Деловой Петербург : Базовый элемент
Решение о повышении базовой ставки принималось кулуарно. Правительство Петербурга еще 18 декабря 2014 года утвердило поправки к «Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности Петербурга» (документ есть в распоряжении редакции), но информация об этом не афишировалась. Более того, публичного заседания правительства в этот день не проводилось. Документ должен вступить в силу 1 апреля 2015 года. Возможно, сейчас постановление рассылается по районным агентствам КУГИ, с тем чтобы оно было доведено до арендаторов. Реализовывать нововведения будет новый председатель КУГИ Юлия Лудинова.
Повышения базовой ставки коснутся всех арендаторов земельных участков у города. Ставки повышены по всем 19 зонам градостроительной ценности территорий. У КУГИ действует свыше 25,6 тыс. договоров аренды земли. В комитете подсчитали, что из-за повышения базовых ставок рост платежей для арендаторов составит от 2 до 12%. Минимальное повышение затронет временные объекты торговли и оказания услуг, максимальное – рекламную деятельность, торговлю в капитальных зданиях (отдельно стоящие торговые комплексы и т. д.), складскую и производственную деятельность. В прошлом году доходы бюджета Петербурга от использования имущества, находящегося в госсобственности, составили 24,8 млрд рублей. Из них на аренде земли заработали 12 млрд рублей. В КУГИ надеются, что повышение базовой ставки поможет увеличить поступления в бюджет в будущем на 10-15%, то есть на 1,21,8 млрд рублей.
Ужесточение контроля Кроме повышения ставок, постановление ограничивает время применения понижающих коэффициентов. Так, например, ранее при строительстве и капитальном ремонте понижающие коэффициенты (0,0035 и 0,0400) применялись на срок действия разрешения на строительство. Теперь – только на 1 год или 3 года для реконструкции зданий-памятников с охранными обязательствами КГИОП. По истечении этого срока арендная плата будет повышена в 10 раз. Если через 3,5 года (42 месяца) после начала капитального ремонта объект не успеют ввести в эксплуатацию, понижающие коэффициенты будут отменены.
Распространенная уловка, когда построенное здание не торопятся вводить в эксплуатацию, чтобы сэкономить на налоге на имущество, теперь станет невыгодной. Если спустя 2 года с даты принятия собственником решения о проведении капитального ремонта объект не эксплуатируется, арендная плата также будет рассчитываться без понижающих коэффициентов.
В кризис, когда кредиты стали практически недоступны и застройщики испытывают проблемы с ликвидностью, ужесточение правил особенно критично. Опыт предыдущего кризиса показывает, что многие проекты были заморожены. «Конечно, отношение к данной инициативе негативное, – говорит председатель совета СРО НП «Содружество строителей» Лариса Еремина. – Можно попробовать обратиться к власти от большого количества предпринимателей с просьбой года на два приостановить данную инициативу из-за кризиса».
«У нас в управлении четыре бизнес-центра в Петербурге общей площадью почти 40 тыс. м. Земельные участки, прилегающие к зданиям, – в долгосрочной аренде у города. Так что повышение нас коснется. Пусть даже оно будет незначительным, но это не лучшая возможность поддержать бизнес в сложной экономической ситуации», – говорит гендиректор группы компаний SOLO Олег Сумбаев. Часть компаний, по его словам, может в итоге повысить арендные ставки или задуматься о выкупе участка. «В любом случае аренда обходится дешевле, чем покупка. Да и для города она выгоднее: расторгнуть договор с арендатором земли или изменить его проще, чем при варианте собственности», – добавляет Олег Сумбаев.
Те бизнесмены, кого инициатива КУГИ не коснется, уже радуются возможности на ней заработать. «Когда вырастут базовые ставки аренды земли, поднимутся и ставки для арендаторов тех объектов, которые на ней расположены. Арендаторы начнут мигрировать и наверняка придут к нам», – говорит управлявший сетью бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
Новые коэффициенты В новой редакции документа расширен перечень магистралей и локальных центров, которые влияют на коммерческую привлекательность объектов. Повышающие коэффициенты для аренды участков вводятся для ул. Кржижановского, Дальневосточного пр., ул. Коллонтай, бульвара Трудящихся и пл. Европы. Кроме того, аренда подорожает для арендаторов земли в полукилометре от порта «Морской фасад» и новых станций метро – «Адмиралтейской», «Бухарестской», «Волковской», «Звенигородской», «Спасской», «Обводного канала» и еще не открытого выхода со станции «Спортивная-2».
