Деловой Петербург: Год недобитых рекордов
В Петербурге и ближайших окрестностях Ленобласти в 2014 году, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», было выведено на рынок 5,65 млн м нового жилья (304 объекта, включая дополнительные очереди), что на 13% превысило уровень 2013 года.
Причем доля проектов, вышедших на рынок в ближайших пригородах – так называемом закадье (районы Девяткино, Кудрово, Парнас), – достигла 2 млн м, что стало рекордом за последние 3 года. А рынок жилой недвижимости Петербурга пережил самый большой строительный всплеск за последние 6 лет.
«За минувший год в городе было сдано 3,26 млн м жилья (1864 жилых дома на 54 748 квартир). Это на 30% больше, чем годом ранее», – отчитался глава комитета по строительству Смольного Михаил Демиденко (см. схему № 1). «По объему сданных «квадратов» наш город догнал Москву, в 5 раз перегнал Омск и в 1,5 раза – Ростовскую область и Татарстан», – констатирует директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI Вера Сережина. Лидерами нового жилищного строительства в городской черте, по данным Knight Frank St. Petersburg, стали Приморский, Красносельский и Выборгский районы, на которые пришлось 45% всего предложения новостроек. А самое активное жилищное строительство в области шло во Всеволожском районе. «Здесь по сравнению с 2013 годом в продажу вышло почти в 2 раза больше жилья (около 750 тыс. м. – Ред.), в основном за счет активной застройки района Мурино – Девяткино (там строится 18 новых жилых комплексов. – Ред.)», – говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.
По-прежнему львиную долю (по разным оценкам, от 82 до 94%) в предложении жилья занимают проекты массового спроса (эконом и комфорт). Доли более дорогих проектов невелики (см. схему № 2). «Структура предложения жилья соответствует сложившейся в регионе структуре спроса. А она по сравнению с 2013 годом особых изменений не претерпела», – говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Ажиотаж продаж Объем продаж жилья в Петербурге и окрестностях в 2014 году вырос, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на 32% и достиг 5,16 млн м (111,3 тыс. квартир). Это абсолютный рекорд за всю историю рынка. «Периодами самого активного спроса на строящееся жилье в 2014 году были I и IV кварталы. А наибольший объем продаж – 1,66 млн м – был отмечен в последнем квартале года, когда падение курса рубля спровоцировало ажиотажный спрос на недвижимость в новостройках. Спрос оказался на 51,5% больше показателей продаж в предыдущем, III квартале», – говорит Ольга Трошева. «За время предновогоднего бума было продано все, что в более спокойное время считалось не самым лучшим вариантом: квартиры на первых этажах, у шахты лифта, у лестничных проемов», – говорит генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Елена Лашаева.
Отчетность лидеров рынка подтверждает статистику экспертов. Продажи «Группы ЛСР» в 2014 году выросли на 35%, до 1,01 млн м, и на 43% в денежном выражении, до 86 млрд рублей. «Прошлый год стал одним из лучших в истории группы», – говорит генеральный директор компании Александр Вахмистров. Группа Etalon в прошлом году продала 457 тыс. м жилья на 39,96 млрд рублей, что превышает показатели предыдущего года на 28 и 32% соответственно, сообщила пресс-служба группы. А компания Setl City продала 420 тыс. м жилья, что на 60% больше, чем годом ранее. Наибольшим спросом на первичном рынке в течение всего года пользовалось жилье в строящихся объектах сегмента масс-маркет. «На его долю пришлось 93% от общего объема спроса», – говорит Ольга Трошева.
Самыми популярными были ликвидные квартиры небольшого метража – студии, однокомнатные, реже – двухкомнатные. Причем объем спроса на жилье в закадье за год, по данным «Петербургской недвижимости», вырос с 30 до 37%. Остальные покупатели выбирали строящиеся дома на территории города.
