Деловой Петербург: Последний кооператор
Советское прошлое Петербургское подразделение ГК «Эталон», в прошлом году построившее 447 тыс. м жилья в городе, с 2015 года полностью перешло на продажи квартир путем заключения договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Схема ЖСК предполагает, что застройщик создает кооператив и заключает с ним инвестдоговор. ЖСК владеет земельным участком, привлекает средства пайщиков, застройщик – строит дом и передает квартиры пайщикам. Еще в Советском Союзе создание ЖСК было единственным способом получить квартиру в собственность. Позже появились схемы долевого участия – у компаний они различались по условиям. Чтобы привести их к единому стандарту, в 2004 году приняли 214-ФЗ. Схема привлечения средств через ЖСК также описана в этом законе. На сегодня две эти схемы – единственные полностью законные способы привлечения средств граждан в жилищное строительство. Хотя застройщики продолжают практиковать серые схемы, например договоры предварительной купли-продажи квартир.
ГК «Эталон» была крупнейшей компанией в Петербурге, которая работала по схеме ЖСК. Ее также используют ЦДС, «Лидер групп», O2 Development, «Л1» и другие застройщики. Всего, по оценке АРИН, с привлечением средств пайщиков в Петербурге продается около 20% квартир. Но в последний год количество компаний, применяющих эту схему, резко сократилось.
О намерении перейти с продаж по ЖСК на ДДУ в ГК «Эталон» говорили еще в прошлом году, и к 2015 году для Петербурга переход завершили. Кооперативы у компании еще остались в Московском регионе, где планируют постепенно от них отказаться к 2020 году.
«Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС», – поясняет Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний «Эталон».
С ипотекой все более-менее понятно: проекты, реализующиеся по схеме ЖСК, не включены в госпрограммусубсидирования ипотеки. Некоторые банки и раньше неохотно работали с кооперативами, предпочитая застройщиков, использующих долевую схему. «ВТБ 24», например, и вовсе отказался выдавать ипотеку для ЖСК.
Вторая причина, которую называет «Эталон», – налоговая экономия. Но четкие налоговые выгоды в этой схеме просмотреть сложно. «Обе схемы привлечения средств могут трактоваться как вид инвестиционной деятельности, а значит, не облагаются Н ДС», – говорит Кирилл Саськов, руководитель корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры». Зато заключение договоров долевого участия может быть более выгодно при расчете с подрядчиками по бартерным схемам. «Участники ЖСК получают право на квартиру только при полной выплате пая, а в ДДУ у покупателя сразу возникает право на жилплощадь. Поэтому в определенных условиях при расчете с подрядчиками будущими метрами в ЖСК все равно необходимо уплатить НДС на стоимость услуг подрядчика. Тогда как в ДДУ эти деньги могут сразу квалифицироваться как инвестиционные», – поясняет Кирилл Саськов. В кризис бартерные схемы расчетов становятся популярнее. По оценкам подрядчиков, в этом году они могут достигнуть 30% от общего объема взаиморасчетов строителей.
Государственное давление Основной причиной отказа от механизма ЖСК для многих застройщиков становится давление со стороны властных структур, которое выражается как в виде преференций вроде субсидированной ипотеки, так и в виде настоятельных рекомендаций. «Все регулирующие органы подталкивают застройщиков к работе по договорам долевого участия. Советуют, проверяют. Мы абсолютно четко видим, что власти города активно проводят такую политику», – рассказывает Константин Ковалев, первый заместитель гендиректора ГК «Пионер» в Петербурге.
Он добавляет, что компания полностью перешла на работу в рамках договоров долевого участия. «Мы считаем эту схему наиболее прозрачной и простой для покупателей», – говорит он.
Переходит на договоры долевого участия и «Лидер групп». «Большинство новых строек мы начинаем по схеме ДДУ. Эта схема распиарена. Покупатели идут туда, где есть ипотека, а значит, идут в ДДУ. Мы оставляем для себя возможность строительства по ЖСК для отдельных проектов – в таком месте, куда покупатели все равно придут, и для тех проектов, которые строятся в не очень конкурентном окружении», – отмечает Руслан Юсупов, генеральный директор «Лидер групп». При этом, по его словам, основное неудобство для застройщика при работе по долевой схеме состоит в большем количестве документов и необходимости регистрации договоров.
«Дольщик не может получить квартиру в собственность, а значит, и выплатить средства застройщику до того, как договор зарегистрирован в Росреестре, а этот процесс может затянуться на несколько месяцев», – сетует он. Еще одно важное отличие – при срыве сроков передачи квартиры дольщикам застройщик получает значительные штрафы. При этом иногда это не зависит от девелопера, например когда сроки подключения дома срывает «Ленэнерго».
«В кризис, учитывая ситуацию с «Ленэнерго» и при нынешнем уровне регламентации 214 закона, возникает риск того, что компаниям-застройщикам будет проще банкротиться, чем выполнять требования и выплачивать штрафы», – говорит представитель крупной строительной компании. Работа по ЖСК накладывает на застройщика меньше обязательств и делает его деятельность более гибкой, говорят приверженцы этой схемы. В O2 Development, например, которая не собирается отказываться от ее использования, напоминают, что последние скандалы со строительными компаниями связаны с застройщиками, работающими по схеме ДДУ. 5,1 млн м жилья было продано в 2014 году в Петербурге и пригородных районах Ленобласти (по данным КЦ «Петербургская недвижимость»). Из них по схеме ЖСК – около 20%, то есть около 1 млн м.