В ГУП «ГУИОН» пояснили, что цель повышения – приблизить уровень базовых арендных ставок к ставкам земельного налога, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости участков. Новая кадастровая оценка земель в Петербурге была утверждена в 2012 году, а затем и в 2013-м. В качестве смягчения перехода на новые базовые ставки отдельно принят коэффициент для всех видов промышленности, за исключением производства алкоголя и табака. Арендаторы-производственники получили понижающий коэффициент – 0,95.
Также откорректированы коэффициенты для арендаторов, которые ведут деятельность на земельных участках, прилегающих к новым крупным магистралям. Некоторые улицы и проспекты появились за последние 5 лет, получили продолжение или расширились, на них вырос пассажиропоток, что, конечно, сказалось на экономической привлекательности участков, расположенных вдоль них, подчеркивают в ГУИОН.
Без учета кризиса Арендаторы отмечают, что время для повышения базовой ставки выбрано крайне неудачно. «В современных условиях это противоречит тренду снижения ставок на 30-35% – говорит управляющий сетью торговых павильонов Юрий Рагулин. – Из 30 моих павильонов я не могу сдать 12 – нет спроса! Даже по себестоимости. Зачем же именно сейчас повышать базовую ставку? Она же базовая, как бы неизменяемая, и была принята, когда по федеральному закону отказались от у. е., привязанных к курсу валюты». По оценке предпринимателя, городские власти пошли на повышение ставок вместо введения торгового сбора, который было решено отложить на год. «Как арендатор земельных участков и владелец торговых сооружений я не должен был платить торговый сбор, – говорит Юрий Рагулин, – а теперь я буду фактически его платить – плата за каждый м вырастет более чем на 1 тыс.». Однако с ним не согласен Роман Курбатов, владелец сети кафе «Троицкий мост» и спортивных сооружений на Крестовском острове. «Повышение платы несущественное, – уверен Роман Курбатов. – На фоне общего повышения цен на все рост 10-15% на землю – это совсем незначительно и вполне адекватно. Для малого бизнеса гораздо важнее, чтобы аренду на землю город продлевал вовремя». Юрий Жорно, владелец ГК «Ковчег», арендатор участков совокупной площадью более 5 тыс. м, считает, что на фоне анонсирования поддержки малого бизнеса повышение базовой ставки на аренду земли является диверсией.
16 млрд рублей составляет бюджетное задание КУГИ на 2015 год. Основной доход в бюджет приносят платежи за аренду земли и недвижимости.
ИЛЬЯ АНДРЕЕВ, вице-президент NAI Becar Меры КУГИ идут вразрез с текущими потребностями рынка. Мотив понятен – город всеми силами старается увеличить поступления в бюджет. Но, вместо того чтобы стимулировать развитие бизнеса, ужесточает условия его ведения. Это приведет к увеличению себестоимости и падению рентабельности проектов. К сокращению налоговых поступлений. Смущают и ужесточения по капремонту памятников. Город должен поддерживать эту работу. Реставрация – долгое дело. Сокращенных сроков может не хватить для качественной работы.
МАРИНА АГЕЕВА, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» У нас есть объекты на арендованной земле. Город нам недавно повышал ставки на 10-15%. И новая его инициатива несвоевременна. Объяснить ее валютными колебаниями нельзя. Собственники офисов, возможно, будут вынуждены снижать ставки, поскольку доходы арендаторов снижаются. И усугублять ситуацию повышением базовых ставок, мягко говоря, недальновидно. Из бизнеса, как из тюбика, город выдавливает последние капли. Не думая, что режет курицу, несущую золотые яйца. Так ведут себя не хозяева, а временщики.