Классификация

В данном исследовании рассматривается рынок качественных современных торговых комплексов общей площадью более 3 000 кв.м. Существуют следующие типы торговых комплексов:

• Гипермаркет – формат торговли с определенным архитектурно-планировочным решением торгового зала и упрощенными требованиями к отделке помещений. Здание чаще всего возводится самой компанией-оператором. Торговый зал в гипермаркете рассчитан на одного торгового оператора, может быть как смешанного, так и специализированного ассортимента. Торговый зал продовольственных гипермаркетов занимает около 65% от площади здания, промтоварных – почти 70%.
• Торгово-развлекательные центры –  комплексы с исключительной или преобладающей торговой функцией, как смешанного, так и специализированного ассортимента. Здание специально спланировано и находится в профессиональном управлении. В состав торговых центров в незначительной степени может входить офисная, гостиничная, складская и прочие функции.
• МФК (многофункциональный комплексы) – комплекс, включающий в себя 2 и более независимых функций. При наличии только 2 функций они должны быть равнозначны по своим размерам.

В настоящее время отсутствует единая общепризнанная классификация объектов торговли с качественными арендопригодными  площадями. Наиболее адаптированной для России считается европейская классификация торговых центров на основе классификации Urban land Institute. В основе этой классификации лежат следующие параметры: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.

Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 5 основных типов качественных торговых объектов:

• Микрорайонный торговый центр;
• Окружной торговый центр;
• Суперокружной торговый центр;
• Региональный торговый центр;
• Суперрегиональный торговый центр.

Часть объектов не попадают под классификацию по зоне охвата, исходя из этого, в дальнейшем анализе появится пункт «прочие» торговые объекты, который отобразит размер занимаемой доли рынка неклассифицированных объектов.

Так же существует классификация, принятая Российским советом торговых центров:

• Малый ТЦ (G.L.A. от 4 до 10 тыс. кв.м.)

Для данного формата ТЦ характерно количество посетителей в  диапазоне от 3 000 до 15 000 чел/день (средний диапазон от 8 000 до 12 000 чел/день).

• Средний ТЦ (G.L.A. от 10 до 30 тыс. кв.м.)

Поток покупателей находится в  диапазоне от 6 500 до 30 000 чел/день (средний диапазон от 14 500 до 21 000 чел/день).

• Большой ТЦ  (G.L.A. от 30 до 60 тыс. кв.м.)

Поток покупателей находится  в диапазоне от 10 000 до 55 000 чел/день (средний диапазон от 23 000 до 35 000 чел/день).

• Суперрегиональный ТЦ  (G.L.A. свыше 60 тыс. кв.м.)

Среднее число покупателей от 40 000 чел/день.

В действительности различие между основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны. Среди них:

• Специализированный торговый центр;
• Фестиваль-центр (Festival Center);
• Пауэр-центр (Power Center);
• Аутлет-центр (Outlet Center);
• Торговый центр моды (Fashion Center);
• Дискаунт – центр (Off-price Center);
• Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center);
• Торгово-общественный центр;
• Стрип-центры (Strip Center).

Принято выделять четыре класса торговых комплексов в зависимости от их ориентации на конкретный класс потребителя:

1. «Эконом». В торговых комплексах данного типа преобладают немарочные магазины одежды, дискаунтеры, а также бренды дешевых вещей. Примеры марок класса «эконом»: «Центр обувь», «Oggi», «Твое», Peakoks и т.п. По социальному статусу покупатели таких торговых центров –  обслуживающий персонал, менеджеры низшего звена, работники социальной сферы. Примером подобного ТЦ можно назвать ТРК НОРД
2. «Миддл» или средний ценовой сегмент. Торговые центры данного класса наиболее активно появлялись последние 2-3 года. По социальной принадлежности покупатели – это преимущественно менеджеры среднего звена. Примеры марок класса миддл: Mexx, Esprit, Ecco, Mascotte, Zara и т.п. Пример – ТК Сенная
3. «Миддл-элит» или выше среднего. Торговые центры данного класса еще нельзя отнести к бутиковому торговому центру, но основная масса магазинов в нем позиционируется как магазин выше среднего класса, но не бутик. Например, марки Vassa, Gizia, Norm, магазины некоторых русских дизайнеров и т.п. можно отнести к маркам «выше среднего». Основными покупатели – менеджеры среднего и высшего звена, владельцам собственного бизнеса. Примером подобного ТЦ можно назвать Владимирский Пассаж.
4. «Элит». В торговых центрах данного класса представлены преимущественно бутиковые магазины известных мировых брендов, таких как, например,  Boss, Calvin Klein, Versaсe и т.п. Потребителями для данной категории объектов являются люди с высокими доходами и высоким социальным статусом. Примером торгового комплекса можно назвать ТЦ Vanity.

Объем предложения

Объем качественной торговой недвижимости Петербурга составляет порядка 3,06 млн. кв.м.  В течение 1 квартала был введен только 1 торговый объект (стройматриалы), расположенный в Выборгском районе, на пр. Энгельса, 157, лит. А (площадь 5 348 кв.м).

В 2010 году ожидается ввод 9 торговых центров общей торговой площадью около 250 тыс. кв. м (таблица 1).

Таблица 1. Торговые центры, ввод которых ожидается до конца 2010 года

название	адрес	район	девелопер	торговая площадь, кв. м
МФК Galeria	Лиговский пр., 26-38	Центральный	Бриз	94 000
МФК “Лето”	Пулковское ш., 7	Московский	Система Галс	76 000
МФК “Стокманн Невский Центр”	Невский пр., 114	Центральный	Stockmann	20 000
Мебельный центр в ТРК “Гранд Каньон”	пр. Энгельса, 154	Выборгский	ОАО “Соломон”	15 000
ТК Mercury (ДЛТ)	Большая Конюшенная ул., 21/23	Центральный	Mercury	12 100
МФК “Осиновая Роща” (1-я оч.)	Парголово, Выборгское ш./КАД	Выборгский	Адамант	11 400
ТЦ	оз. Долгое, кв. 28, на пятне корпуса 46, южнее д. 18	Приморский	ООО “Маяк”	10 000
ТК “Николаевский Пассаж”	Стремянная ул. / Марата ул.	Центральный	Невские бани	6 700
ТЦ “Звенигородский”	ул. Звенигородская / Загородный пр.	Адмиралтейский	Адамант	4 720
Итого:				249 920

Источник: АРИН

С учетом ввода в 1 квартале, на конец 2010 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,3 млн. кв. м.

Наблюдаемое с 2008 года снижение темпов прироста торговых площадей объясняется насыщением рынка, а также финансовым кризисом. Многие проекты были заморожены или приостановлены из-за нехватки средств у девелоперов.

Заморожены на разных этапах строительства 27 комплексов общей торговой площадью около 877,4 тыс. кв. м. Наиболее крупные из замороженных объектов:

Таблица 3. Крупнейшие замороженные проекты торговых центров

название	адрес	район	девелопер	торговая площадь, кв. м
Невский Колизей	пос. Бугры напротив ИКЕЯ Парнас	Всеволожский	Margheri Group	105 000
ТРК	Полюстровский пр. / Кантемировская ул.	Красногвардейский	Балтийская коммерция	71 400
Словацкий дом	Белградская ул. / ул. Салова	Фрунзенский	ГК “Ташир”	70 100
Европа-центр	Стачек пр., 45 к. 2	Кировский	Макромир	70 000
Сити Парк	Богатырский пр., 18	Приморский	Автозапимпорт	55 000
Северный полюс	ул.Руставели и Пискаревского пр.	Калининский	н/д	52 800
Сити Парк	Богатырский пр., 18	Приморский	Автозапимпорт	49 540
Мандарин	Мебельная ул. / Яхтенная ул.	Приморский	ЗАО “Арсенал-Недвижимость”	47 600
ТРЦ Кантемировский	Полюстровский пр., бывш.80 и 84 литера А	Выборгский	Хит Дизайн	42 300
Хорс	пр. Стачек, 66	Кировский	ООО “ВМС”	41 944

Источник: АРИН

Однако, несмотря на кризис, инвесторы продолжают проявлять интерес к строительству новых торговых объектов. Согласно опубликованным данным, под изыскательские работы с целью строительства торговых объектов в 1 квартале 2010 года были предоставлены 15 участков общей площадью около 29 га.

Таблица 4. Участки, предоставленные под изыскательские работы в 1 кв. 2010 г.

Район	Адрес	Площадь участка, кв. м	Инвестор	Назначение объекта
Калининский	Ул. Брянцева, сев д. 7, корп. 2, лит. А	10 958 и 430 кв. м	ООО «Оптимум»	ТРК с с/х рынком
Невский	Ул. Грибакиных, ю-з / с ул. Бабушкина	18 664	ЗАО «Мойдодыр-Мастер»	Объекты оптово-розничной торговли
Фрунзенский	Ул. Фучика, вост / с Будапештской ул.	77 595	ОАО «Концерн «Энерготехнологии»	Мебельный торговый центр
Московский	вост д. 54, лит. А по пр. Космонавтов	39 467	ЛЭК Истейт	Торгово-бытовой комплекс и многоэтажный гараж
Невский	юж / ул. Ворошилова и ул. Латышских Стрелков	37 050	ООО «Совинтех» (дочерняя струтура ЗАО «Моспетрострой»)	МФК (многоэт гаражи, объекты сферы услуг, торговли и досуга)
Адмиралтейский	Загородный пр., 52, лит. Б	277	ООО «Файн»	Торговый павильон
Невский	Ул. Ворошилова, юж. / с ул. Латышских Стрелков	37 050	ООО «Совинтех»	Многоэтаж. гаражи, объекты бытового обслуживания, розничной торговли и досуга
Пушкинский	Удаловская ул., напротив д. 19, лит. А	8 460	ООО «Экспресс-Тур»	Центр бытового обслуживания
Кронштадтский	Кронштадтское ш., с-з д. 20, лит. А	4 778	ХК «Гурвит»	с/х рынок
Выборгский	Удельный пр., с-з / с пр. Энгельса	2 635	ООО «Стронг»	Торговый комплекс
Выборгский	Удельный пр., ю-з / со Скобелевским пр.	3 384	ООО «Стронг»	Торговый комплекс
Кировский	пр. Маршала Жукова, с-з д. 60/1, лит. А	3 885	ООО «Ростинвест»	Бытовой комплекс
Московский	пр. Космонавтов, вост. д. 54 лит. А	39 467	ООО «Концерн «ЛЭК Истейт»	Торгово-бытовой комплекс и многоэтажный гараж
Приморский	ул. Ильюшина, ю-з / с пр. Авиаконструкторов	6 243	ООО «Восток-Запад»	с/х рынок и многоэтажный гараж

Источник: АРИН

Кроме того, компания «Рынок «Лигово» заявила о планах реконструкции существующего сельскохозяйственного рынка в Кировском районе на пересечении пр. Народного Ополчения и Авангардной ул. Проект будет реализован на участке площадью 8 413 кв. м.

Финская компания SRV Group PLS заявила о проекте многофункционального комплекса «Септем Сити» в Красногвардейском районе (территория, ограниченная Якорной ул., пр. Шаумяна и Магнитогорской ул. с пробивкой пр. Металлистов). На участке площадью 7,9 га планируется строительство комплекса общей площадью 555 тыс. кв. м. В его составе предусмотрено 138,9 тыс. кв. м торговых площадей, 255 тыс. кв. м офисных, гостиница на 625 номеров, подземная многоуровневая и уличная парковки на 4 075 машиномест. Инвестиции в проект составят 650 млн. дол. По плану, строительство начнется в конце 2010 – начале 2011 года. Завершение строительства намечено на 2015 год.

ООО «Сидней» (входит в группу компаний STEP) планирует построить многофункциональный комплекс в Парголово, на пересечении пр. Энгельса и 3-го Верхнего пер. Компания рассчитывает получить для изыскательских работ 2 участка площадью 70 290 кв. м и 20 499 кв. м. В составе МФК планируется автовокзал, парковка на 1 002 машиномест, общественно-деловой центр, гостиница, конгресс-холл, спортивный центр. Это 1-ая фаза проекта общей площадью 35 га. Всего планируется построить 13 зданий площадью около 300 тыс. кв. м, в том числе 6 офисных зданий и торговый променад.

Структура предложения

Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. По итогам 1 квартала 2010 года лидируют три района: Приморский (22%), Выборгский и Московский (по 12%).

Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах (Курортный, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский, Петроградский, Адмиралтейский).

В структуре предложения торговых центров основная доля торговых площадей относится к классу «мидл». Малое предложение площадей в классах «мидл-элит» и «элит» связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов.

