Балтийское информационное агентство: Жилье на распутье
Специалисты NAI Becar отметили две встречные тенденции на рынке жилой недвижимости. Во вторичном секторе спрос в январе вырос (вследствие чего доля “вторички” в общем объеме сделок в прошлом месяце выросла до 60%), а в первичном – упал сразу на 50%. Отрицательная динамика на “первичке” не стала неожиданностью, отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. Проседание этого сектора прогнозировали после того, как ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 17% в декабре 2014 года. Большинство банков вскоре повысили ставки по ипотеке, а ряд кредитных организаций и вовсе приостановил выдачу кредитов, либо установил запретительные ставки в 30 процентов и выше.
По данным АИЖК, в декабре средняя ставка по ипотеке выросла до максимума 2010 года (13,2%). В январе ставки продолжили рост: в основной массе они составляют сейчас 14,5 – 16%. Одновременно большинство участников рынка пересмотрели условия выдачи кредитов по ипотечным программам: увеличили минимальный взнос, ужесточили отбор клиентов. Как итог, сейчас на рынке можно найти сравнительно доступные условия покупки квартир в ипотеку, но, как правило, речь идет о разовых акциях застройщиков совместно с банками, когда покупателям предоставляют дополнительные скидки на приобретение квартир.
Большинство опрошенных “БалтИнфо” экспертов уже отметили снижение доли продаж ипотечных квартир. По данным АРИН, доля ипотечных сделок уменьшилась в среднем с начала 2015 года на 20-30%. Руководитель департамента недвижимости компании ЦДС Сергей Терентьев подтвердил: доля ипотечных сделок существенно сократилась, если в прошлом году этот показатель доходил до 50%, то сейчас около 15%. В компании “КВС” также сообщили, что объем ипотечных сделок в январе сократился по сравнению с предыдущим периодом примерно на 15%. “Но январские сделки были одобрены в декабре, так что они не дают пока полной картины того, что будет происходить на ипотечном рынке дальше”, – уточняет финансовый директор ООО “УК “КВС” Надежда Семенович.
Аналитики не исключают, что сектор ипотеки будет и дальше “сжиматься”. При этом уже с начала года на рынке отчетливо проявилась новая тенденция: растет доля квартир, продаваемых в рассрочку. “До кризиса доля покупателей жилья, привлекающих ипотеку, в общем объеме продаж составляла 60%. Единовременно оплачивали всю стоимость 30% клиентов, а 10% оформляли рассрочку. Сейчас ипотеку берут около 20% покупателей, 30% оплачивают полную стоимость квартиры, а 50% оформляют рассрочку”, – говорит Полина Яковлева. В “КВС” сообщили: 45% сделок в январе пришлось на ипотеку, 20% – на рассрочку.
Эксперты отмечают: рассрочка становится наиболее распространенным способом стимулировать продажи жилья в кризис. Поэтому застройщики активно вводят схемы рассрочки либо пересматривают условия уже существующих программ “в пользу” клиентов. “КВС” разрабатывает новые условия рассрочки, ЦДС уже увеличила срок беспроцентной рассрочки с трех до пяти лет и успела заметить рост числа сделок по этой схеме. У группы ЛСР рассрочка с этого года действует не до окончания строительства дома, а еще три месяца после его ввода в эксплуатацию. “ЮИТ” также ввела рассрочку до конца текущего года “стоимостью” в 1% в месяц при начальном взносе в 30%.
У рассрочки перед ипотекой есть ряд преимуществ. Например, отмечают эксперты NAI Becar, ее может получить любой покупатель после внесения первоначального взноса вне зависимости от кредитной истории и других показателей. Кроме того, застройщики предлагают различные варианты рассрочки, и клиент самостоятельно может подобрать удобный график оплат. Однако, подчеркивают в агентстве, возможности застройщиков в кризис не бесконечны. Несложно заметить, что условия рассрочки гораздо более жесткие, чем по ипотеке: срок погашения платежа значительно меньше, а первоначальный взнос выше. Ни о каком аттракционе невиданной щедрости речи не идет.