«В наших проектах весь год активно раскупались маленькие квартиры. Но в период ажиотажного спроса в конце года продавались преимущественно большие. Их покупатели не выкраивали «по семь шапок из одной шкурки». Логика очевидна. Тратить относительно небольшие суммы люди смогут и в кризис.
А вот сделать большую покупку при стремительно дешевеющих деньгах будет непросто», – делится наблюдениями руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева.
По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в конце 2014 года выросли требования покупателей к качеству и концепции проектов высокого класса. «В результате спрос на них частично сместился из исторического центра в северную часть Московского проспекта, на набережные Невы в Приморском районе и на Охте. Туда, где строится много новых объектов высокого класса», – пояснила она.
Корректировка цен Средние цены предложения на первичном рынке жилья массового спроса, по данным «Петербургской недвижимости», в обжитых районах Петербурга за 2014 год выросли на 11,7%, до 102,9 тыс. рублей за 1 м, а в пригородной зоне – на 4,2%, до 74,2 тыс. рублей за 1 м. «В мае 2014 года отмечалась отрицательная ценовая динамика – снижение составило почти 4%. Восстановление началось в сентябре, а в декабре 2014 года цены выросли в среднем на 2,3%», – рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
«Сегодня средняя цена «квадрата» в регионе составляет 93 тыс. рублей. Для сравнения: еще в начале декабря она была на 2 тыс. рублей дешевле. В новый, 2015 год мы вошли с ценами на студии 3,4 млн рублей за штуку. Такого не было никогда. Хотя нижний ценовой порог на этот вид жилья и сегодня составляет 1,7 млн рублей», – говорит Елена Лашаева. «А разброс цен на проекты в городской черте и закадье достиг 28%», – подсчитал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Мы корректировали цены в декабре. Стоимость квартир в «Северной долине» увеличилась на 12%», – подтверждает коммерческий директор «Главстрой СПб» Алексей Гусев. «Мы подняли цены на 7%. С чего бы им быть на прежнем уровне? Основные импортные материалы подорожали пропорционально росту курса валют, а отечественные – пропорционально инфляции», – говорит генеральный директор компании Legenda Василий Селиванов. По данным генерального директора «Дальпитерстроя» Аркадия Скорова, себестоимость строительства в 2014 году выросла на 15% и продолжает рост, что, безусловно, влияет на стоимость «квадрата».
Приблизительные прогнозы Цены на жилье, по мнению Ольги Трошевой, останутся на нынешнем уровне до весны. «А в переоцененных во время декабрьского ажиотажа проектах они могут снизиться», – считает она. «При снижении спроса интерес покупателей будет смещаться в сторону городских строек. А большинству областных девелоперов придется конкурировать с ними, снижая цены», – согласна директор УК Docklands Светлана Петрова. «Уже в марте продажи жилья в Петербурге могут сократиться в 2 раза из-за остановки ипотеки (в некоторых проектах массового спроса доля сделок с ипотекой доходила до 80%. – Ред.). Но цены снижаться не будут. На моей памяти такого никогда не было», – не согласен Александр Вахмистров.
«Недвижимость подорожает в пределах инфляции. В отсутствие ипотеки многие девелоперы уже пересмотрели условия рассрочек и скидок в проектах», – констатирует исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. И все меньше покупателей, по словам экспертов, готовы рисковать. «Они обращаются к проверенным и финансово устойчивым застройщикам, которые могут гарантировать своевременную сдачу и качество проекта», – говорит Вера Сережина. «В результате ряд объектов на начальной стадии в отдаленных районах может быть в 2015 году заморожен, а мелкие застройщики без должного опыта и запаса прочности покинут рынок», – заключил руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
5,65 млн м2 жилья было выведено на рынок в Петербурге и ближайших окрестностях в 2014 году (304 объекта, включая дополнительные очереди), что на 13% превысило уровень 2013 года. 5,16 млн м2 квартир было продано. Это рекордные показатели рынка.