Наибольшее число рассматриваемых объектов и их суммарная площадь приходится на диапазон от 3 000 и до 40 000 кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.

Торговые площади от 30 000 кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 000 кв.м.).

На рынке сохраняется тенденция к размещению в торговых комплесах развлекательных, спортивных и досуговых объектов. К примеру, в ТК «Континент» на Байконурской ул. открылись ледовый каток и горнолыжный симулятор Gornostay, в ТК «Варшавский Экспресс» – поле для игры в керлинг. Ранее компания «Адамант» заявляла о планах реализации проектов «Планета Нептун 2» и «Актив спорт центр».

Развлекательная составляющая позволяет увеличить посещаемость торговых объектов. Площадь развлекательных центров не превышает 4 000 кв.м.

Спрос

Уровень заполняемости напрямую зависит от местоположения и концепции торгового комплекса. Наиболее удачные объекты даже в условиях кризиса заполнены на 100%. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией – «ПИК», «Сенная», «МЕГА Парнас», «МЕГА Дыбенко», «Южный полюс», «Атмосфера», «Радуга», «Гранд Каньон», «Французский бульвар». У подобных торговых комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов.

У основной массы торговых центров уровень заполняемости составляет около 90%. Низкий уровень заполняемости характерен прежде всего для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.

В условиях кризиса часть сетевых компаний, являющихся потребителями торговых площадей, сокращают или сворачивают свою деятельность в связи с неплатежеспособностью. В основном это операторы товаров не первой необходимости, а также операторы групп товаров, представленных в избытке на рынке (например, товары для дома).

К таким компаниям можно отнести «Эльдорадо», «Банана-мама», «Санта хаус», Mesto и другие. «Эльдорадо», например, планирует больше внимания уделять магазинам онлайн, Компания «Лавента» закрыла половину магазинов сети «Санта хаус». Сеть интерьерных магазинов Mesto, в создание которой было вложено 3 миллиона долларов, закрыла все девять супермаркетов.

Места, освобождаемые уходящими с рынка операторами, занимают новые арендаторы. На рынке отсутствует новое предложение торговой недвижимости, поэтому компании, ориентированные на увеличение доли рынка, расширяют свое присутствие в наиболее успешных действующих торговых комплексах.

Так, к примеру, сеть «Спортмастер» планирует открыть в апреле этого года вторую по величине торговую точку в Санкт-Петербурге. Компания арендовали 4 200 кв. м в ТРК «Гранд Каньон». Прежде эти площади занимал «Санта Хаус».

По данным брокеров, на данный момент в действующих торговых центрах нет вакантных площадей крупного формата.

Следует отметить, что удачные в концептуальном отношение торговые комплексы заполняются арендаторами еще на стадии строительства (подписываются договоры об аренде помещений). Так, в двух строящихся торговых комплексах, открытие которых намечено на 2010 год, уровень заполняемости варьирует от 70% до 80%.

Таблица 5. Примеры заполняемости строящихся торговых центров

Название	Девелопер	Район	Адрес	Заполняемость
Лето	Система-Галс Северо-Запад / Apsys	Московский	Пулковское шоссе, в зоне коммерческого парка «Пулково»	70%
Стокманн Невский Центр	Stockmann Oyj Abp (Финляндия)	Центральный	Невский пр., 114	80%

 

В сегменте street retail наметилась определенная стабилизация. Тем не менее, часть компаний продолжают уходить с основных магистралей города, где наиболее высок уровень арендных ставок. Нередко на место элитных магазинов приходят операторы сетей общепита демократичного ценового уровня.

Так, в 1 квартале 2010 года закрылся единственный в Санкт-Петербурге монобрендовый магазин Dolce & Gabbana на пересечении канала Грибоедова и Невского пр. Причиной стало повышение арендной ставки. Помещение площадью 165 кв. м арендовала на 5 лет австрийская компания Cofeeshop Company. Это будет 9-я точка сети в Санкт-Петербурге.

Некоторые крупные международные операторы переносят свои магазины из встроенных помещений в торговые комплексы, стремясь минимизировать затраты на аренду.

Для сохранения рентабельности в условиях кризиса, торговые сети используют различные стратегии, в том числе:

• инициируют снижение арендных ставок (платят процент от оборота, а не фиксированную арендную ставку);
• уменьшают размеры  магазинов и повышают эффективность использования арендуемых площадей;
• снижают количество новых торговых точек или пересматривают сроки выходов на новые региональные рынки;
• закрывают нерентабельные торговые точки.

Ценовая характеристика

Существует 2 системы оплаты арендуемых площадей:

1. Традиционная, когда ставка аренды фиксируется договором и уплачивается арендатором вне зависимости от результатов работы магазина в составе объекта.

Основные факторы, влияющие на уровень арендных ставок:

• Местоположение торгового комплекса;
• Локальное расположение помещения внутри здания;
• Площадь помещения;
• Наличие витринных окон;
• Расположение относительно входа;
• Планировка помещения;
• Имидж и специализация арендатора.

2. Ставка как процент от товарооборота. Последняя состоит из:

• чистой ставки с товарооборота;
• комбинированной (базовая ставка + процент от товарооборота, если есть превышение);
• процентной – от превышения товарооборота.

В данный момент на рынке торговых центров Санкт-Петербурга применяются как фиксированная арендная ставка, так и процент от товарооборота. Возвращения исключительно к фиксированным ставкам аренды, что было характерно для докризисного периода, не ожидается.

В 1 квартале 2010 года продолжилась тенденция к росту арендных ставок, наметившаяся с осени прошлого года. По итогам 1 квартала 2010 уровень арендных ставок в торговых центрах составляет порядка 1 000 – 2 700 руб./кв.м для операторов торговой галереи, и 100-450 руб./кв.м в мес. для «якорей» (включая НДС и КУ).

Сроки страховых депозитов составляют сейчас до 2 месяцев (в докризисный период – 2-6 мес.). В условиях кризиса торговые центры часто отказываются от системы ежегодной индексации арендных ставок.

В новых торговых центрах помещения предлагаются со скидкой на первые 2 года, а собственники некоторых действующих ТЦ готовы пересматривать договоры и снижать ставки на год. Появляются примеры, когда «якорные» операторы освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (например, так происходит в ТРК «Феличита», компании «Макромир»).

При исчислении арендной платы как процента от оборота выплаты варьируются от 1,5% до 18% в зависимости от типа арендатора.

Таблица 7. Арендная плата как процент от оборота

Сегмент	Размер выплаты, % от оборота
продуктовый	3-8%
одежный	7-15%
DIY	1,5-4%
бытовая техника и электроника	1,5-4%
парфюмерия, косметика	10-18%

В сегменте street retail в 1 квартале 2010 года отмечен рост арендных ставок в пределах 5%. Продолжилась стабилизация рынка, обозначившаяся в последние месяцы прошлого года.

Стабилизация оказала положительное влияние на активность рынка коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов департамента коммерческой недвижимости АРИН, количество сделок с начала года выросло на 20%.

Наибольшая активность пришлась на постпраздничный период января. Это объясняется тем, что с конца 2009 года началась постепенная реализация накопившегося за кризисный период отложенного спроса, которая будет только наращивать объемы.

Средние ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили в 1 квартале в среднем 2 700 – 5 000 рублей за кв. метр в месяц в спальных районах и около 5 300 – 10 000 рублей за кв. метр в месяц в центральных районах города.

На фоне ценовых предложений уровня начала года появились объекты, арендные ставки по которым вернулись на уровень докризисных цен.

Таблица 8. Арендные ставки на встроенные помещения

Местоположение	диапазон арендных ставок руб./кв.м/мес.
Невский пр.	4 700 – 10 000
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр., Садовая ул., Староневский пр.	2 100 – 5 000
Основные торговые магистрали спальных районов	2 700 – 5 000
Отдаленные от станций метро улицы	650 – 1 600

Источник: АРИН

Тенденции

• Сокращение и смещение спроса:

• Происходит смещение спроса покупателей из дорогих супермаркетов в супермаркеты более низкого ценового диапазона:
• Продолжают расширение своих сетей гипермаркеты эконом класса («Ашан», «Дикси», «Лента»);
• Основное снижение расходов населения произошло за счет статей расходов непродовольственного ассортимента, в первую очередь дорогостоящих (квартиры, автомобили), а также одежда/обувь, бытовая техника, мебель, товары для спорта и туризма.

• Ценовая характеристика:

• В большинстве торговых центрах крупные якорные арендаторы освобождены от фиксированной арендной ставки, которая заменена на процент с оборота;
• С конца 2009 года наблюдается стабилизация уровня арендных ставок и рост для наиболее ликвидных площадей.

3. Заполняемость торговых центров:

• Доля занятых площадей в самых высококачественных торговых центрах (МЕГА Дыбенко, МЕГА Парнас, Сенная, ПИК и пр.) достигает 100%, так как спрос на такие помещения остается высоким, и арендные ставки в них не снижаются.

4. Start-up-проекты:

• С начала кризиса были официально заморожены ряд проектов. Например, торговые комплексы «Кантемировский» на Полюстровском проспекте (девелопер – фонд Europolis); «Словацкий дом» на улице Салова (группа компаний «Ташир»); садовый гипермаркет «Зеленая страна» на Пулковском шоссе (компания «Еврогарден») и пр.;
• Большая часть строящихся проектов будет завершена, но с задержками из-за финансового кризиса;
• Несмотря на кризис, девелоперы продолжают заявлять о новых проектах. В течение 2009 года было заявлено о начале реализации 9 торговых объектов;
• В центральных районах строительство ведется наиболее активно (здесь у девелоперов нет сложностей с финансированием объектов, так например, ведется активное строительство МФК «Стокманн Невский Центр», ТРК «GALERIA»).

5. Торговые сети:

• Продолжают появляться новые торговые сети и расширяются старые («Уюттерра», ведет переговоры с рядом компаний по аренде помещений; финская корпорация SOK, владеющая сетью супермаркетов Prisma, открыла четвертый магазин в Петербурге в ТРК «Континент»; на рынок Петербурга вышел британский брэнд New Look; сеть «Чешский двор» открывает в Петербурге свой десятый магазин; торговый дом «Вимос» собирается развивать в Ленобласти сеть хозяйственных магазинов; магазин H&M займет 1 700 кв.м в ТРК «Лето» на Пулковском шоссе; крупный российский дистрибьютор одежды Fashion Distribution Lab запустит несколько новых сетей в Санкт-Петербурге, в ТРК Galleria по франчайзингу откроются два британских проекта Fashion Distribution Lab)

 Прогнозы:

• В связи с низкой инвестиционной привлекательностью сегмента ожидается развитие только экономичных торговых форматов средней и низкой ценовой категории;
• Будет продолжаться ротация арендаторов;
• Рост спроса на небольшие, более дешевые и ликвидные помещения (50-200 кв.м), расположенные в проходных местах;
• Увеличение количества сделок субаренды;
• Дальнейшее снижение ставок в 2010 году на торговые помещения с плохой локацией и концепцией на уровне 5%;
• Динамика прироста торговых площадей в ближайшие три года снизится, что связано с задержкой сроков реализации проектов и сокращением числа новых

Наиболее значимые события 1 квартала 2010 г.