Сергей Терентьев из ЦДС в этой связи подчеркивает: ипотека и рассрочка – два принципиально разных финансовых инструмента. У каждого из них свой “покупатель”. “При покупке квартиры в ипотеку имеет место 100-процентная единовременная оплата, при которой сохраняются все скидки, то есть фактически стоимость квартиры ниже, чем при покупке в рассрочку, но клиент платит банку проценты, – поясняет Терентьев. – Рассрочку же выдает застройщик без процентов, но срок выплаты значительно меньше, чем в банке, а значит – периодический платеж больше”. Как правило, рассрочку берут те, кто рассчитывает на высокий стабильный доход или планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости.
Глава “АРИН” Андрей Тетыш подтверждает: переоценивать эффект рассрочки в части стимулирования спроса не стоит, поскольку этот инструмент никогда не был, и сегодня не стал дешевым и общедоступным, поскольку речь идет о выплате ежемесячно довольно больших сумм. Это скорее альтернативная мера расчетов для людей, у которых есть деньги, отмечает Тетыш. По его мнению, необходимость замены ипотеки рассрочкой в принципе преувеличена. “Во-первых, и сегодня банки кредитуют ипотечников по ставкам от 15,65%. Это все-таки не 22 и не 25 %”, – говорит он.
Если учесть, что большинство продаж с использованием ипотеки приходится на сегмент эконом-класса, то для этого сегмента замещение ипотеки чем-то другим невозможно, подчеркивают в “ЮИТ”. Но пока морально люди не готовы брать кредиты по нынешним ставкам с прежней активностью.
Таким образом, застройщикам и покупателям остается всего два варианта: уповать на скорую стабилизацию обстановки в экономике и возвращение доступной ипотеки “естественным путем”, либо рассчитывать на меры господдержки ипотечных программ. Государевы люди, по всей видимости, быстрого восстановления экономики не ждут и потому готовы протянуть руку помощи ипотеке (а заодно и застройщикам). В начале февраля было принято решение выделить 20 млрд рублей на программу субсидирования ипотечных ставок. Ожидается, что их уровень с учетом субсидий составит не более 13%. Важно, что речь идет о квартирах только в строящихся домах.
Участники рынка встретили инициативу позитивно, но сдержанно. “Мы считаем любую поддержку со стороны государства значимой, решение о субсидировании процентной ставки своевременно”, – говорит Сергей Терентьев. По его мнению, если больше людей смогут приобрести квартиру в ипотеку за приемлемые проценты, то это поддержит и весь строительный комплекс. “Эта мера может привести в офисы продаж строительных компаний больше покупателей, чем предлагаемые девелоперами рассрочки, т.к. дает возможность дольше рассчитываться за приобретенную квартиру”, – уверен коммерческий директор “ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад” Денис Бабаков. Представитель ЮИТ при этом отмечает: ставка в 13% – лучше, чем в 15-20, однако многое будет зависеть от реализации программы. “Если субсидирование будет распространятся на большое число крупных банков, и не последует жестких ограничений, то данная мера поможет откорректировать ситуацию, облегчить положение банков и застройщиков. Если же это ограниченное предложение, то это как “больному припарка”, – говорит Екатерина Гуртовая.
Эксперты NAI Becar в ожиданиях осторожны: субсидирование ставок по ипотеке способно привести к росту спроса в пределах 5%, что не в состоянии привести к позитивным переменам на рынке жилой недвижимости. Все дело в том, что падение спроса на квартиры обусловлено не только высокими ставками по ипотеке. “Главное препятствие для потенциальных заемщиков – негативная ситуация на рынке труда. Россиян не радует перспектива влезть в долги в период полномасштабного экономического кризиса”, – отмечает Полина Яковлева.