Stockmann выставил на продажу «Невский центр»
21 ноября 2016
Stockmann Group вернулась к идее продать ТРК «Невский центр» в Петербурге. «Совет директоров компании принял решение исследовать возможность продажи объекта, он имеет прекрасное расположение, практически полностью заполнен арендаторами и имеет значительный потенциал для дальнейшего развития», – приводятся в сообщении слова гендиректора Stockmann plc Лаури Вейялайнена. Консультантом для изучения возможностей продажи выбрана компания Colliers International.
«Невский центр» площадью 91 000 кв. м (арендопригодной – 45 000 кв. м) состоит из торгового центра (якорный арендатор универмаг Stockmann), офисных помещений и подземного паркинга. Он открылся в конце 2010 г., инвестиции составили около 170 млн евро. Комплекс расположен на Невском проспекте, рядом с площадью Восстания и Московским вокзалом. В «Невском центре» арендуют площади более 90 розничных магазинов, кафе и ресторанов, сказано в годовом отчете за 2015 г.
Осенью 2015 г. Stockmann перезаключил договоры с арендаторами, соглашения с которыми истекли. Всего за прошлый год удалось переподписать 37 соглашений. Среди арендаторов международные бренды Longchamp и Pandora, которые уже присутствовали в «Невском центре», и новые марки, к примеру InWear Matinique и Conte de Florence, сказано в годовом отчете за 2015 г. Доход от аренды останется на том же уровне или даже выше, чем в первые пять лет существования комплекса, говорится в отчете.
Впервые о намерениях продать «Невский центр» Stockmann объявил в ноябре 2012 г. Стоимость центра эксперты оценивали тогда в $400-500 млн. В феврале 2014 г. финская компания изменила планы. В течение 2013 г. улучшился пул арендаторов, продажи выросли, рентабельность центра повысилась, сказано в отчете Stockmann за 2013 г.
Заполняемость комплекса в III квартале выросла за счет новых арендаторов, она составляет 98,1%, указано в отчете за 2015 г.
Вложенные инвестиции финны вернут, но получится ли заработать – неизвестно, считает вице-президент АРИН Екатерина Лапина. Стоимость недвижимости можно оценить в 250 000-300 000 руб. за 1 кв. м, а чтобы оценить весь бизнес, надо прибавить к этому арендный поток, говорит Лапина. В «Невской центре» действует система фиксированной аренды плюс процент от оборота, знает она. Ставка раньше составляла $100 за 1 кв. м в месяц, вспоминает она.
По словам Лапиной, это хороший актив, арендный бизнес в этом месте всегда можно организовать.
Стоимость объекта на открытом рынке – не менее 11 млрд руб., полагает гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. В последнее время крупные внешние инвесторы не замечены на нашем рынке, чаще проводились сделки с местными игроками, говорит Пашков. Вряд ли кто-то из институциональных инвесторов решится на сделку, полагает он.
Цена таких объектов напрямую зависит от того, какой доход генерирует этот комплекс, а ставки могут различаться для разных арендаторов, говорит гендиректор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. Ставку капитализации по такому объекту он оценивает в 10,5-11%. Найдутся ли покупатели на этот объект, зависит от цены, возможно, он будет интересен институциональным инвесторам, ведь после снижения курса рубля для иностранных инвесторов стало выгодно инвестировать в Россию, но с другой стороны, сейчас входить в такие сделки им могут помешать политические соображения и санкции, рассуждает Мошенский.
Stockmann не самый простой объект с точки зрения концепции, считает Пашков. Сильной стороной комплекса он называет расположение – на Невском проспекте – и близость к метро, а недостатком – мощнейшую конкуренцию со стороны ТРЦ «Галерея».
В начале этого года Stockmann за 5 млн евро продал семь российских магазинов компании Reviva Holdings Limited владельцу ООО «Дебрусс», российского франчайзи универмагов Debenhams. В 2015 г. Stockmann стал долгосрочным арендатором комплекса, говорится в годовом отчете за 2015 г. Главный арендатор комплекса – универмаг Stockmann, который занимает 20 000 кв. м.