• Холдинг «Адамант» отказалась от строительства многофункционального комплекса на пересечении Пулковского ш. и Дунайского пр. Пятно будет выставлено на торги Фонда имущества Санкт-Петербурга. Площадь участка – 5,6 га;
• Холдинг «Адамант» отказался от строительства 2-й очереди торгово-развлекательного комплекса «Планета-Нептун» в Адмиралтейском районе. Освободившуюся территорию планируется зарезервировать под проект новой сцены МДТ – Тетра Европы.;
• Группа РТМ лишилась участка на пересечении Кушелевской дороги и пр. Маршала Блюхера. По решению арбитража землю выставят на торги, чтобы погасить долги перед австрийской компанией Immofinanz. До кризиса ОАО «РТМ» собиралось построить на площадке в 6 га торгово-развлекательный комплекс.;
• Компания «ЛенСпецСМУ» продала участок площадью 1,8 га в ЖК «Юбилейный квартал» в Приморском районе концерну Kesko под строительство гипермаркета. На участке будет построен гипермаркет формата DIY «К-Раута». Сумма сделки не разглашается. В 2008 году участок выставлялся на торги за 420 млн. руб;
• Фонд имущества выставил на торги первый из федеральных памятников – Малый Гостиный Двор. Стартовая стоимость лота – 290 млн. рублей. Аукцион состоится в 17 июня, во время Петербургского экономического форума. Площадь комплекса составляет около 10 650 кв. м. Здание может быть использовано под торговую, а также гостиничную и офисную функции. Доходность недвижимости после реконструкции оценивается в пределах 10-12%;
• Испанская группа Inditex арендовала 3 100 кв. м в ТРК «Лето» (Пулковское ш.). Договор заключен на 20 лет. На площадях будут представлены 4 основных бренда компании: ZARA, Stradivarius, Pull & Bear, Sershka;
• Сеть «Спортмастер» откроет в апреле вторую по величине торговую точку в Санкт-Петербурге. Компания арендовали 4 200 кв. м в ТРК «Гранд Каньон». Прежде эти площади занимал «Санта Хаус»;
• Закрылся единственный в Санкт-Петербурге монобрендовый магазин Dolce & Gabbana на пересечении канала Грибоедова и Невского пр. Помещение площадью 165 кв. м арендовала на 5 лет австрийская компания Cofeeshop Company. Это будет 9-я точка сети в Санкт-Петербурге;
• КУГИ намерен выставить на торги право аренды Елисеевского магазина, расположенного на Невском пр., 56. Общая площадь магазина – 996 кв. м. Предыдущий арендатор – ЗАО «Елисеевский магазин» – был выселен за неуплату;
• КЭРППиТ подписал с бывшими субарендаторами Хасанского рынка (84 компании) соглашение, согласно которому предприниматели смогут вернуться в заново отстроенные торговые площади. На время строительства им предложено разместиться в ТК «Ириновские ряды». Строительные работы будут вестись за счет городского бюджета. 1-я очередь рынка должна быть завершена к концу 2010 года;
• ГК «Виктория» планирует провести IPO на 300 млн. дол. или продать долю инвестору. Средства будут направлены на покупку 1 крупного регионального игрока и открытие 50 магазинов шаговой доступности в Москве и регионах. На эти цели планируется инвестировать более 40 млн. дол. В 2009 году фирма закрыла около 20 убыточных магазинов;
• В ближайшее время ЗАО «Старт», которое связывают с совладельцем группы «Илим» Захаром Смушкиным, выделят территорию площадью более 8,4 га в Приморском районе. Здесь должен появиться очередной гипермаркет, торгующий товарами для ремонта, строительства и оформления интерьеров;
• Весной 2010 г. планируется расширение площадей ТРК «Гранд Каньон» на 37 000 кв. м. Более половины этих площадей отводится под мебельный центр, 15 000 кв. м – под многоуровневый паркинг. В комплексе появится ледовый каток, аквапарк и другие развлекательные объекты. Помещения в мебельном центре предлагаются по 1 000 – 1 200 руб. / кв. м в мес.

В 1 квартале 2010 года в 2 комплексах поступили в продажу новые очереди. Оба комплекса располагаются во Всеволожском районе и предназначены для постоянного проживания.

Таблица 3. Новые очереди в продаже

Проект / Местоположение	Инвестор / Застройщик	Расстояние от города, км	Кол-во объектов в комплексе, шт.	Площадь домов, кв. м / участков, соток	Стоимость объекта, руб.	Класс
Marvelo / пос. Киссолово (4-я оч. КП «Киссолово»)	Балтийский альянс	14	100	— / 10-18 соток	от 115 тыс. руб. за сотку	эконом
Новое Минулово (5-я и 6-я очереди) / пос. Щеглово	Константа	16	64	92-152 кв. м / 7-12 соток	от 3,49 млн. руб. за домовладение; 200 000 руб. за сотку	эконом

Источник: Арин

Объем ввода

В 1 квартале 2010 годы были введены в эксплуатацию объекты в 2 загородных комплексах – «Янино-1» и Ollila.

Название комплекса	Застройщик / девелопер	Объем ввода	Район	Класс
Янино-1 / пос. Янино	Национальная Жилищная Корпорация	242 домовладения (136 коттеджей и 106 таун-хаусов)	Всеволожский	эконом
Ollila / Солнечное	Грантика	94 секции таунхаусов	Курортный, СПб	бизнес

Проекты

В конце 1 квартала 2010 года в стадии проектирования находилось 6 коттеджных поселков.

Таблица 4. Загородные комплексы в стадии проектирования

Район	Название проекта / Застройщик	Кол-во объектов	Площадь поселка, га	Срок сдачи
Всеволожский	Karela Hills / Петростиль – RBI	170	33,66	1 оч. – 1 кв. 2012
Ломоносовский	Сойкино / СтройФинИнвест	78	10	2012
Выборгский	Большая медведица / Евросиб-Девелопмент	161	32	2011
Приморский, СПб	Нормандия / Норманн	300 секц. в т/х	7,8	2 кв. 2012
Всеволожский	Северное сияние / Мегалит	300	53	2013
Кировский	Noteburg / Матрикс, СК	250	58	2012
Всеволожский	Alpenhof / Сплав	15	13	2012

Источник: Арин

Кроме того, в августе 2010 года компания «Старт Девелопмент» планируется начать продажу жилья в малоэтажном комплексе в Тайцах (Пушкинский район, Гатчинский район). Планируется построить более 8 млн. кв. м малоэтажного жилья. Базовая цена – 40 тыс. руб./кв. м. Начиная с 2013 года, застройщик планирует продавать по 300 тыс. кв. м жилья в год.

В 2010 году ожидается начало строительства проекта «Колтушские холмы» компании «Медиапром» во Всеволожском районе. Стоимость участка, по предварительным данным, составит 10 тыс. дол. США за сотку.

Группа компаний «Талер» планирует построить коттеджный поселок и отдельный комплекс в Приозерском районе, недалеко от поселка Мичуринское. «Талеру» принадлежит участок площадью 20 га. На 4,5 га компания планирует построить коттеджный поселок, разбитый на 35 участков. Сотка земли будет продаваться по цене 300 тыс. рублей. Остальная территория будет отдана под 5-звездочный отель на 35 номеров. Также будут построены 6 вилл площадью 400-500 кв. м – для сдачи в аренду. Для реализации отельного проекта планируется привлечь сторонние инвестиции в размере $40 млн. Ведутся переговоры с потенциальными инвесторами.

К реализации своего первого проекта на рынке загородной недвижимости планирует приступить группа «ЦДС». Под Рощино, в районе поселка Цвелодубово, на берегу озера Победное будет построен коттеджный поселок. Земельный надел площадью 114 га будет разбит на участки по 12 соток. Покупателям будет предложено на выбор целых 6 типов домов эконом-класса площадью до 200 кв.м. Строительство планируется завершить в течение трех лет. «ЦДС» инвестирует в проект 4,6 млрд. рублей.

ИСГ «Сплав» планирует построить элитный малоэтажный загородный комплекс Alpenhof в состав коттеджного поселка «Охтинское раздолье». Комплекс будет располагаться на участке в 13 га в 2 км от дер. Мистолово. Квартал будет включать в себя 15 домов клубного типа, выполненных в стиле альпийских шале, на 8-10 квартир каждый. Квартиры предназначены для постоянного проживания, при этом расположены в лесопарковой зоне поселка, которая становится собственностью жильцов. Площадь квартир – 80-175 кв.м.

Структура предложения

Основная масса новых проектов, вышедших на рынок в 1 квартале 2010 года, позиционируется в сегменте «эконом», поэтому мы наблюдаем увеличение доли именно этого класса загородного жилья на фоне снижения долей всех других классов.

Основная масса загородных комплексов сконцентрирована в 4 районах – Всеволожском (30%), Выборгском (23%), Пушкинском (18%) и Курортном (9%). Это объясняется близостью указанных районов к черте города и их традиционной популярностью как мест для строительства загородных объектов. В Пушкинском районе реализуется крупный проект («Новая Ижора»).

В данный момент на загородном рынке в продаже находятся 15 комплексов класса «премиум» и 33 комплекса класса «элита».

Загородные комплексы высокого ценового диапазона располагаются преимущественно в 3 районах – Выборгском (36%), Курортном (22%) и Всеволожском (18%).

Кроме близости к черте города, для загородных комплексов высокого ценового диапазона большое значение имеет также престиж и имидж района, наличие качественных водоемов вблизи жилого комплекса, благоприятная экологическая обстановка. Для определенной доли покупателей (в особенности для людей старших возрастных групп) важны также уединенность и обособленность загородного комплекса.

В продаже находится 88 загородных комплексов бизнес-класса. Данные комплексы располагаются преимущественно во Всеволожском (37%) и Выборгском (28%) районах. Доля Курортного района в данном ценовом сегменте составляет 12%.

В продаже находятся 95 комплексов класса «эконом». Располагаются они главным образом во Всеволожском (29%), Пушкинском (23%) и Выборгском (14%) районах.

Ценовая характеристика

Ценообразование на рынке загородных комплексов можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение и окружающий ландшафт. Статус территории должен в таком случае определять класс поселка.

В целом, цена на коттеджи формируется под влиянием следующих групп факторов:

• Местоположение. Расположение объекта в экологически благоприятном районе;
• Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту, наличие транспортных коммуникаций;
• Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность);
• Удаленность от Санкт-Петербурга;
• Качество домостроения (работа строителей + материалы);
• Размер земельного участка;
• Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения (ИЖС, ЛПХ, ДНП);
• Стадия готовности объекта

Цены на участки без подряда

Средняя стоимость земельных участков без подряда, предлагаемых в коттеджных поселках, составляет 100-300 тыс. руб./сотка. Максимальная стоимость – 600 тыс. руб./сотка.

Наиболее высоки цены на земельные участки в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области и в Курортном районе Санкт-Петербурга. Наиболее низкие цены на земельные участки в Гатчинском и Волховском районах Ленинградской области.

По итогам 1 квартала 2010 года средняя цена земельных участков в коттеджных поселках снизилась практически во всех классах.

Наибольшее снижение цен (на 29%) наблюдалось в сегменте «эконом». Это произошло не только за счет снижения цен в ранее находившихся на рынке проектах, но и за счет вывода новых проектов с чрезвычайно низкой ценой за сотку.

В сегменте «элита» средняя цена земельных участков снизилась на 11%, «премиум» – на 9%. В сегменте «комфорт» цены остались примерно на том же уровне.

Цены на домовладения

По итогам 1 квартала 2010 года средние цены на домовладения снизились практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости.

Наибольшее снижение цен – на 20% – наблюдалось в сегменте «эконом». В сегменте «элита» средняя цена кв. метра снизил

По итогам первого квартала 2010 года общий объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил порядка 1,9 млн. кв.м (по итогам квартала – рост на 2%).

Объем ввода офисных площадей в 1 квартале 2010 года составил 33,1 тыс. кв.м, что на 51% меньше, чем за аналогичный период 2009 года и на 80% меньше, чем в 1 квартале 2008 года.

Значительное сокращение объемов ввода качественных офисных площадей связано с кризисной ситуацией на рынке. Многие проекты офисных центров были официально заморожены на начальной стадии строительства, сроки завершения других объектов были перенесены в связи с нехваткой финансовых средств у девелоперов. В 2009 году основные усилия были направлены на завершение проектов в высокой степени готовности, что и отразилось на объеме ввода – прирост офисных площадей в прошлом году составил 14%.

Таблица 1. Динамика офисных площадей по классам

Класс	Объем офисных площадей 2008 г.	Коэффициент прироста за год, %	Объем офисных площадей 2009 г	Коэффициент прироста за год, %	Объем офисных площадей в 1 кв. 2010 г	Коэффициент прироста за квартал, %
«А»	310 536	112%	398 397	28%	398 397	0%
«В+/В»	771 856	45%	908 181	18%	933 237	2,8%
«С»	556 500	0%	556 500	0%	564 568	1,4%
Итого:	1 638 892	33%	1 863 078	14%	1 896 202	1,8%

Источник: АРИН

Совокупный объем офисных площадей, введенных в 1 кв. 2010 года, составил 33,1 тыс. кв. м.

В 1 квартале 2010 года был сдан один крупный офисный объект – второе офисное здание в МФК «Гулливер» общей площадью порядка 25,5 тыс. кв. м (офисная площадь – 20  тыс. кв. м).

Кроме того, была завершена реконструкция 4 небольших офисных зданий (таблица 2).

