Строительный еженедельник: Стародачная история
29 июля 2015
Между тем земля и коттеджи в стародачных поселках уже вряд ли когда-нибудь будут дешеветь. По словам председателя совета директоров АРИН , любые объекты в стародачных местах в пригородах Северной столицы – товар штучный, который стоит очень дорого и настолько редко поступает в открытую продажу, что даже не выделяется как самостоятельный сегмент загородной недвижимости Петербурга.
«Почти все окружающие Петербург населенные пункты на удалении до 50 км развивались как дачные места дореволюционной царской столицы. Но наиболее известными и популярными можно считать примерно два десятка», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Прогаль» Людмила Юшина. К самым же модным и дорогим стародачным местам прежде всего можно отнести поселки, расположенные на Карельском перешейке, – Репино, Комарово, Зеленогорск, Юкки и Токсово, которые продолжали активно развиваться в советское время.
Домовладения в этих местах предоставлялись представителям элиты того времени – деятелям науки, культуры, искусства, профессорско-преподавательскому составу, партийной номенклатуре и т. п. В Комарово, например, любили отдыхать Дмитрий Шостакович, Анна Ахматова, братья Стругацкие и Евгений Шварц, а в Репино имели дачи Осип Мандельштам, Иван Бунин, Федор Шаляпин, Исаак Бродский, Леонид Андреев и Максим Горький. «Эти локации исторически аккумулировали пристрастия многих поколений, – считает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. – И со временем они нисколько не ухудшились, а наоборот, только продолжают улучшаться, в частности за счет высокого уровня необходимой для загородного проживания инфраструктуры».
Цена земельных участков, которые с каждым годом все меньше попадают в продажу, растет в геометрической прогрессии. Особенно в районе «золотого треугольника», в который входят Репино и Комарово. Например, стоимость земли в Комарово за 10 лет выросла почти вдвое. Если в 2005 году максимальная цена сотки в поселке составляла 650 тыс. рублей, то сегодня она может превышать 1 млн рублей. «Если дача расположена со стороны залива, то могут просить и 2 млн рублей», – добавляет генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. Минимум, на который изредка соглашаются владельцы земельных наделов, составляет 600 тыс. рублей за сотку.
Некоторые земельные наделы предлагаются вместе с ветхими домами. По словам Людмилы Юшиной, такие постройки считаются проблемным обременением, но поскольку свободных участков в продаже осталось совсем мало, то самыми распространенными объектами сейчас являются именно участки со старыми домами, которые покупают с целью сноса и строительства современных коттеджей.
Существуют лишь единичные примеры, когда усилиями современных владельцев полноценно воссоздаются такие объекты в первоначальном облике. Людмила Юшина уточнила, что в листинге АН «Прогаль» сейчас находится исторический дом в стиле «северный модерн», расположенный в элитном месте Сестрорецка. Здание с деревянным фасадом площадью 680 кв. м на участке 35 соток воссоздано по историческим чертежам дачи Г.Г. Бескараваева. «Это потребовало очень больших финансовых затрат и согласований. Отсюда и цена в 152 млн рублей. Но большую часть старых дач ждет печальная судьба – они будут снесены, а на их месте возникнут новые коттеджи», – сетует эксперт.
Директор «Адвекс «Загородная недвижимость» Станислав Азацкий отмечает, что площадь земельных наделов в стародачных поселках составляет в среднем от 10 до 15 соток, хотя встречаются еще более просторные домовладения, где размер участков может быть в два, а то и в три раза больше. Например, в Репино загородный дом известного режиссера Алексея Германа, который зимой продавался за 149 млн рублей, стоит на участке в 33 сотки.
Впрочем, даже в Курортном районе на территории старых дач есть более гуманные в ценовом отношении предложения. Например, в Зеленогорске с его размеренной патриархальной жизнью и выходящими к заливу прохладными зелеными улочками цены несколько более умеренные, нежели в «золотом треугольнике» Курортного района. Так, верхний ценовой предел земли ИЖС в Зеленогорске находится на уровне 800 тыс. рублей за сотку, самый дешевый вариант может стоить 350 тыс. рублей за сотку. Средняя цена частного дачного коттеджа площадью около 200-300 кв. м в Зеленогорске находится в диапазоне от 12 до 15 млн рублей.
На стародачных направлениях Всеволожского района встречаются варианты и вовсе по умеренным ценам. Так, в пос. Токсово, за которым из-за обилия водоемов и холмистых пейзажей еще со второй половины XIX века закрепилось название «Петербургская Швейцария», дом вполне пристойного качества площадью 70-100 кв. м на 7-10 сотках земли можно приобрести всего за 3-4 млн рублей. Изредка совсем ветхие постройки на участках такого же размера предлагаются за 2,5-3 млн рублей.