Квадрум: Зато купил SATO
Финская компания SATO стала крупнейшим владельцем рентного жилья в Петербурге. Компания купила 217 квартир у трёх местных застройщиков, в 1,5 раза увеличив свой портфель недвижимости в городе.
Сделка оценивается в 1,5 млрд рублей. Другие игроки сегмента арендного жилья, ёмкость которого в Петербурге превышает 80 млрд рублей в год, также строят планы развития бизнеса. Спрос на аренду квартир, по их мнению, должно подстегнуть сокращение ипотечных банковских программ.
В полтора раза больше квартир
Как рассказала глава российского отделения SATO Йоханна Пуранен, компания приобрела 63 квартиры в новом проекте финской компании Lemminkainen на наб. Обводного канала, 108, а также 80 квартир в проекте финской »ЮИТ Санкт-Петербург» на Московском пр., 65 и 74 квартиры в проекте шведской компании NCC на Аптекарском пр., 16.
«Договоренности с девелоперами были достигнуты на этапе проектирования жилых комплексов. А передача квартир в собственность SATO состоится после ввода домов в эксплуатацию. Финские застройщики завершат проекты в апреле и октябре 2015 года соответственно. А шведский девелопер – в первом квартале 2016 года», – сообщила Йоханна Пуранен.
Сумма сделки не раскрывается. По оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, она могла составить до 1,5 млрд рублей. От 30 до 40% купленных квартир SATO меблирует за свой счёт. Это, по мнению экспертов, потребует ещё около 100 млн рублей инвестиций. «Доходность бизнеса составляет около 12% годовых», – говорит Йоханна Пуранен.
Сейчас под управлением SATO в Петербурге находится 313 квартир общей площадью 25 тыс. кв. м в десяти жилых комплексах. «Все они сданы арендаторам на 98%. Исключение – проект на реке Смоленке, который вышел на рынок летом 2014 года и ещё не заполнен», – говорит Йоханна Пуранен. С учётом новых приобретений портфель недвижимости SATO расширится до 530 квартир, а общая площадь жилого фонда – до 37 тыс. кв. м.
«За последний год изменились запросы клиентов по квартирографии – на 10-15% вырос спрос на квартиры небольшого метража, от 45 до 60 кв. м. Это связано с общим стремлением арендаторов экономить в кризис. Но, соглашаясь на сокращение площади жилья, они не готовы отказываться от его качества: удобного района, отделки и сервисов», – говорит Йоханна Пуранен.
Около 20% клиентов SATO, по её словам, это крупные компании, которые арендуют квартиры для менеджмента, 10% – иностранцы. «Доля иностранцев с начала этого года сократилась. Это связано с негативными трендами в политике и экономике страны», – делится наблюдениями Йоханна Пуранен.
О дальнейшем развитии бизнеса SATO в Петербурге она рассуждает осторожно. «Принимая во внимание региональные риски, сейчас сложно говорить о долгосрочных перспективах развития. Но очевидно, что рынок качественного рентного жилья в Петербурге развит значительно слабее, чем в других мегаполисах Европы. А рынок доходных домов вообще находится в самом начале развития. Есть куда расти», – заключила Йоханна Пуранен.
Жильё в Петербурге арендует 15-20% населения (по стране – до 5%). По данным экспертов АРИН, ежемесячно в городе сдаётся около 700 тыс. квартир и комнат. Оборот этого рынка превышает 80 млрд рублей в год. Но более половины его остается в тени – собственники квартир сами договариваются с арендаторами об условиях найма и не платят налоги на полученную прибыль.
Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства, а на долю нового для Петербурга формата апарт-отелей приходится не более 5% рынка. Что касается сегмента доходных домов, который начал формироваться в России в начале 2000-х, то пока серьёзного развития он не получил. Кроме SATO в Петербурге в этом формате работает только финский пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Получить комментарии его представителей не удалось. «На общем фоне рынка арендного жилья доля этих двух фондов незначительна», – говорят в АРИН.
За последние полгода объём предложения на рынке арендного жилья, по данным Astera, увеличился в 2 раза при равнозначном снижении спроса. «Корпоративные заказчики снижают бюджеты на аренду. Если ещё в сентябре топ-менеджеры искали квартиры за 200 тыс. рублей в месяц, то в последнее время – не более чем за 150 тыс. рублей. А представители многих европейских и американских компаний были отозваны в головные офисы из-за санкций, что также сократило спрос», – констатируют в Astera.
«Мы ждём притока арендаторов из регионов в связи с сокращением там рабочих мест. Это поддержит спрос. Кроме того, ужесточение условий выдачи ипотеки сократит число потенциальных покупателей квартир. Все они – потенциальные арендаторы. Правда, пока ситуация с ипотекой не прояснилась, ставки аренды снизились в среднем на 5%», – говорит заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова. «С начала декабря в нашем проекте апарт-отеля на Васильевском острове продано 80 из 527 квартир. Причём половина – в январе. Более 50% сделок – инвестиционные, поскольку ставки в апарт-отелях выше, чем на рынке аренды квартир», – говорит директор УК Docklands Светлана Петрова. «Развитию формата способствуют и запреты властей на перевод земли под жильё», – добавляет Павел Бережной, директор по развитию компании «С.Э.Р.» (заявлен проект апарт-отеля в составе МФК Ingria Tower).