Таблица 2. Бизнес-центры, введенные в 1 кв. 2010 года

Тип комплекса	Класс	Адрес	Название	Офисная площадь, кв. м	Девелопер
МФК	В	Торфяная дор., 7, лит. Ф	Гулливер (2-ая очередь)	20 000	ООО «Дубль-2»
						БЦ	С	Б. Сампсониевский пр., 106, лит. А	офисный центр с торговыми помещениями	2 567	ООО «Сердобольское»
БЦ	В+	2-я Советская ул.	Ренейссанс Хауз (нежилое здание, 1-я очередь)	3 655	ООО «Десна Девелопмент»
БЦ	В	наб. реки Мойки, 37, лит. А	офисное здание	1 401	ИСФПГ «Росстро»
БЦ	С	Чугунная ул., 4 лит.А	адм-хоз. комплекс	5 501	ООО «Том СПб»
Итого				33 124

Источник: АРИН

Примечания. Новым строительством завершен объект на Тарфяной дор., 7, остальные объекты – реконструкция.

Офисный центр на Б. Самсониевском, 106А представляет собой перестроенный ресторан «Блин Дональдс» (сохраняемая торговая площадь порядка 600 кв. м).

В БЦ «Ренейссанс Хауз» произведена реконструкция дополнительных площадей в здании, введенном в эксплуатацию в 2004 году.

В офисном здании ИСФПГ “Росстро” произведена реконструкция чердачного пространства.

По итогам 1 квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась, что связано с небольшими объемами ввода. Около половины всех офисных площадей представлено объектами класса «В» и «В+». Офисные центры класса «С» составляют 30% от общего объема, класса «А» – 21%.

Прогноз ввода офисных площадей в 2010 году

В конце 1 квартала 2010 года в стадии строительства находилось 15 качественных бизнес-центров (классы «А», «В+» и «В»), сдача которых ожидается в 2010 году. Офисная площадь объектов составит порядка 226 тыс. кв. м.

Таблица 3. Строящиеся бизнес-центры, ввод которых намечен на 2010 год

Тип комплекса	Наименование	Адрес	Офисная площадь, кв.м
БЦ	Quattro Corti	Почтамтская ул., 3-5	26 700
МФК	Аэропорт-Сити (1-ая очередь)	Стартовая ул., уч. 1 и 2	24 500
Технопрак	Технополис Пулково	Пулковское шоссе, 36-38	19 400
БЦ	Новый город	Новочеркасский, 33	20 000
ТОЦ	Стокманн Невский Центр	Невский пр. 114	5 800
БЦ	Марбел	Седова ул., 11 к. 2	7 700
БЦ	Давыдовъ	Московский пр.,97А	5 200
БЦ	Бизнес-Лайнер	ул. Вербная, уч. 1	5 600
БЦ	Гельсингфорсский	Гельсингфорсская ул. / Выборгская наб.	9 900
БЦ	Pulkovo sky (2-ая очередь)	Стартовая ул., уч. 5	28 000
БЦ	Парадный квартал	Виленский пер. / Радищева ул.	8 000
БЦ	БЦ на Парнасе	3-й Верхний пр.	11 600
БЦ	Деловой квартал	Малоохтинский пр., уч. 1	23 900
БЦ	Авиатор (2-ая очередь)	Мебельная ул., 12	8 000
БЦ	Вант (2-ая очередь)	пр. Обуховской Обороны, 120Б	21 400
Итого:				225 700

Источник: АРИН

С учетом бизнес-центров, введенных в 1 квартале, по итогам 2010 года ожидается прирост офисных площадей на 261 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам года прирост составит 14% к уровню 2009 года.

К концу 2010 года общий объем предложения качественных офисных площадей может составить порядка 2,1 млн. кв. м.

Помимо объектов, запланированных к вводу в 2010 году, в стадии строительства находится 13 офисных комплексов с отдаленными сроками сдачи. Общая офисная площадь объектов составит порядка 158 тыс. кв. м.

Текущие объемы строительства бизнес-центров и низкая активность девелоперов позволяют говорить о том, что объемы ввода офисных площадей в ближайшие 2-3 года будут ниже докризисного уровня (уровня 2008 года).

Таблица 4. Строящиеся  бизнес-центры, ввод которых намечен на 2011-2012 гг.

Тип комплекса	наименование	адрес	Офисная площадь, кв.м		Год сдачи
МФК	Ренейссанс Корт Ярд	Лиговский пр., 61-63	10 767		2011
БЦ	Сенатор	Чапаева, 15	26 400		2011
БЦ	Москва (4-ая очередь)	пл. Александра Невского, 3	3 200		2011
БЦ	Лениздат	наб. реки Фонтанки, 57	9 200		2011
БЦ	Бизнес-центр	Арсенальная наб., 11/2	11 200		2011
БЦ	Бизнес-центр	Индустриальный пр., 44	9 600		2011
БЦ	Бизнес-центр	Певческий пер., д. 12	9 000		2011
БЦ	Бизнес-центр	Крестовский о-в. Морской пр., 24А	5 000		2011
БЦ	Сенатор	18 линия В.О., 31	21 000		2011
МФК	БЦ «ФОСП»	наб. реки Мойки, 73-79	22 500		2012
МФК	Zelenka	ул. Крыленко / Дальневосточный пр.	11 340		2012
БЦ	Зоологический	Зоологический пер., 2-4	8 500		2012
БЦ	Литейный, 26	Литейный пр., 26	10 000		2012
Итого:				157 707

Таблица 5. Замороженные бизнес-центры

Тип комплекса	наименование	адрес	Офисная площадь, кв.м
МФК	Лето	Свердловская наб., 44Д	7 300
БЦ	БЦ на Песочной наб.	Песочная наб., уч. 1	3 300
БЦ	БЦ на Малом пр. В.О.	Малый пр. В.О., 51/50 лит. Б	3 500
БЦ	Сенатор	ул. Кропоткина, 1	8 600
БЦ	Сенатор	ул. Жуковского	н/д
БЦ	Сенатор	Малый пр. П.С.	н/д

Проекты

В 1 квартале 2010 года под проектирование и строительство офисных объектов были предоставлены 2 участка – в Выборгском и Приморском районах Санкт-Петербурга.

Таблица 6. Участки, выделенные под проектирование и строительство в 1 кв. 2010 г.

Район	Адрес	Площадь участка, кв. м	Инвестор	Назначение объекта	Сроки реализации
Выборгский	Кантемировская ул., с-в д. 19, лит. А	769	ООО «ИнтерБизнес»	Административное здание	23 мес.
Приморский	Мебельная ул,, юж д. 22, лит. Б по ул. Оптиков	75 473	ООО «Европа»	Объекты технопарка	36 мес.

Согласно опубликованным данным, под изыскательские работы с целью строительства офисных объектов в 1 квартале было предоставлено 7 участков общей площадью порядка 4,3 га:

Таблица 7. Участки, выделенные под изыскательские работы в 1 кв. 2010 г.

Район	Адрес	Площадь участка, кв. м	Инвестор	Назначение объекта
Адмиралтейский	Троицкий пр., сев / с Дублинским пер.	24 163	ООО «Объединенный резервный фонд»	офисный комплекс с гостиницей
Выборгский	Пр. Энгельса, ю-в / с Олонецкой ул.	1950	ООО «Развитие»	административно-деловой центр
Центральный	1-я Советская ул., юж д. 6, лит. А	291	ООО «Харвест»	административно-гостиничный комплекс
Фрунзенский	Ул. Салова, юж / с ул. Самойловой	1 915	ОАО «Автоарматура»	административное здание
Красногвардейский	Ириновский пр., с-з / с Индустриальным пр.	6 933	ООО «Сова Девелопмент»	бизнес-центр с многоэтажным гаражом
Невский	Октябрьская наб., с-з д. 112/4 лит. А	6 788	ООО «Хайлайт Девелопмент Нева»	общественно-деловой центр
Петроградский	ул. Чапыгина, юж. д. 11 лит. А	1 274	ОАО «Центр «Север»	бизнес-центр

Компания «Хайлайт Девелопмент Нева» планирует построить в Невском районе 10-этажный общественно-деловой центр общей площадью 30 тыс. кв. м. На 1-ом этаже возможно размещение торговых объектов. Объем инвестиций составит 30 млн. евро. В данный момент часть территории занимает автобусный парк.

ООО «Сидней» (входит в группу компаний STEP) планирует построить многофункциональный комплекс в Парголово, на пересечении пр. Энгельса и 3-го Верхнего пер. Компания рассчитывает получить для изыскательских работ 2 участка площадью 70 290 кв. м и 20 499 кв. м. В составе МФК планируется автовокзал, парковка на 1 002 машиномест, общественно-деловой центр, гостиница, конгресс-холл, спортивный центр. Это 1-ая фаза проекта общей площадью 35 га. Всего планируется построить 13 зданий площадью около 300 тыс. кв. м, в том числе 6 офисных зданий и торговый променад.

Финская компания SRV Group PLS заявила о проекте многофункционального комплекса «Септем Сити» в Красногвардейском районе (территория, ограниченная Якорной ул., пр. Шаумяна и Магнитогорской ул. с пробивкой пр. Металлистов). На участке площадью 7,9 га планируется строительство комплекса общей площадью 555 тыс. кв. м. В его составе предусмотрено 138,9 тыс. кв. м торговых площадей, 255 тыс. кв. м офисных площадей, гостиница на 625 номеров, подземная многоуровневая и уличная парковки на 4 075 машиномест. Инвестиции в проект составят 650 млн. дол. По плану, строительство начнется в конце 2010 – начале 2011 года. Завершение строительства намечено на 2015 год.

Компания «Лукойл» планирует построить на Аптекарской наб., между ул. Профессора Попова и Аптекарским пр., офисный центр для собственных нужд. Фонд имущества продал право 6-летней аренды участка площадью более 8 тыс. кв. м с правом коммерческой застройки.

Характеристика действующих бизнес-центров по классам

Класс «А»

Большинство действующих бизнес-центров класса «А» по некоторым характеристикам не соответствуют присвоенному классу, однако вследствие ограниченного предложения и престижности местоположения (исторический центр), девелоперы продолжают позиционировать их как класс «А». Для того чтобы бизнес-центр класса «А» соответствовал всем предъявляемым требованиям, здание должно быть возведено «с нуля» или основательно реконструировано.

По итогам 1 квартала 2010 года лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный , Василеостровский и Петроградский районы.

Спрос. Арендаторами офисных площадей класса «А» чаще всего являются международные компании, российские компании и иностранные представительства. Преимущественно это небольшие по количеству сотрудников компании (представительства), в среднем от 50-150 человек. Согласно проведенному анализу, коэффициент обеспеченности офисных сотрудников площадью в бизнес-центрах класса «А» находиться на уровне 5-8 кв. м на 1 офисного сотрудника. Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв. м (50%).

В 1 квартале 2010 года заполняемость бизнес-центров класса «А» снизилась до 67% по сравнению с 75% в конце 2009 года. Темпы снижения заполняемости замедлились. Однако финансовый кризис продолжает оказывать влияние на рынок офисных площадей. Текущая заполняемость на 31%-й пункт ниже, чем в докризисный период. Как правило, наибольшая доля вакантных площадей в офисных центрах, построенных в последние год-полтора.

На рынке отмечены определенные позитивные симптомы. Потенциальные арендаторы и покупатели начали более активно интересоваться офисными объектами. В ближайшее время ожидается увеличение спроса на офисные помещения, в том числе в бизнес-центрах А-класса.

Заполняемость бизнес-центра существенно зависит от его местоположения и предлагаемых арендных ставок. Так, БЦ «Атриум» на Невском пр., 25, несмотря на привлекательное местоположение, заполнен лишь на 33%, что связано с высокими арендными ставками.

Низкая заполняемость (порядка 30-45%) отмечена еще в нескольких бизнес-центрах А-класса.

Для новых бизнес-центров срок заполняемости составляет порядка 1-1,5 лет. Длительные сроки заполняемости особенно характерны для бизнес-центров, расположенных в удалении от центра города. Удачно расположенные офисные объекты пользуются повышенным интересом со стороны арендаторов еще до сдачи в эксплуатацию (пример – «Стокманн Невский Центр»).

Заполняемость сданных офисных особняков в «Парадном квартале» составляет порядка 70-75%. БЦ «Линкор» на Петроградской наб., 34, сданный в конце 2008 года, заполнен на 63%.

Класс «В» и «В+»

Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы.

Спрос. Арендаторами офисных площадей класса «В+/В» чаще всего являются иностранные компании, заинтересованные в аренде небольшого офиса, и российские компании, заинтересованные в офисах хорошего качества или предпочитающие располагаться недалеко от центра города. По мнению опрошенных экспертов, размер компании по количеству сотрудников может колебаться в различных диапазонах, это могут быть небольшие компании до 30 человек, а также крупные компании – от 500 человек.

Согласно проведенному анализу, коэффициент обеспеченности офисных сотрудников площадью в бизнес-центрах класса «В+» и «В» находится на уровне 6-9 кв. м на 1 офисного сотрудника.

Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до 50-100 кв. м, все реже запрашивают площади 100–300 кв. м.

В 1 квартале 2010 года в сегменте офисных центров класса «В» отмечен перелом в сторону увеличения среднего уровня заполняемости объектов – впервые с начала кризиса отмечена позитивная динамика. Следует отметить, что бизнес-центры класса «В» в условиях кризиса оказались в более выгодном положении, по сравнению с бизнес-центрами класса «А». Арендаторы оптимизировали расходы на аренду помещений, выбирая объекты с более низким уровнем арендных ставок, поэтому снижение заполняемости в классе «В» было менее выраженным, чем в классе «А».

Класс «С»

Бизнес-центры класса «С» в большинстве своем представлены отремонтированными и приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательских институтов и т. п., имеющими нецентральное местоположение. Отделка в бизнес-центрах класса «С» менее презентабельна, чем в других классах, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется большой автостоянкой и удобными подъездными путями.

В данном исследовании были рассмотрены современные бизнес-центры класса «С» (бизнес-центры нового строительства, а также административные здания, в которых ремонтные работы проводились после 2000 года)

Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском, Московском, Адмиралтейском и Выборгском  районах.

За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». В 1 квартале этого года было введено несколько небольших по площади объектов офисного назначения. На данный момент общий объем бизнес-центров класса «С» оценивается примерно в около 564,6 тыс. кв. м.Скорее всего, объем площадей в этом классе больше, однако не вся информация о действующих офисах класса «С» попадает в открытые источники.

На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С». Связано это с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе «В».

Спрос. Арендаторами офисных площадей класса «С» чаще всего являются начинающие российские компании, которым требуются небольшие офисы, и крупные российские компании, которые готовы арендовать дешевые помещения с возможностью ремонта за свой счет. Арендаторами объектов класса «С» являются также компании, чья деятельность связана с производством, морским портом, доступностью крупных транспортных магистралей, наличием складских комплексов в непосредственной близости к офисному центру.

Спрос на площади класса «С» существует как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. Наибольшим спросом в подобных центрах пользуются помещения площадью 100-200 кв. м.

В 1 квартале 2010 года в сегменте бизнес-центров класса «С» произошло снижение уровня заполняемости – на 5%-ых пунктов, по сравнению с концом 2009 года. Тем не менее, заполняемость офисных зданий С-класса остается высокой. Это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, часть компаний переместились в бизнес-центры с более низкой арендной ставкой.

Ценовая характеристика

По данным компании АРИН, в 1 квартале 2010 года темпы снижения арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» замедлились, в классах «В» и «С» наблюдался рост ставок.

По итогам 1 квартала 2010 средние ставки составили в классе «А – 1100 – 2 300 руб./кв.м в мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «В» – 800 – 1600 руб./кв.м в мес (вкл. НДС И КУ), в классе «С» – 500-900 руб. за кв. метр в месяц (вкл. НДС и КУ).

Арендные ставки указаны на свободные площади (то есть менее ликвидные), то есть ставки на более ликвидные площади могут быть выше на 10-20%.

Снижение ставок в классе «А» составило -5%, в классе «В» – 4%. В классе «С» произошел рост в 2%.

Стабилизация арендных ставок наряду с наблюдаемым увеличением заполняемости в бизнес-центрах класса «А» и «В» позволяет говорить о начале стабилизации рынка.

Различия в арендных ставках между бизнес-центрами, расположенными в центральных районах города и на периферии, особенно ярко выражены в классе «В» – в центре ставки выше, на 15%.  В классе «С» ставки в центральных районах и на периферии отличаются незначительно (центре ставки выше на 5%).

По расчетным данным компании «АРИН», в 2010 году прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на 5-10%.

Ценообразующие факторы

Главными ценообразующими факторами сегмента офисной недвижимости являются:

• статус делового окружения;
• близость к центральной части города и зданиям администрации;
• транспортная доступность;
• удаленность от метро;
• планировки;
• техническое оснащение здания;
• наличие паркинга;
• уровень управления;
• арендуемая площадь

Согласно проведенным маркетинговым исследованиям компании «АРИН», существует ярко выраженная дифференциация арендной ставки в зависимости от площади арендуемых помещений. По результатам данного исследования, в бизнес-центрах класса «А», «В+» и «В» арендная ставка на площади от 500 кв. м может снижается в среднем от 5 до 15 %.

Спрос

Финансовый кризис оказал негативное влияние на заполняемость офисных центров во всех сегментах. Наиболее существенное снижение заполняемости наблюдалось в 1-й половине 2009 года.

В конце 2009-го – начале 2010-го года на фоне снижения объемов ввода новых объектов наблюдалось некоторое сокращение вакантных офисных площадей. В конце 1 квартала 2010 года общий объем вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 332 тыс. кв. м.

Таблица 8. Динамика объема вакантных офисных площадей

Класс	Объем вакантных площадей, 2007 г.	Объем вакантных площадей, 2008 г.	Объем вакантных площадей, 2009 г.	Объем вакантных площадей, 1 кв. 2010 г.
класс А	2 929	9 316	99 599	130 877
класс В	5 311	30 874	181 636	125 959
класс С	22 260	16 695	44 520	75 216
Итого:	30 499	56 885	329 755	332 052

Источник: АРИН

 

Наибольший объем вакантных площадей приходится на новые офисные центры, введенные в эксплуатацию в последние год-полтора.

Тенденции и прогнозы

Тенденции 1 квартала 2010 г.:

• С улучшением общей экономической ситуации в стране наметилась стабилизация арендных ставок в бизнес-центрах во всех классах;
• В течение 1 квартала 2010 года крупных сделок по аренде офисных площадей заключено не было. Однако наблюдаются признаки постепенного оживления рынка. В ближайшее время можно ожидать активизацию спроса на офисные помещения;
• Потенциальные арендаторы проявляют интерес к аренде крупных офисных площадей и к покупке офисных помещений. Причиной тому стало снижение ставок аренды и цен, по сравнению с докризисным периодом;
• Ценовые границы между бизнес-центрами разных классов по-прежнему размыты. В бизнес-центрах с низкой заполняемостью ставки нередко снижаются до уровня следующего класса. При аренде крупных площадей (от 1 000 кв. м) скидка может достигать 20-25% от заявленной арендной ставки;
• Сокращая операционные расходы, арендаторы мигрируют между бизнес-центрами класса «А» и «В+», «В» и «С»;
• Потенциальные арендаторы обращают пристальное внимание на бизнес-центры, расположенные вдоль Невского пр. Интерес вызывают строящиеся объекты с близкими сроками сдачи (Стокманн Невский Центр);
• Часть проектов офисных центров перепрофилируется под жилье. УК «Сенатор» рассматривает возможность строительства жилья в Петроградском районе на ул. Попова, 37, корп. 2 (3-я оч. бизнес-центра площадью 34 810 кв. м). Сейчас идет строительство паркинга. Окончательное решения, будет принято летом 2010 г.

Крупнейшие сделки по продаже офисных зданий, 1 квартал 2010 г.:

• Предприниматель Василий Сопромадзе продал БЦ «Строгановский» на Невском пр., 19 финансовой корпорации «Открытие». Сделка была закрыта в конце 2009 года. Стоимость не разглашается. Площадь бизнес-центра – 1 185 кв.м. Эксперты оценивают его в пределах до 7 тыс. дол. США за кв. м (8,295 млн. дол. США за объект).
• Фонд имущества Ленинградской области продал с аукциона здание с земельным участком на Почтамтской ул. за 27,277 млн. руб. предпринимателю Виктору Цою. Функциональное назначение пока не определено. Скорее всего, объект будет реконструирован под офисный центр. Общая площадь 2-этажного здания – 850,4 кв. м.

Таблица 9. Крупнейшие сделки по аренде офисных площадей, 1 квартал 2010 г.

Название (адрес) бизнес-центра	Управляющая компания (собственник, брокер)	Арендатор	Площадь арендованного офиса, кв. м
Кантемировский	Jones Lang LaSalle	Концерн «Кодекс»	5 000
Невский, 38	МК БФА	Связь-банк	2 480
Арена Холл	ГК «Промсвязьнедвижимость»	Страховая компания «Регион»	2 000
Бенуа	УК «Теорема»	Автосалон и офис компании Suzuki	1 508
Сенатор (Проф. Попова, 37)	ХК «Империя»	ТНК ВР Северная столица	1 150
Адмирал	МК ПСБ, Maris Properties	ООО «Комплексные энергетическое решения»	727
Дом Зингера	ЗАО «ПАН»	Компания «В Контакте»	700
Линкор	МК БФА	Компания Open Way Service	530

Примечание. Сделки были заключены в декабре 2009 – феврале 2010 г.

Значимые события 1 квартала 2010 года

• Фонд имущества Санкт-Петербурга объявил повторные торги расселенного аварийного общежития на Боровой ул., 47, корп. 4, лит. А. Объект предполагается реконструировать или снести под бизнес-центр класса «В». Площадь участка – 1 408 кв. м, площадь здания – 891 кв. м. Стартовая цена – 25 млн. руб. В декабре 2009 года объект выставлялся по цене 7 млн. руб. и был продан за 52,2 млн. руб., но победитель (ЗАО «Европейская строительная группа») не оплатил сделку;
• Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» в конце декабря завершил оформление прав собственности.

2.     Рынок земли для строительства многоквартирных домов

В 1 квартале 2010 года на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга было продано 5 земельных участков ((один) под строительство жилых домов) общей площадью порядка 9,3 га (таблица 2.1).

Таблица 2.1. Торги Фонда имущества СПб, 1 кв. 2010 г.

Объект (адрес)	Площадь/  Цена сделки	Победитель	Дата	Сделка / Назначение	Примечания
Колпинский район, пос. Усть-Ижора. Петрозаводское ш., участок 1 (юго-восточнее д. 44. корп. 4. лит. А по Социалистической ул.)	65 900 кв. м / 4 млн. руб.	ООО «Веста СПб»	30.12.2009	аренда для комплексного освоения в целях жилищного строительства	Зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1 200 кв. м, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.
Приморский район, Туристская ул., участок 4 (юго-западнее пересечения с ул. Оптиков)	14 419 кв. м / 301,7 млн. руб.	ООО «Городская перспектива»	17.02.2010	аренда земельного участка на инвестиционных условиях	Компания входит в Setl Group. Планируется строительство 10-16-этажного жилого дома с торговыми помещениями и паркингом на 100 автомобилей общей площадью 30 тыс. 90 кв. м.
Приморский район, Туристская ул., участок 5 (юго-западнее пересечения с ул. Оптиков)	5 340 кв. м / 116,6 млн. руб.	ООО «Альбатрос»	17.02.2010	аренда земельного участка на инвестиционных условиях	Планируется строительство 10-этажного жилого дома с паркингом на 50 автомобилей общей площадью 10 тыс. 630 кв. м.
Красногвардейский район, ул. Передовиков, участок 24 (северо-западнее дома 1/6)	4 776 кв. м / 185,4 млн. руб.	ООО «Диларан»	03.03.2010	аренда земельного участка на инвестиционных условиях	Участок предназначен для строительства 17-этажного жилого дома площадью 14 735 кв. м
Красногвардейский район, Индустриальный пр., участок 72 (севернее дома 10, корп. 1, литера Б)	2 917 кв. м / 100 млн. руб.	ООО «Норманн-Центр»	03.03.2010	аренда земельного участка на инвестиционных условиях	Участок предназначен для строительства 17-этажного жилого дома площадью 9 622 кв. м

Крупнейшая сделка на земельном рынке совершена в конце декабря 2009 года. Фонд имущества реализовал 4 лота, включающие 22 квартала в 9 районах города, подлежащих реновации. Победитель аукциона – компания ООО «СПб Реновация» – заплатила 392,18 млн. руб. за земельные участки общей площадью более 900 га.

На вторичном рынке по итогам 1 квартала 2010 года известно об 1 крупной сделки по продаже земли под строительство многоквартирных жилых домов. Компания ГДСК (входит в Группу ЛСР) приобрела в Калининском районе несколько участков общей площадью 34 га. К концу 2016 года на этой территории будет построен жилой комплекс площадью более 350 000 кв.м. Цена сделки составила 1,7 млрд. рублей (или 500 тыс. руб. за сотку).

3.     Динамика продаж квартир за 1 квартал 2010 года (кв.м, квартир)

Объём продаж квартир на первичном рынке за 1 квартал 2010 года составил порядка 405 тыс. кв.м. или 6 935 квартир. По сравнению с 1 кварталом 2009 года, количество проданных квартир выросло на 39%, объем продаж в кв.м вырос на 35%. По сравнению с 4 кварталом 2009 года объем продаж снизился на 19% (это обусловлено традиционным сезонным спадом).

