Балтийское информационное агентство: Метры не по карману
“Провальную” статистику по выдаче ипотечных кредитов до запуска госпрограммы на днях опубликовал Центробанк. Как следует из материалов ведомства, за четыре месяца этого года объем выданной ипотеки составил 297,8 млрд рублей. На эту же дату годом ранее – 493 млрд. То есть, объемы ипотечного кредитования в стране сократились на 40%. В количественном выражении объем выданной ипотеки упал почти в два раза, следует из этих же данных.
“Лучше” всего в ипотеке за четыре месяца выросли два показателя: просроченная задолженность и процентные ставки. Так, просрочка неуклонно растет начиная с сентября прошлого года. За год ее объем вырос с 26 до 32 млрд рублей. Ставки же по ипотеке, которые на протяжении нескольких лет находились в пределах 11-12%, превысили в этом году 14%.
По мнению экспертов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), эта статистика, несмотря на высокие темпы сокращения рынка, позволяет говорить о появлении первых признаков стабилизации. Например, качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне: доля кредитов без просроченных платежей в общем объеме ипотеки остается стабильно в диапазоне 94-95%.
Другой фактор – ставки по ипотеке хоть и незначительно, всего на 0,65%, но все же снизились. Показатель средневзвешенной ставки на 1 мая составил 14,05% против 14,7% на 1 апреля. Этого удалось достичь во многом за счет начала действия госпрограммы субсидирования процентных ставок на ипотеку, констатируют в АИЖК. Первые кредиты в ее рамках покупатели квартир получили в апреле. Напомним, что в рамках программы для заемщика ставка по кредиту должна составлять не более 12% годовых (а при предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика – от 9-10% годовых).
Вслед за снижением ипотечных ставок специалисты зафиксировали оживление спроса на новую недвижимость. По данным агентства NAI Becar, в данный момент доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке составляет 30-40% в общем объеме продаж. “После запуска программы льготной ипотеки спрос на первичном рынке увеличился на 10%”, – сообщила “БалтИнфо” директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Специалисты рынка однако же констатируют: поддержав и даже “оживив” первичку, льготная ипотека не затронула вторичный сектор. Ипотеку здесь предлагают в среднем по ставке минимум в 14,5-18% годовых, на ее долю приходится, по данным NAI Becar, 20% продаж. Эта часть рынка самостоятельно пытается выплывать из кризиса, все проявления которого здесь налицо. “Субсидирование ставок по ипотеке на первичном рынке привело к снижению спроса на “вторичку” со стороны покупателей, привлекающих заемные средства. В результате спрос немного сместился на первичный рынок”, – отмечает Полина Яковлева. “Эта мера поддержки перераспределила рынок. На первые позиции выступило первичное жилье, вторичное остается в проигрыше”, – подтверждает генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Елена Лашаева.
Определенным образом это сказалось на цене “квадрата”. По данным АРИН, на новые квартиры цены пока не снизились, даже несмотря на не самые лучшие продажи. При этом застройщики разработали значительное количество различных акций, скидок. Продавцы же вторички резко увеличили размер торга: готовы скидывать цены на 5-7%.
В целом же, отмечает Елена Лашаева, продавцы вторичного рынка все еще живут в ценах конца декабря 2014 года и января 2015 года, когда на фоне очень высокого курса доллара и ажиотажного спроса стоимость жилья в этом сегменте выросла до 20% относительно цен начала лета 2014 года. “Однако уже с середины марта существенно снизилась активность покупателей, да и курсы валют откорректировались практически на 30% относительно максимальных значений. Но владельцы квартир не хотят учитывать эти тенденции и переоценивать свою недвижимость”, – поясняет эксперт. По данным консалтингового центра “Петербургская недвижимость”, в мае цена квадратного метра на вторичном рынке в Петербурге осталась на уровне предыдущего периода и составила 98,2 тыс. рублей.
Эксперты отмечают: даже на относительно благополучном с учетом кризиса первичном рынке недвижимости уровень спроса еще значительно отстает от докризисного уровня. “Восстановление спроса возможно только после стабилизации экономической ситуации в стране, когда россияне почувствуют уверенность в завтрашнем дне и перестанут опасаться взять на себя кредитные обязательства в условиях кризиса на рынке труда”, – считает Полина Яковлева.
По ее словам, каких-либо изменений на рынках жилой недвижимости и ипотечного кредитования можно ожидать только в том случае, если Центральный Банк снизит ключевую ставку, добавляет эксперт. Непосредственно эти ставки не связаны, однако снижение ключевой ставки позволит банкам привлекать более дешевые деньги и, соответственно, кредитные продукты, включая ипотеку, постепенно станут более доступными для населения. Сейчас ключевая ставка находится на уровне 12,5% (в декабре была поднята до 17%). На ближайшем заседании Совета директоров ЦБ может вновь пересмотреть этот показатель, однако эксперты сомневаются, что у нее есть шанс быстро спуститься на “докризисный” уровень.