БКН: Как купить комнату?
Комнаты в коммунальных квартирах по-прежнему предлагаются на рынке, позволяя гражданам, имея небольшую сумму денег, обзавестись собственной жилплощадью. Некоторые решают, что, располагая примерно 1,5 млн рублей, лучше сразу приобрести готовую комнату, чем вкладываться в строящийся дом или влезать в значительно подорожавшую ипотеку, чтобы купить отдельную «однушку». Но, в принципе, невысокая цена – это единственный положительный момент при покупке комнаты. Потому что в остальном плюсов практически нет. Такая покупка может таить в себе множеств тайн и сюрпризов, о которых продавец предпочтет умалчивать.
Покупая комнату, первым делом нужно обратить внимание на соседей, постараться узнать о них как можно больше. Возможно, продавец попытается выдать соседей-алкоголиков (а такой контингент часто встречается в коммунальных квартирах) за тихих интеллигентов. Если при осмотре комнаты никого из соседей не будет дома, это должно вызвать подозрение. Может быть, продавец попросил их удалиться на время, чтобы не отпугивать покупателей.
Кто-то помнит старые добрые коммуналки, потому что провел в них детство, а кто-то знает о такой жизни только из фильма «Покровские ворота». Но машину времени еще не изобрели, и вернуться в такое милое прошлое не удастся. Сколько не ищи, не найти больше в Петербурге коммуналки с таким душевным микроклиматом. Если даже подавляющее большинство соседей будут вполне приятными людьми, то обязательно найдется или «асоциальный элемент», или шумная семья из Средней Азии, или вечно недовольная старушка.
При первом осмотре комнаты нужно по возможности познакомиться со всеми соседями, а также выяснить, предлагал ли продавец им купить комнату, так как у них есть преимущественное право покупки. Статья 250 Гражданского кодекса РФ обязывает продавца, который решил расстаться со своей комнатой, прежде всего предложить ее своим соседям. В том случае если все они откажутся, комнату можно выставлять на открытую продажу. Соответственно, покупая комнату, необходимо убедиться, что все соседи получили уведомление о продаже. Исходя из своего опыта, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН Катерина Гусева рассказывает: «Бывает, что непросто найти всех соседей, так как большинство комнат сдаются в аренду. И, кроме того, отказ от преимущественного права приобретения должен быть заверен нотариально, что не делает сделку проще. Редкий сосед с готовностью пойдет к нотариусу оформлять ненужный ему документ».
Может случиться такое, что какая-то из комнат в квартире не приватизирована. Тогда ее хозяевами считаются городские власти, и уведомление о продаже комнаты нужно будет посылать в Департамент муниципального жилья.
Если выяснится, что владелец одной из соседних комнат – несовершеннолетний ребенок, то разрешение на отказ от преимущественного права покупки должны дать органы опеки. Но случается, что там не дают такого разрешения. Не из вредности, конечно – цели у них вполне гуманные. Таким образом они как бы намекают родителям, что ребенок нуждается в улучшении жизненных условий и подталкивают их к покупке еще одной комнаты. Но далеко не у всех найдется лишних 1,5-2 млн рублей.
Тогда родители, уверенные, что имеют право подписывать за своего ребенка все документы, сами пишут отказ. Вот только такой документ не будет иметь никакой юридической силы, и выяснится это уже в процессе ее государственной регистрации. Как результат, сделка развалена. Но даже если по чьей-то невнимательности регистрацию удастся пройти, не стоит расслабляться. В дальнейшем подобные сделки оспариваются в судебном порядке. И вот тут-то вряд ли «пронесет».
Очень важно, чтобы подобные сделки сопровождал и контролировал опытный риэлтор, который в курсе всех тонкостей.
Очень нелегко бывает, когда на юридические нюансы накладывается еще и пресловутый человеческий фактор. Случается, что соседи просто заклятые враги и не приходится ждать от них добровольного похода к нотариусу, чтобы оформить заявления об отказе от права преимущественной покупки. Особо образованные могут не только не давать отказа, но и разными способами избегать получения уведомления о продаже комнаты.
С такими агрессивно настроенными гражданами риэлторам приходится долго и упорно договариваться. И не всегда выигрывает здесь риэлтор.
Сложности могут заключаться не только в непростом характере соседей. Причины бывают разные: отсутствие у соседа паспорта, ограничение в дееспособности или даже отсутствие документов, подтверждающих собственность.
Опытные риэлторы, чтобы поберечь нервы, могут предложить альтернативный вариант. «Нужно убедить клиента оформить сделку путем заключения не договора купли-продажи, а договора дарения, – объясняет Елена Бушурова. – Главное – все заверять нотариально. Многие, к сожалению, экономят на нотариусах, не понимая, что потом могут потерять гораздо больше».
Договор дарения – в общем-то идеальный выход из ситуации, когда договориться с соседями просто нет никакой возможности. Когда оформляется «дарственная», ничье согласие уже не нужно и ничье мнение уже не интересует. Но если соседи обратятся в суд, то там эту сделку быстро признают недействительной. Статья 170 п. 2 Гражданского кодекса говорит о том, что «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна». Здесь лучше все тщательно продумать вместе с риэлтором.
Если собственных накоплений не хватает даже на покупку комнаты в коммуналке, то можно взять ипотечный кредит. Существуют два вида ипотеки на приобретение комнаты: на покупку комнаты и на выкуп «последней» комнаты.
Если с первым вариантом все понятно, то второй подразумевает кредит на покупку комнаты или комнат соседей по коммунальной квартире. При этом после покупки комнаты в коммунальной квартире покупатель становится собственником всей квартиры. Условия кредитования здесь те же, что и при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь после покупки последней комнаты в коммуналке банку в залог переходит полноценная квартира, принадлежащая одному собственнику или отдельной семье.