В 1 квартале 2010 года продолжала наблюдаться тенденция сглаживания разницы в объемах продаж на начальных и конечных стадиях строительства дома. Если в начале прошлого года покупатели боялись приобретать квартиры в домах, находящихся на начальных этапах строительства, то в настоящее время объемы продаж таких объектов в надежных компаниях ускорились. Причины:

• Покупатели ограничены в средствах, ипотека стала менее доступной. В связи с этим покупатели вынуждены пользоваться рассрочками, предлагаемыми девелоперами. Преимущественно застройщики предлагают беспроцентную рассрочку до окончания строительства жилого объекта, поэтому стало, выгодно приобретение квартиры в новых проектах;

• Возымела действие информация СМИ о достижении ценового дна на рынке жилья и начала роста цен. В связи с эти покупатели стали вкладываться в строительство на начальной стадии с целью зафиксировать текущую цену;

• Стала более понятна ситуация с состоянием дел у застройщиков: появляется много публикаций в прессе о ходе строительства, аналитические агентства публикуют информацию о состоянии строительства конкретных домов, администрация города проводит проверки строительных площадок, активно действуют в Интернете сайты дольщиков. Под давлением СМИ у покупателей сформировался пул добросовестных девелоперов, активно реализующих свои проекты.

У застройщиков имеющих сложности, объемы продаж сохраняются на минимальном уровне.

4.     Общая характеристика предложения

4.1.   Объем ввода за 1 квартал 2010 года (кв. м, квартир)

Объем ввода жилья по итогам 2009 года составил 2,6 млн. кв. м (снижение по сравнению с 2008 годом 19%). При этом за последний год было введено рекордное количество социального жилья (640 тыс. кв.м, 31 дом, 10 772 квартир). За счет бюджета были построены дома, преимущественно, в Красносельском и Приморском районах.

В 1 квартале 2010 года было введено 387,58 тыс. кв. м жилья, что на 16% ниже, чем в 1 квартале 2009 года и на 74% ниже, чем в 4 квартале прошлого года. Следует отметить, что в 2009 году основный объем ввода жилых объектов (57%) пришелся на 4 квартал.

Районы-лидеры по вводу жилья в  1 квартале 2010 года: Приморский (31%) и Московский (22%). Также значимые доли занимают Пушкинский, Выборгский, Кировский и Невский районы ( таблица 4.4).

4.2.   Объем предложения на первичном рынке на 10.04.2010 (кв.м, квартир)

На начало апреля 2010 года, объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 2 331 тыс. кв. м или 34,2 тыс. квартир. На диаграмме 4.4. представлена динамика предложения за последний год по кварталам.

С 4 квартала 2008 по 4 квартал 2009 наблюдалось снижение объема предложения. Однако в 4 квартале 2009 наметился плавный рост за счет выхода на рынок новых проектов. В течение 2010 года продолжится тенденция увеличения предложения за счет выхода в продажу новых проектов, о которых активно заявляют девелоперы.

Продолжается тенденция приостановки продаж в жилых комплексах, имеющих трудности с финансирование или документацией. При этом некоторые застройщики наоборот выставляют на продажу новые квартиры, которые придерживали в начале кризиса.

4.3.   Основные игроки рынка

В таблице представлены основные застройщики (в соответствии с текущим предложением), занимающие более 2% рынка.

Однако следует отметить, что высокая доля, занимаемая застройщиков в текущем предложении, не всегда означает благонадежность компании. Так, например, компания «Маяк» строит 5 жилых комплексов в Приморском районе, при этом 4 из них находятся на начальной стадии строительства и активности на стройках нет.

Таблица 4.1. Основные компании-застройщики в текущем предложении

Застройщик	Доля в предложении, %
ЛЭК	10,5%
ГДСК	8,8%
ЛенСпецСМУ	8,4%
ЦДС	7,4%
Маяк	5,0%
Балтстрой	4,7%
ЮИТ Лентек	4,3%
Квартира.Ру / Хоск-2	2,9%
Сигма	2,7%
Норманн	2,6%
Возрождение Санкт-Петербурга	2,3%
Прагма-строй	2,2%
Леонтьевский мыс	2,1%
Северный город / RBI	2,1%

5.     Ценовая характеристика предложения

По итогам 1 квартала 2010 года на первичном рынке отмечено незначительное снижение цены (-1,4% по сравнению с 4 кварталом 2009 года). На начало апреля 2010 года, средневзвешенная стоимость кв. м составила 69 693 руб. По сравнению с 1 кварталом 2009 года, снижение цен составило 14% в рублевом выражении.

Наибольшее влияние на средневзвешенную цену кв. м оказало снижение цен в сегментах «эконом» и «комфорт», связанное с весенними маркетинговыми предложениями застройщиков, которые стремятся активизировать спрос на жилье. Значительные скидки были приурочены к проходившей в марте выставке «Ярмарка недвижимости».

В 1 квартале 2010 года отмечен рост цен в сегменте «элита». Это объясняется следующими тенденциями:

• Как правило, девелоперы придерживают наиболее ликвидные квартиры напоследок, чтобы реализовать их по более высоким ценам, и поскольку большинство элитных жилых домов уже сдано в эксплуатацию, застройщики выставляют эти квартиры;

• Ограниченное предложение квартир в сегменте,  также способствует росту цен

Сегмент	Изменение цен за 1 кв. 2010 г., %	Изменение цен за год, %
Эконом	-7,01%	-17,6%
Комфорт	-0,17%	-13,4%
Бизнес	-3,54%	-18,7%
Элита	8,67%	4,1%

По сравнению с 1 кварталом 2009 года цены снизились на 13-19% во всех сегментах кроме «элиты», где отмечен рост в 4%.

В таблице 5.2 ниже представлена динамика цен в зависимости от класса.

Таблица 5.2. Динамика цен на жилье на первичном рынке по классам, руб. / кв. м

Период	Цена, руб./кв. м
Эконом	55 728
Комфорт	66 368
Бизнес	80 968
Элита	189 182
Средневзвешенная	69 693

В 1 квартале, как и в конце прошлого года, отмечено нивелирование разницы в стоимости объектов на начальных и завершающих этапах строительства.

С одной стороны, это обусловлено возрастающим спросом на объекты на начальной стадии строительства. Возможности населения приобрести квартиру единовременным платежом ограничены, поэтому многие покупатели ориентируются на объекты с длительной рассрочкой платежей. С другой стороны, на стоимость кв.м сейчас более существенное влияние оказывает репутация компании, местоположение объекта, конструктивный тип дома и другие характеристики.

6.     Новые проекты жилой застройки (start-up)

В течение 1 квартал 2010 года начали строиться 8 новых проектов, обще площадью около 180 тыс. кв.м, большая часть которых относится к классу «комфорт».

Наряду с повышением интереса девелоперов к земельным участкам, предназначенным под строительство жилья, это свидетельствует об оживлении инвестиционной активности.

На диаграмме 6.1. представлена поквартальная динамика появления новых проектов за 2008 – 1 квартал 2010 года. Значительное увеличение во 2 квартале 2009 года связано с выходом на рынок 1 очереди масштабного комплекса-милионника «Северная Долина».

Объем жилья, вышедшего на рынок в 1 квартале 2010 года, на 30% выше, чем за 1 квартал прошлого года, и близок к уровню 1 квартала 2008 года.

Классификация

В данном исследовании рассматривается рынок качественных современных торговых комплексов общей площадью более 3 000 кв.м. Существуют следующие типы торговых комплексов:

• Гипермаркет – формат торговли с определенным архитектурно-планировочным решением торгового зала и упрощенными требованиями к отделке помещений. Здание чаще всего возводится самой компанией-оператором. Торговый зал в гипермаркете рассчитан на одного торгового оператора, может быть как смешанного, так и специализированного ассортимента. Торговый зал продовольственных гипермаркетов занимает около 65% от площади здания, промтоварных – почти 70%.
• Торгово-развлекательные центры –  комплексы с исключительной или преобладающей торговой функцией, как смешанного, так и специализированного ассортимента. Здание специально спланировано и находится в профессиональном управлении. В состав торговых центров в незначительной степени может входить офисная, гостиничная, складская и прочие функции.
• МФК (многофункциональный комплексы) – комплекс, включающий в себя 2 и более независимых функций. При наличии только 2 функций они должны быть равнозначны по своим размерам.

В настоящее время отсутствует единая общепризнанная классификация объектов торговли с качественными арендопригодными  площадями. Наиболее адаптированной для России считается европейская классификация торговых центров на основе классификации Urban land Institute. В основе этой классификации лежат следующие параметры: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.

Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 5 основных типов качественных торговых объектов:

• Микрорайонный торговый центр;
• Окружной торговый центр;
• Суперокружной торговый центр;
• Региональный торговый центр;
• Суперрегиональный торговый центр.

Часть объектов не попадают под классификацию по зоне охвата, исходя из этого, в дальнейшем анализе появится пункт «прочие» торговые объекты, который отобразит размер занимаемой доли рынка неклассифицированных объектов.

Так же существует классификация, принятая Российским советом торговых центров:

• Малый ТЦ (G.L.A. от 4 до 10 тыс. кв.м.)

Для данного формата ТЦ характерно количество посетителей в  диапазоне от 3 000 до 15 000 чел/день (средний диапазон от 8 000 до 12 000 чел/день).

• Средний ТЦ (G.L.A. от 10 до 30 тыс. кв.м.)

Поток покупателей находится в  диапазоне от 6 500 до 30 000 чел/день (средний диапазон от 14 500 до 21 000 чел/день).

• Большой ТЦ  (G.L.A. от 30 до 60 тыс. кв.м.)

Поток покупателей находится  в диапазоне от 10 000 до 55 000 чел/день (средний диапазон от 23 000 до 35 000 чел/день).

• Суперрегиональный ТЦ  (G.L.A. свыше 60 тыс. кв.м.)

Среднее число покупателей от 40 000 чел/день.

В действительности различие между основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны. Среди них:

• Специализированный торговый центр;
• Фестиваль-центр (Festival Center);
• Пауэр-центр (Power Center);
• Аутлет-центр (Outlet Center);
• Торговый центр моды (Fashion Center);
• Дискаунт – центр (Off-price Center);
• Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center);
• Торгово-общественный центр;
• Стрип-центры (Strip Center).

Принято выделять четыре класса торговых комплексов в зависимости от их ориентации на конкретный класс потребителя:

1. «Эконом». В торговых комплексах данного типа преобладают немарочные магазины одежды, дискаунтеры, а также бренды дешевых вещей. Примеры марок класса «эконом»: «Центр обувь», «Oggi», «Твое», Peakoks и т.п. Средний доход покупателей таких торговых комплексов составляет около 15 000 рублей на работающего человека, по социальному статусу покупатели таких торговых центров –  обслуживающий персонал, менеджеры низшего звена, работники социальной сферы. Примером подобного ТЦ можно назвать ТРК НОРД
2. «Миддл» или средний ценовой сегмент. Торговые центры данного класса наиболее активно появлялись последние 2-3 года. Такие торговые комплексы ориентированы на покупателя со средним доходом от 15 000 до 50 000 руб. на работающего человека, по социальной принадлежности – это преимущественно менеджеры среднего звена. Примеры марок класса миддл: Mexx, Esprit, Ecco, Mascotte, Zara и т.п. Пример – ТК Сенная
3. «Миддл-элит» или выше среднего. Торговые центры данного класса еще нельзя отнести к бутиковому торговому центру, но основная масса магазинов в нем позиционируется как магазин выше среднего класса, но не бутик. Например, марки Vassa, Gizia, Norm, магазины некоторых русских дизайнеров и т.п. можно отнести к маркам «выше среднего». Основными покупателями становятся люди с доходом выше 50 000 рублей на работающего человека, относящиеся к менеджерам среднего и высшего звена, владельцам собственного бизнеса. Примеров подобного ТЦ можно назвать Владимирский Пассаж.
4. «Элит». В торговых центрах данного класса представлены преимущественно бутиковые магазины известных мировых брендов, таких как, например,  Boss, Calvin Klein, Versaсe и т.п. Потребителями для данной категории объектов являются люди с высокими доходами, свыше 150 000 руб. на работающего человека, и высоким социальным статусом. Примером торгового комплекса можно назвать ТЦ Vanity.

Объем предложения

На 2009 год предложение качественных торговых площадей составило около 3, 05 млн. кв. м., превысив объем торговых площадей на 6 % по сравнению с концом 2008 года.

