Деловой Петербург: Превышающее спрос предложение
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в конце I квартала 2015 года на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находилось 334 коттеджных поселка и 28 очередей, а также 49 проектов таунхаусов и 10 очередей. В классе эконом в продаже находится 22 коттеджных поселка (8,7 тыс. объектов) и 19 проектов (5 тыс. объектов) с предложением таунхаусов.
«Новых анонсированных проектов эко-номкласса на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области сегодня нет, – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Есть данные о планируемых дополнительных очередях в существующих поселках». Цены на объекты растут.
По данным «Петербургской Недвижимости», в I квартале 2015 года в классе эконом средняя стоимость 1 м коттеджа (с учетом стоимости земли) повысилась на 7% по сравнению с аналогичным кварталом 2014 года. Средняя стоимость 1 м таунхауса повысилась на 22%.
«В Ленобласти средняя стоимость предложения кирпичных и газобетонных домов, не считая стоимость участка, составляет 4,4 млн рублей, – комментирует вице-президент по консалтингу и оценке АРИН Андрей Петров. – Минимальная цена на рынке загородного строительства на щитовые дома в целом по области составила 0,9 млн рублей».
Предпочитают квартиры Спрос на коттеджи экономкласса падает. В «Петербургской Недвижимости» отмечают, что в I квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года он снизился на 40%. Продажи таунхаусов упали на 53%. По словам Ольги Трошевой, сохраняется высокий спрос на земельные участки без обязательного подряда. Он обусловлен желанием покупателей построить дом по собственному проекту или невозможностью купить готовое домовладение. Строительство дома самостоятельно может обойтись на порядок дешевле. Недвижимость – коттеджи, участки и таунхаусы покупают в основном в зоне постоянного или условно-постоянного проживания. Их доля составляет 75%. Продажи в зоне сезонного проживания – всего 27%. В поселках в местах постоянного проживания девелоперы предлагают также дополнительную инфраструктуру. «Вот их и раскупают быстрее, – отмечает Андрей Петров. – Портрет покупателя различен, однако большая часть приобретений все-таки для постоянного проживания и в качестве альтернативы городскому жилью. Набор инфраструктуры поселка эконом помимо охраны, служб эксплуатации включает в себя детские и спортивные площадки. Зоны отдыха, магазины, кафе – все это только в поселках для постоянного проживания».
Эксперты NAI Becar видят причины превышающего спрос предложения в отсутствии подходящего продукта, а также высокой конкуренции на рынке. «С наступлением экономического кризиса покупатели стали чаще отдавать предпочтение объектам с инженерной подготовкой в высокой степени готовности», – говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. – Наибольшим спросом у них традиционно пользуются Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский районы».
Конкуренция Вместе с тем на первичном рынке жилья наблюдается рост популярности квартир в пригородных районах. Особенно это касается малоэтажных комплексов. Квартиры в них стоят дешевле, чем домовладения, поэтому они составляют серьезную конкуренцию проектам экономкласса.
Тенденция строительства многоквартирных малоэтажных домов наметилась год-два назад. Стали появляться первые проекты комплексного освоения территорий малоэтажным жильем. «Изначально постоянное проживание в благоустроенном коттеджном поселке было привилегией людей обеспеченных, и девелоперы ориентировались на сегмент комфорткласса, – говорит генеральный директор ГК «УНИС-ТО Петросталь» Арсений Васильев. – Полноценные загородные проекты экономкласса появились в 2011-2012 годах. Акцент в них был сделан на бюджетных таунхаусах, которые стали быстро заполнять рынок. Но в 2014 году началось строительство многоквартирных малоэтажных домов. По концепции, эти проекты больше соответствовали формату городской недвижимости. При этом они обеспечивали удобство и функциональность дворового пространства, совмещали комфорт городской жизни с уютом загородного отдыха».
Покупают, чтобы жить Эксперты отмечают, что загородная недвижимость все еще не является главным приоритетом для покупателя. И, в отличие от опыта других стран, не может выступать полноценным эквивалентом городской квартиры. «Это, конечно, в первую очередь связано со сложностями транспортной и социальной инфраструктуры, а также с отсутствием у нас сложившейся культуры проживания за городом, – отмечает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. – Кроме того, проживание в многоквартирном доме в любом сегменте обходится дешевле, чем в отдельном загородном доме». По мнению Полины Яковлевой, коттеджи экономкласса используются покупателями преимущественно в качестве дачи. Ввиду слабо развитой инфраструктуры поселков и удаленности от города поселки не способны конкурировать с новостройками и не рассматриваются покупателями в качестве места постоянно проживания. Кроме того, фактор транспортной доступности является для потребителей жилья экономкласса вторым по значимости после цены. Они не готовых тратить много времени и денег на ежедневные поездки на работу.
«Конкуренцию пригородным новостройкам могут составить малоэтажные проекты комплексного освоения территорий», – считает Полина Яковлева. – Их преимуществом является строительство объектов социальной инфраструктуры».
Вместе с тем в последние несколько лет ситуация меняется в лучшую сторону. Тренд смещения интереса девелоперов к загородной недвижимости получает благодарный отклик среди клиентов.
Изменилось к лучшему качество домостроения и архитектурной концепции, в целом качество коттеджных поселков.
Сегмент масс-маркет в загородной недвижимости стал заметно более интересным и доступным – здесь в последнее время появилось большое количество достойных внимания коттеджных поселков. «Уже не редкость, когда такие проекты подготовлены на очень хорошем уровне, – говорит Елизавета Конвей. – Это касается и маркетингового продвижения, и качества самих домов, которые уже могут подтянуться к уровню тех проектов бизнес-класса, которые анонсировались лет пять назад. Сейчас уже вполне можно говорить, что проекты комфорт- и эконом-класса в загородном жилье у некоторых девелоперов действительно высоко котируются». Так или иначе, несмотря на воздействие макроэкономических факторов, недвижимость экономкласса на загородном рынке продолжает пользоваться спросом. «Сегодня заметен рост популярности объектов с высокой степенью готовности и качественной инженерной подготовкой, – говорит Ольга Трошева. – Если в конце прошлого года сделки во многом совершались для сохранения денег, то в настоящий момент недвижимость в коттеджных поселках покупают для строительства и дальнейшего проживания за городом».