Novostroy-SPb.ru: Особенности покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК
Форма привлечения средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) развивалась в два этапа. Первоначально схема ЖСК использовалась застройщиками для того, чтобы не заключать договоры участия в долевом строительстве, которые подразумевали большие штрафные санкции и невозможность запуска финансирования до получения разрешительной документации.
Современную форму ЖСК приобрел после того, как в 2012 году был принят закон, ограничивший участие юридических лиц в качестве пайщиков кооператива. “Юридические лица остались только в ранее созданных ЖСК, которые начали стройку давно, новые же ЖСК создаются только физическими лицами. Юрлицо может быть членом кооператива только для того, чтобы участвовать в расходах на управление уже построенным домом”, – рассказал начальник юридического отдела ГК “Экодолье” Иван Кудряшов.
Жилищно-строительный кооператив выступает чаще всего как самостоятельный застройщик. Если ЖСК приобрел землю или получил участок от государства или Фонда РЖС (есть ряд категорий ЖСК, которые особо поддерживаются властью, – ЖСК учителей, врачей, государственных служащих и т.д.), то члены кооператива могут самостоятельно строить, собрав на это средства. Однако в данном случае необходимо нанять профессионального девелопера или генподрядчика, а если во главе стройки встанет непрофессионал, деньги могут быть потеряны.
“Приобретение квартиры по схеме ЖСК по сути означает вступление в члены юридического лица с принятием на себя некоторого количества обязательств по этому юридическому лицу. И если у ЖСК возникнут убытки, то они будут покрываться дополнительными взносами всех членов ЖСК”
Иван Кудряшов, ГК “Экодолье”
В рамках ДДУ застройщик обязан покрывать убытки, а в случае его банкротства страховая компания выплачивает сумму, которую заплатил покупатель по договору. В случае с ЖСК ни один из этих механизмов не работает. Если кооперативу по каким-то причинам не хватило денег, то за все это придется дополнительно платить пайщикам.
Руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК “Прок” Анна Седельская отмечает, что договор ЖСК позволяет выплачивать пай, проживая в квартире в уже сданном доме, поэтому строительная компания может предоставить клиентам длительную рассрочку, которая является альтернативой ипотеке. Кстати, паевые взносы, уплачиваемые за квартиру в рамках системы ЖСК, не облагаются налогом.
“Договор ЖСК позволяет возводить дома без привлечения заемных средств, используя исключительно средства компании и деньги пайщиков. Это снижает финансовые риски в виде выплат процентов по банковским кредитам, что особенно актуально в условиях нестабильной экономики и для самого застройщика, и для покупателя”
Руководитель департамента недвижимости ГК “ЦДС” Сергей Терентьев считает, что ЖСК дает возможность гибко подходить к условиям договора. “У человека могут измениться жизненные обстоятельства, и благодаря “гибкости” ЖСК можно без лишней бюрократии по взаимному согласию перезаключить договор, например, в сторону уменьшения или увеличения метража”, – отметил Сергей. В крайних случаях ЖСК даже может изменить схему платежей, если клиент оказался в сложной ситуации – потерял работу, заболел и т.д. В рамках ДДУ это сделать невозможно.
При покупке квартиры по схеме ЖСК нужно со всей тщательностью подходить к заключению договора. Иван Кудряшов советует очень внимательно прочитать устав кооператива и другие внутренние документы. Также необходимо проверить договор о вступлении членов кооператива, что там написано о соотношении пая и квартиры, и на каких условиях квартира будет передаваться из собственности кооператива в собственность приобретателя. Не лишним будет уточнить, какие штрафные санкции предусмотрены в случае просрочек по выплатам и срокам строительства.
По словам Анны Седельской, в офисе продаж должны находиться реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами, эти квартиры не могут находиться в продаже на сайте и в рекламных материалах компании. Особо важна репутация и надежность застройщика – чтобы на его счету не было просрочек и недостроев. Аккредитация компании у крупных и известных банков является признаком того, что ей можно доверять.