В 2009 году было введено 13 торговых центров,  это около 166 115 кв.м. (табл. 1.)

Таблица. 1 Список введенных торговых центров с начала  2009 года

название	адрес	девелопер	тип	площадь
Толстой сквер	ул. Льва Толстого, д.9	Лицедеи Билдинг Корпорейшн	мфк	4 500
Ашан	ул. Боровая, д.47		гипермаркет	6 000
Мебель Wood	на углу Дальневосточного пр./ул. Коллонтай	Диамант-Инвест	тк	21 000
Платформа	пр. Науки		тк	4 600
Miller Center (3ья очередь)	Комендантском пр.	Стройкапитал	трк	22 000
Феличита-Пионерская (2ая очередь)	Коломяжском пр.	Макромир	трк	26 500
Cruise	ул. Туполевская, напротив дома 8	Фемида	трк	22 000
Grand Capital	угол ул. Матроса Железняка/Ланской ул.	Модуль	мфк	5 200
Аура	Лахтинский пр., д. 85	Эталон ЛенСпецСму	тк	14 320
Невский Плаза	Невский пр., д. 55	Коринтия Невский Палас	мфк	4 200
Рыбацкий	Тепловозная ул. д. 31	“БестЪ. Коммерческая недвижимость”:	тк	10 800
«Карусель»	пр. Просвещения, 80	X5 Retail Group N. V.	гипермаркет	3 995
«Мебель Холл»	пл. Карла Фаберже, 8	ОАО ‘Русские самоцветы’	тк	21 000
Итого				166 115

Источник: АРИН

В таблице 2 указан список торговых центров заявленных на ввод в 2010 год.

Таблица. 2 Список заявленных торговых центров на ввод до конца 2010 года

Название	Адрес	Район	девелопер	тип	Торговая площадь
Долгоозерный	Долгоозерная ул. /Комендантский пр.	Приморский	Адамант	трк	15 500
Лето	Пулковское ш., участок 7	Московский	Система-Галс Северо-запад	трк	76 000
“Ренейссанс Корт Ярд”	Лиговский пр.61-63	Центральный	Десна Девелопмент	МФК	2 300
Сити Парк	Богатырский пр., 18	приморский	Автозапимпорт	тк	49 540
Купчино	Малая Балканская ул., 57		RTM-Development	тк	15 000
Galeria	Лиговский пр., 26–28	Центральный	Бриз	трк	90 000
Невский Центр	Невский пр., 114	Центральный	Stokmann	мфк	74 500
Mercury	Большая Конюшенная ул., 21/23	Центральный	Mercury	тк	12 100
Итого					334 940

Источник: АРИН

Несмотря на развивающийся финансовый кризис, в 2009 году заявлено 9 новых проектов. О своих проектах  заявили следующие компании (таблица 3).

Таблица. 3

Адрес	Функции	Площадь кв.м	Девелопер
пр. Косыгина/ул. Передовиков	торговля, офисы	300 000	«Фаворит» (афилировано с «Макромир»)
Таллиннское ш. (юго-западнее пер. с Рабочей ул.)	торговля	50 000	«Донк»
Уткина заводь	аутлет-центр	26 000	«Уткина заводь»
пр. Обуховской обороны	гипермаркет	9 400	«Лента»
ул. Ленсовета	торговля, развлечения	60 000	«Адамант»
2-я очередь «Сенная», ул. Ефимова/Московский пр.	торговля, офисы, развлечения	100 000	«Питер»
3-я очередь «Заневский каскад», Заневский пр.	торговля, офисы, гостиница	70 000	«Адамант»
Красносельский район	формат DIY, а также молодежный досуговый центр.	н/д	ЗАО «Старт»
ул. М. Захарова	торговля	8 000	«Промышленные территории»

Источник: АРИН

Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. Объекты, введенные в 4ом квартале 2009 года практически, не изменили структуру распределения торговых площадей. По итогам 2009 года лидируют три района: Приморский (22%), с Выборгский и Московский районы города (по 12%), Невский район (9%). Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах (Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском).

В структуре предложения торговых центров, основная доля торговых площадей относится к классу «мидл». Малое предложение площадей в классах «мидл-элит» и «элит» связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов.

На конец 2009 года наибольшее число рассматриваемых объектов и их суммарная площадь приходится на диапазон от 3 000 и до 40 000 кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.

Торговые площади от 30 000 кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 000 кв.м.).

настоящий момент на рынке наблюдается постепенное увеличение интереса со стороны игроков рынка к строительству развлекательно-спортивных объектов. Примером может служить компания «Адамант», в планах которой заявлены проекты «Планета Нептун 2» и «Актив спорт центр». Надо отметить, что наметилась тенденция к увеличению площади развлекательного центра до 4 000 кв.м.

Рынок кинотеатров также чувствует себя довольно неплохо. По словам многих операторов, они  не ощутили значительного уменьшения прибыли, и это в свою очередь позволяет им развиваться. компании расширяют свое присутствие в городах России, в том числе и в Санкт–Петербурге. Весной 2009 года мультиплекс “Карофильм” открылся в ТРК “Москва”.

В условиях кризиса, девелоперы торговых объектов стали перепрофилировать свои объекты с акцентом на развлекательную составляющую.

Спрос

Уровень заполняемости торговых площадей, в связи с кризисом, снизился на 10%. Все меньшее количество компаний предполагают увеличение своих площадей в ближайшее время. В первую очередь страдают торговые центры расположенные в неликвидных местах в дали от активных трафиков, с плохо проработанной концепцией, небольшие по объему, менее 10 000 кв.м, что не позволяет в полной мере использовать операторам синергетический эффект. Но на рынке есть компании, которые расширяют или планируют расширять свое присутствие на рынке Санкт-Петербурга, они, прежде всего, нацелены на «эконом» и «миддл» классы (Вefree, Love Republic, Zarina, Levis, Finn Flare, Ralf Ringer и пр.)

Уровень заполняемости, сейчас на прямую зависит от местоположения и концепции торгового комплекса. Есть торговые центры со 100% заполняемость. Это высококачественные торговые центры (с хорошей концепцией) – «ПИК», «Сенная», «МЕГА Парнас», «МЕГА Дыбенко», «Южный полюс», «Атмосфера», «Гранд Каньон» и пр. У основной массы  торговых центров уровень заполняемости находится  на уровне 70-95%: «Miller Center», «Бада Бум» заполнены на 70-%; «Озерки», «Родео Драйв» и «Торговый двор» (у метро пр. Большевиков и метро Академическая») – заполнены на 80%; «Гулливер», «Капитолий» – на 90%. Но есть и неудачные примеры, где заполняемость на уровне 40% – «Северный молл», «Сити молл-1» заполнен на 40-50%; Esfera на 50%, Voyage на 50%.

Некоторые сетевые компании, являющиеся потребителями торговых площадей, сокращают или сворачивают свою деятельность в связи с неплатежеспособностью. В основном это операторы товаров не первой необходимости, а также операторы групп товаров, представленных в избытке на рынке (например: товары для дома).

К таким компаниям можно отнести «Эльдорадо», «Банана-мама», «Санта хаус», Mesto и другие. «Эльдорадо», например, планирует больше внимания уделять магазинам онлайн, Компания «Лавента» закрыла половину магазинов сети «Санта хаус». Сеть интерьерных магазинов Mesto, в создание которой было вложено 3 миллиона долларов, закрыла все девять супермаркетов.

Несмотря на то, что рынки товаров для дома и одежды уязвимы больше, чем продовольственный ритейл, есть проблемы и у него (например, был закрыт  «Наш гипермаркет» в «Гранд Каньоне» и два магазина «Паттерсон» на пр. Большевиков и пр.Ветеранов). Государство обещало оказать поддержку основным игрокам этого рынка, через Сбербанк и ВТБ будут предоставлять кредиты продуктовым ритейлерам под 15-18%.

Существенно увеличилось и количество вакантных помещений в сегменте street retail. Крупные международные операторы переносят свои магазины в торговые комплексы, пытаясь минимизировать затраты на аренду.

Для сохранения рентабельности в условиях кризиса, торговые сети используют различные стратегии, в том числе:

• инициируют снижение арендных ставок (платят процент от оборота, а не фиксированную арендную ставку);
• уменьшают размеры  магазинов и повышают эффективность использования арендуемых площадей;
• снижают количество новых торговых точек или пересматривают сроки выходов на новые региональные рынки
• закрывают не рентабельные торговые точки.

Рост безработицы (уровень безработицы 8,6%) и снижение доходов населения (в среднем на 9% за год) привели к снижению потребительского спроса, и следственно к снижению товарооборота. Клиенты продолжают экономить на покупках. Можно прогнозировать сохранение сложившейся ситуации на рынке ретейла (падение заполняемости торговых площадей, снижение арендной ставки) до момента общего оживления экономики страны и города, роста промышленного производства.

Ценовая характеристика

Существует 2 системы оплаты арендуемых площадей:

1. Традиционная, когда ставка аренды фиксируется договором и уплачивается арендатором вне зависимости от результатов работы магазина в составе объекта.

Основные факторы, влияющие на уровень арендных ставок:

• Местоположение торгового комплекса;
• Локальное расположение помещения внутри здания;
• Площадь помещения;
• Наличие витринных окон;
• Расположение относительно входа;
• Планировка помещения;
• Имидж и специализация арендатора.

2. Ставка как процент от товарооборота. Последняя состоит из:

• чистой ставки с товарооборота;
• комбинированной (базовая ставка + процент от товарооборота, если есть превышение);
• процентной – от превышения товарооборота.

В зарубежной практике процентная арендная плата для регионального и суперрегионального торгового центра колеблется от 2 до 10%:

• торговая галерея – 5-8%
• фаст-фуд – 8-10%
• «якоря» – 2%

В окружных торговых центрах ставки ниже – от 1 до 8% (для торговой галереи – 4-6%)

В крупных региональных торгово-развлекательных центрах размер арендной платы зависит от профиля (а значит, занимаемой площади и оборота) сетевого оператора и распределяется следующим образом:

• гипермаркеты (наценка минимальна, а площади максимальны – 4–8 тыс. кв. м) – 5% от оборота;
• рестораны (200–500 кв. м.) – 8%;
• фуд-корт, за кухню (50-100 кв. м) – 8%;
• развлечения (500–3,5 тыс. кв. м) – 8–12%;
• торговые операторы – fashion (100–200 кв. м) – до 25 %.

За 3 квартала 2009 год в среднем падение арендных ставок в торговых центрах составило 30%. Основное падение цен происходило в первые полгода после начала кризиса. Со второго квартала 2009 года темпы снижения арендных ставок замедлились. И в 4 квартале 2009 года средние арендные ставки выросли на 6% (по сравнению с 3ьим кв. 2009 года) (рост обеспечен засчет роста арендной ставки на наиболее ликвидные площади)

Уровень арендных ставок для «якорей» варьируется в диапазоне 3 000  – 24 000 руб./кв.м. в год, для арендаторов торговой галереи – 6 000 – 54 000 руб./кв.м. в год. В таблице 4 представлены арендные ставки для различных типов арендаторов, а также наиболее характерный диапазон занимаемых ими площадей.

За 2009 год в торговой галерее арендные ставки снизились на 10-70% в зависимости от арендаторов и концепции торгового центра (например, в ТРК Балтийский арендная ставка снизилась на 70% для торговых помещений площадью 100-150 кв.м).

Таблица 4. Диапазон арендных ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга

Профиль	Диапазон площадей, кв.м.	Ставка аренды, руб./кв.м./год
Якорные арендаторы
Гипермаркет	5000-20000	3 600-10 600
Супермаркет	1000-1400	3 300-10 600
Электроника	2000-8000	4 500-10 000
Спорт и отдых	500-2500	3 600-10 600
Одежда	500-1500	6 000-12 000
Развлечения	500-8000	3 600-13 500
Общепит (фуд-корт)	100-500	10 800-24 000
Другие операторы
Одежда	30-300	7 800-33 000
Обувь	30-300	8 400-32 000
Красота и здоровье	30-300	9 000-36 000
Мобильное и цифровое оборудование	20-100	10 000-54 000
Аксессуары	10-100	9 000-33 000
Сувениры, подарки	20-100	9 000-33 000
Общепит (фуд-корт)	30-100	11 000-37 000
Услуги	10-100	6 000-15 500

Источник: АРИН

Помещения в аренду в новых торговых центрах предлагаются со скидкой на первые 2 года, а собственники некоторых действующих ТЦ готовы пересматривать договоры и снижать ставки на год. Появляются примеры, когда «якорные» операторы освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (например, так происходит в ТРК «Феличита», компании «Макромир»).

