодии количество интересантов было минимально. С начала лета появился явный спрос на помещения стрит-ритейла. В конце лета инвесторы начали приобретать крупные объекты. Сейчас покупатели активны в любом сегменте, потому что настал тот самый момент, когда собственники становятся сговорчивее. Они готовы снижать цены в среднем на 20–30%. Стороны приходят к компромиссу и те объекты, которые находились в экспозиции в течение нескольких лет, сегодня находят своего владельца. Если судить по нашему опыту, большинство таких активов уже проданы.