Недвижимость & цены: Квартирные рейдеры. Семейная ссора может закончиться потерей жилья
Недавно по телевизионным каналам прошел сюжет о семье, вынужденной ютиться в одной комнате двушки из-за давнишнего семейного раздора. В 90-е квартира была приватизирована и разделена на три доли. Затем родственники поссорились, и одна доля была продана. В результате люди попали в крайне неприятную ситуацию: новый собственник предлагает им выкупить его часть жилья за деньги, которых у семьи нет, а пока сдает свою комнату гастарбайтерам. Они не слишком безобразничают, но постоянно меняются, да и в принципе жить в общежитии, получившемся из собственной квартиры, — не сахар.
Рассказанная история выглядит некрасиво и вызывает справедливое возмущение, но если рассматривать ситуацию с точки зрения закона, то все не так просто. Подобные истории не редкость, поясняет исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Например, два-три человека могут получить в наследство одну квартиру (каждый свою долю). Как правило, проживает в этом жилье кто-то один из них. Остальные наследники (или наследник) принимают решение продать свою часть. Вот только кому? У живущих в квартире есть право преимущественной покупки. По закону процедура должна происходить в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. «В целях соблюдения преимущественного права покупки необходимо направить совладельцам уведомление о продаже с содержанием цены и условий продажи. У них есть право в течение одного месяца с момента получения уведомления приобрести в собственность продаваемую долю», — напоминает А. Шленов.
На 4 тыс. объектов увеличилось за последние пять лет количество новых коммуналок, то есть квартир, где разделены лицевые счета.
Но отношения в семье бывают разные, и родственники не всегда могут договориться о сумме выкупа или порядке пользования. Допустим, третий собственник продал свою долю постороннему лицу. При этом она не является отдельной комнатой, которую можно оформить в собственность и преобразовать в коммуналку классического типа. Тем не менее купивший эту долю станет сособственником и получит право вселиться в квартиру и занять причитающиеся ему квадратные метры. Подобная ситуация возможна и при разъезде родственников, при разводе и т. д.
Похожий случай, но уже с использованием дарственной, вспоминает руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group Валерия Косенкова. Cлучилась эта история в далеких 90-х. Супруги развелись, в результате жена осталась жить с тремя несовершеннолетними детьми в квартире, которая приобреталась на имя мужа. Он был настроен недружелюбно по отношению к бывшей жене и всеми силами пытался выселить ее из квартиры. Суд признал право женщины проживать на общей жилплощади до наступления совершеннолетия детей. И тогда мужчина решился на крайнюю меру: он написал дарственную, по которой часть квартиры переходила совершенно постороннему человеку — гастарбайтеру из ближнего зарубежья. Причем доля эта была совсем маленькой, около 10 кв. м, а дарственная — формальной, поскольку мужчина получил от нового владельца деньги под расписку. Но доказать это у бывшей жены не было никакой возможности. По закону имеющий прописку собственник может пользоваться общими площадями квартиры, приводить в нее кого угодно. Вот и новые соседи постоянно устраивали шумные застолья на кухне, с алкоголем и огромным числом гостей, превратив жизнь женщины с детьми в ад.
«Такие сделки часто совершаются из желания отомстить некогда близким людям, — поясняет В. Косенкова. — Причем продавец не имеет коммерческой выгоды, поскольку уступает свою долю дешево, прикрывая мошенническую схему дарственной. При ее оформлении жильцы оказываются в безвыходной ситуации: подарить долю в квартире можно и без согласия того, кто разделял с вами квадратные метры. Единственный способ доказать ничтожность дарения — предоставить суду расписку продавца о получении денег. Но ни одна из сторон не согласится вам ее отдать».
Сделки по продаже доли часто совершаются из желания отомстить некогда близким людям. Причем продавец не имеет коммерческой выгоды, поскольку уступает свою долю дешево, прикрывая мошенническую схему дарственной.
Что же делать, если перспектива отчуждения доли в квартире стала вполне реальной?
«Конечно, нужно стараться мирным путем договориться с родственниками и не допускать продажи доли посторонним лицам, — говорит директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. — Выходом может стать совместная продажа всей квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств».
Если такая продажа невозможна и вопрос стоит ребром, нужно обращаться к специалистам или идти в суд, не дожидаясь, пока в вашу квартиру кто-нибудь вселится и сделает жизнь невыносимой.
Директор агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН» Елена Лашаева рассказала случай из практики: у клиентки агентства умер супруг, его родители потребовали через суд выделить им 1/3 доли в трехкомнатной квартире. В сделке участвовал маклер, которому свекр вместо комиссионных подарил 1 кв. м от причитавшейся ему части жилья. С этого началась эпопея длиною в два года. Маклер выкупил у стариков их долю за какие-то смешные деньги и начал шантажировать вдову: дескать, если та не продаст свою долю за бесценок, то ей устроят «райскую жизнь». «Когда женщина обратилась к нам, она была согласна на продажу. Мы посоветовали направить иск в суд с требованием признать сделку по дарению части доли, принадлежащей на праве собственности ее родственникам, ничтожной. В суде удалось доказать, что эта сделка была лишь предлогом для последующего выкупа оставшихся долей. В итоге наша клиентка сумела воспользоваться своим правом первоочередного покупателя и «отвоевать» родные метры», — вспоминает Е. Лашаева.
Конечно, всем нам кажется, что уж наши родственники никогда ничего подобного не сделают. Но сухая статистика свидетельствует об обратном. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, за последние пять лет количество новых коммуналок, то есть квартир, где разделены лицевые счета проживающих после выделения в натуре долей собственности, увеличилось на 4 тыс. объектов. И как складывались отношения «выделенных» собственников, тайна за семью печатями.