Иван Кудряшов отметил, что форма ЖСК меньше защищает покупателя квартиры, чем договор об участии в долевом строительстве. В то же время, если дом не слишком большой, квартир на 30-40, у покупателя есть реальная возможность следить за финансово-хозяйственной деятельностью этого кооператива, и в каких-то случаях строительство жилья может обойтись дешевле.
К основным рискам, связанным с ЖСК, эксперты относят риск непрофессионального управления кооперативом, недостроя, срыва сроков и внесения дополнительных платежей пайщиками.
Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов отметил, что участники ЖСК при возникновении спорных ситуаций, согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. №17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, могут опираться лишь на устав и договор о вступлении. Если случится так, что проект будет испытывать нехватку финансирования, участников ЖСК можно обязать вносить дополнительные взносы. Таким образом, строительная компания, заключая договор ЖСК, рискует гораздо меньше, чем участник кооператива. Решение споров в судебном порядке гораздо проще с договором ДДУ, чем с ЖСК. Что касается досудебного решения, оно также затруднено, поскольку правление кооператива, решающее такие вопросы, юридически связано с застройщиком. Если суд принимает решение в пользу застройщика, что бывает довольно часто, то покупатель вынужден выйти из ЖСК, получив уплаченные средства после выплаты штрафов и членских взносов.
По словам Елены Лашаевой, генерального директора “АРИН“, так как договоры между пайщиками и кооперативами не нужно оформлять в регистрирующем органе, это создает предпосылки для двойных продаж. Однако сама схема ЖСК предусматривает защиту от подобных инцидентов, поскольку количество участников в этом случае не может превышать количество квартир в доме.
Если произошла двойная продажа, Денис Артемов рекомендует как можно скорее официально уведомить об этом руководство ЖСК, а после этого подать заявление о мошенничестве по статье 159 УК РФ в полицию. Одновременно подается иск в суд для признания повторного договора о вступлении в ЖСК недействительным и наложения ареста на права на недвижимость для предотвращения их перепродажи.
Директор департамента продаж ГК “Лидер Групп” Виталий Виноградов рассказал, что в случае переноса сроков завершения строительства существует два пути урегулирования ситуации: постараться найти решение напрямую с застройщиком, чтобы договориться о компенсации, или обратиться в суд. Какие бы ни были договоры, существуют только эти два варианта.
“Вступая в ЖСК, покупатель становится непосредственным участником организации, которая инвестирует средства в строительство дома и, следовательно, он может контролировать процесс строительства, а после его завершения – управлять объектом”, – отметила Анна Седельская. В случае негативной форс-мажорной ситуации (например, банкротство застройщика) члены ЖСК могут стать правообладателями на землю и самостоятельно принять решение об инвестировании средств до полного завершения строительства.
На объекты, в которых квартиры продаются по ЖСК, не распространяется ипотека с господдержкой, но некоторые банки предоставляют покупателям такого жилья займы на стандартных условиях. Также застройщики обычно предлагают рассрочки сроком на 3-4 года, и их можно выплачивать даже после заселения в квартиру.
По данным компании “АРИН“, сегодня порядка 25-30% всех строящихся квартир в Петербурге и Ленобласти реализуются по схеме ЖСК. Эту схему использует ГК “Прок”, которая строит ЖК “Дом у Разлива”, ЖД “Кудров-хаус” и ЖК “Шуваловский Дуэт”. Также ЖСК есть в проекте ГК “Лидер Групп” – ЖК VITAMIN. По словам Виталия Виноградова, интерес к этому объекту сравним с комплексами, строящимися по ДДУ. Для ГК “ЦДС” работа по схеме ЖСК является сложившейся практикой. Среди объектов, реализуемых компанией – ЖК “Весна”, ЖК “Новые Горизонты”, ЖК “Новое Янино”, ЖК “Муринский Посад” и другие.