Строительный еженедельник: Поворот к конкретному заказчику
Склады формата built-to-suit – это в основном небольшие объекты. Они удовлетворяют потребностям конкретного собственника (заказчика). Основные потребители таких площадей – ретейлеры, которым необходимо размещать различные группы товаров на одной площадке. Это не только сухие склады, но и холодильники, морозильники, склады, предназначенные для хранения алкоголя. Подобные проекты лучше реализовывать по схеме built-to-suit – строить их спекулятивно рискованно. Существует риск не удовлетворить требованиям клиентов в соотношении типов площадей, вследствие чего помещения будут не востребованы рынком.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, считает, что и в прошлом году около половины всех сделок по аренде и продаже складских помещений проходило по схеме build-to-suit.
Объем сделок в 2014 году с учетом built-to-suit превысил 300 тыс. кв. м (с учетом и пока не введенных объектов). По данным на начало января 2015 года, на этапе строительства находится около 160 тыс. кв. м складских комплексов built-to-suit.
«Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости в ближайшие два года будет происходить в двух направлениях: строительство проектов под конкретного заказчика и развитие индустриальных парков. Спекулятивные складские проекты в новом строительстве и в структуре спроса будут занимать меньшую долю», – говорит Наталия Киреева.
«Большинство известных на рынке объектов было введено в эксплуатацию в прошедшем году. По нашим прогнозам, в 2015 году ввод в эксплуатацию новых площадей не превысит 150-170 тыс. кв. м. Причем площадь помещений, предназначенных для сдачи в аренду, будет намного меньше, – говорит Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg. – В целом при сглаживании негативных процессов в экономике мы не ожидаем серьезного падения спроса. Однако темпы поглощения несколько замедлятся в связи с отсутствием достаточного количества готового предложения».
По его мнению, свободные на данный момент площади могут быть поглощены уже к середине 2015 года. «Таким образом, к концу 2015 года рынок качественных складских площадей региона ожидает усиление дефицита доступного к аренде готового и строящегося (в краткосрочной перспективе) предложения. В свою очередь, это приведет к дальнейшему росту спроса на проекты формата built-to-suit и увеличению количества сделок в формате 3PL (ответственного хранения). Также мы не ожидаем существенного колебания базовых арендных ставок, номинированных в национальной валюте», – уточняет господин Тюнин.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, при этом отмечает, что если все анонсированные проекты будут реализованы в запланированный срок, то с учетом спекулятивных проектов и складов для собственных нужд объем ввода в этом году составит около 350 тыс. кв. м. «На долю складов для собственных нужд и built-to-suit проектов придется около 80% ввода в 2015 году», – подсчитал он.
Владислав Рябов, региональный директор департамента складской и производственной недвижимости, земли компании Colliers International Россия, добавляет: «Запуска строительства новых спекулятивных складов в следующем году мы не ожидаем, но наблюдаем большую активность со стороны новых потенциальных девелоперов, которые сейчас ведут подготовительную работу по складским проектам на своих участках либо присматриваются к новым земельным участкам для реализации складских проектов в будущем, через 1-2 года».