В сегменте streetretail (встроенные помещения) за 4 квартала 2009 года падение составило около 35% для основных торговых коридоров города (таблице 5).

Таблица 5. Арендные ставки на встроенные помещения Санкт-Петербурга

Местоположение	диапозон арендных ставок руб./кв.м/мес.
Невский пр.	3500 – 7000
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр.	2 500 – 4000
Основные торговые магистрали спальных районов	2 500 – 3 500
Отдаленные от станций метро улицы	400 – 1300

Источник: АРИН

Во 4 квартале 2009 года наблюдалась стабилизация цен в сегменте streetretail, арендные ставки не падали, выросла количество сделок по аренда  на Невском проспекте, на Б.П. Петроградской стороны.

В целом предложение на рынке встроенных помещений в настоящий момент превышает спрос. Увеличилось количество ликвидных объектов рядом со станциями метро, которые ранее занимали банковские структуры. Кроме того, до сих пор пустуют некоторые помещения, которые ранее арендовали казино. Превышение предложения над спросом особенно заметно на примере объектов, которые расположены в удалении от станций метро. Собственники таких помещений вынуждены снижать ставки аренды, чтобы хоть как-то привлечь внимание потенциальных арендаторов. Владельцы ликвидных объектов сейчас практически не предлагают скидки, а стараются дать арендатору какие-то бонусы: например, предоставить льготный период на время въезда и проведения ремонта». Стандартный вариант в данном случае – как минимум 2 месяца за половину арендной ставки.

Тенденции

• Продолжают расширение своих сетей гипермаркеты эконом класса («Ашан», «Дикси», «Лента»);
• В большинстве торговых центрах крупные якорные арендаторы освобождены от фиксированной арендной ставки, которая заменена на процент с оборота;
• Доля занятых площадей в самых высококачественных торговых центрах (МЕГА Дыбенко, МЕГА Парнас, Сенная, ПИК и пр.) достигает 100%, так как спрос на такие помещения остается высоким, и арендные ставки в них не снижаются;
• Большая часть строящихся проектов будет завершена, но с задержками из-за финансового кризиса;
• Дефицита продуктовых магазинов не будет, в связи с сокращением потребительского спроса и перемещением потребителей из дорогих супермаркетов в супермаркеты низкого ценового диапазона и магазины формата «у дома»;
• Несмотря на кризис, девелоперы продолжают заявлять о новых проектах. В течение 2009 года было заявлено о начале реализации 9 торговых объектов.
• Растёт объём предложения продажи торговой недвижимости;
• Усиливается значение развлекательной составляющей в торговых центрах, в условиях финансового кризиса.
• Продолжают уходить с рынка торговые сети (Санта-Хауз – товары для дома);
• Больше всего страдает сейчас ценовой сегмент «элит». На дорогие продукты и группы товаров, приобретение которых можно отложить (мебель, бытовая техника и пр.), спрос падает;
• Сначала кризиса были официально заморожены ряд проектов. Например, торговые комплексы «Кантемировский» на Полюстровском проспекте (девелопер – фонд Europolis); «Словацкий дом» на улице Салова (группа компаний «Ташир»); садовый гипермаркет «Зеленая страна» на Пулковском шоссе (компания «Еврогарден») и пр.
• Большой проспект Петроградской стороны теряет свой статус территории класса «элит» (появился универсам «эконом» класса «Семья»), с начала 2009 года были открыты только 2 элитных магазина (“Швейцарские часы”, “Знаки внимания”), при этом закрываются бутики (Max Mara);
• В центральных районах строительство ведется наиболее активно (здесь у девелоперов нет сложностей с финансированием объектов, так например, ведется активное строительство МФК «Стокманн Невский Центр», ТРК «GALERIA»);
• Невский проспект  теряет свои позиции. Так, вместо бутика компании Escada, в октябре открылся японский ресторан «Две палочки», а на месте Hugo Boss– магазин одежды Love Republic.
• Продолжают появляться новые торговые сети и расширяются старые («Уюттерра», ведет переговоры с рядом компаний по аренде помещений; финская корпорация SOK, владеющая сетью супермаркетов Prisma, открыла четвертый магазин в Петербурге в ТРК «Континент»; на рынок Петербурга вышел британский брэнд New Look; сеть «Чешский двор» открывает в Петербурге свой десятый магазин; торговый дом «Вимос» собирается развивать в Ленобласти сеть хозяйственных магазинов; магазин H&M займет 1 700 кв.м в ТРК «Лето» на Пулковском шоссе; крупный российский дистрибьютор одежды Fashion Distribution Lab запустит несколько новых сетей в Санкт-Петербурге, в ТРК Galleria по франчайзингу откроются два британских проекта Fashion Distribution Lab);
• В торговых комплексах появится (новый для Санкт-Петербурга) формат развлекательной составляющей – клубы для горнолыжников и сноубордистов
• Некоторые операторы предпочитают отказываться  от  сотрудничества с партнерами-франчайзы (Mango, Kiabi, Promod, Nike и пр.)

 Прогнозы

• В связи с низкой инвестиционной привлекательностью сегмента ожидается развитие только экономичных торговых форматов средней и низкой ценовой категории
• Будет продолжаться ротации арендаторов.
• Рост спроса на небольшие, более дешевые и ликвидные помещения (50-200 кв.м), расположенные в проходных местах.
• Увеличение количества сделок субаренды.
• Дальнейшее снижение ставок в 2010 году на торговые помещения с плохой локацией и концепцией на уровне 5%.
• Активнее других вели себя в 2009 году ритейлеры, работающие в эконом и средних  ценовых диапазонах. Эта тенденция продолжится и в 2010 году.
• Динамика прироста торговых площадей в ближайшие три года снизится, что связано с задержкой сроков реализации проектов и сокращением числа новых

Новости

• Сразу после новогодних праздников три из шести гипермаркетов «Метрика» изменят формат, фактически превратившись в торговые центры. Дело в том, что магазины розничной сети на Пулковском и Выборгском шоссе, а также на Торфяной дороге слишком велики и не соответствуют выбранному формату, который был учтен при строительстве остальных трех гипермаркетов;
• Участники третьего заседания Совета делового сотрудничества Белоруссии и Санкт-Петербурга обсудят создание в Санкт-Петербурге торговой сети магазинов шаговой доступности «Белорусский гостинец». В 2010 году таких магазинов может появиться около 50;
• «Дикси Групп», управляющее одной из крупнейших в России розничных сетей, планирует в 2010 году инвестировать в развитие около 3 млрд. рублей;
• Первый в Петербурге outlet-центр построят в Уткиной заводи на территории общей площадью 8 га, частично вдоль КАД. Этот проект разрабатывает компания «Уткина заводь» вместе с английским outlet-оператором и девелопером Freeport;
• Петербургский холдинг «Адамант» продал популярный мебельный центр «Грэйт», расположенный на севере Санкт-Петербурга;
• Торговый комплекс «Перинные ряды» сменил собственника;
• В ноябре «Патэрсон» торговая сеть из 82 супермаркетов была продана Х5 Retail Group и перепрофелирована под магазины «Перекресток» и «Пятерочка»;
• Крупнейший ретейл по объемам продаж Х5 Retail Group, планирует открыть в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не менее 20-ти дискаунтеров «Пятерочка», а также один гипермаркет «Карусель» и один супермаркет «Перекресток».
• McDonald’s. Крупнейшая в мире сеть ресторанов быстрого питания начинает ребрендинг;
• Холдинг «Продовольственная биржа», под управлением которого находится, в том числе торговая сеть «Полушка», открыл в центре Петербурга второй магазин «Е-Да!»;
• H&M вышел на рынок Санкт-Петербурга. Первый магазин площадью 2,3 тыс. кв.м. открылся в ТРК «Мега-Дыбенко». Инвестиции в магазин эксперты рынка оценивают в $4-5 млн.;
• Одним из якорных арендаторов петербургского торгово-развлекательного комплекса «Лето» станет французский ритейлер «Ашан». Гипермаркет займет часть первого этажа торгового центра размером в 11600 квадратных метров, торговая площадь самого магазина при этом составит 9 тысяч квадратных метров;
• Французская сеть «Ашан» открыла третий гипермаркет в Северной столице. Магазин площадью 6 тыс. кв. м располагается практически в центре города – на Боровой улице в помещении бывшего гипермаркета «Рамстор»;
• Metro Cash & Carry планирует открывать в России торговые центры меньшего формата;
• Дочерняя структура «Газпрома» ООО «Газторгпромстрой» запускает сеть супермаркетов для среднего класса под брендом «Нарасхват» и одноименную сеть быстрого питания;
• Компания «Лента» собирается построить торговый центр на пр. Обуховской Обороны в Невском районе. Площадь земельного участка под возможное строительство составляет 2,5 га, площадь будущего объекта – 9 400 кв. м;
• Торгово-развлекательный комплекс GALERIA на месте «ямы» у Московского вокзала будет запущен в октябре 2010 года, сроки сдвигаться не будут. Сбербанк открыл строительной компании «Бриз» кредитный транш в размере  $ 338 млн. на 7 лет.
• Финская корпорация SOK, владеющая сетью супермаркетов Prisma, открыла четвертый магазин в Петербурге в ТРК «Континент». Инвестиции в его открытие составили 17 млн. евро;
• В июне руководство IKEA публично заявило, что временно приостанавливает расширение сети своих магазинов в России;
• В ТРК «Июнь» открылся гипермаркет «Карусель». Он разместится на площадях сети «Мосмарт», закрывшей свои торговые точки в Петербурге
• Московский «Холдинг-центр», франчайзинг премиум-марок в России, в конце августа закрыл магазин Hugo Boss на Невском, 23. В конце июля компания отказалась от магазина Escada, на Невском, 48;
• Люксовый торговый центр Vanity Opera на ул. Казанской будет реконструирован под досугово-оздоровительный комплекс;
• Девелоперская компания Enka проводит ребрендинг своего единственного объекта – петербургского торгового комплекса «Рамстор» на Коломяжском проспекте. В октябре ТК будет переименован «Капитолий» по аналогии с московскими торговыми проектами компании;
• УК Лавента в 2009 году закрыла все свои магазины «Санта Хауз». Последние 3 магазина были закрыты в июле 2009 года;
• На рынок Санкт-Петербурга вышел британский брэнд New Look. До конца года планирует открыть около 10-ти магазинов по всей России. Первый петербургский магазин открылся в июне в Меге Дыбенко  (600 кв.м)
• Сеть «Чешский двор», специализирующаяся на продаже сантехники и кухонной мебели, открывает в Петербурге свой десятый магазин. Он откроется в помещении streetretail (504 кв.м.)
• Торговый дом «Вимос» наряду со строительными гипермаркетами собирается развивать в Ленобласти сеть хозяйственных магазинов. В ближайшее время «Вимос» открывает магазины в Коммунаре, Киришах и Вырице (будут открываться только в области). В течение пяти лет планируется открыть около 15 магазинов.
•  Компания Prosperity Rassvet Ltd приобрела у компании Lancrennan Investments Limited 8,8% акций ОАО «Большой Гостиный двор»
• Реконструкция «ДЛТ»  продлена до 2010 года
• Компания TJ Collection закрыла магазин на Невском проспекте 5
• Международная компания Starbucks подписала предварительный договор об открытии первой в Санкт-Петербурге кофейни в ТРК «Лето»

Краткий обзор рынка загородной недвижимости по итогам 2009 года

Классификация

В данном исследовании рассматриваются загородные жилые комплексы Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Загородный комплекс – комплекс, построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. Территория может быть отделена от иной застройки и окружающих территорий, может включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т.д.).

В состав загородного комплекса могут входить:

• Коттедж – отдельно стоящий, преимущественно загородный односемейный жилой дом с земельным участком на правах аренды или собственности и построенный по проекту, учитывающему регламент застройки территории. Предназначен как для постоянного, так и для длительного сезонного проживания;
• Таун-хауз – малоэтажный блокированный дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих смежные стены и отдельные входы с прилегающего участка, принадлежащего собственникам квартир на правах собственности или аренды. Предназначен для постоянного проживания;
• Многоквартирные дома, высотностью до 5 этажей включительно.

Загородные комплексы можно классифицировать на «концептуальные» и «стихийно образованные».

Таблица 1. Характеристика концептуальных и стихийных коттеджных поселков

Концептуальные

Стихийно образованные

Наличие инвестиционно-строительного проекта, под который привлекается финансирование; Поселок рассматривается как единое целое, с точки зрения строительства и дальнейшей эксплуатации; Возможна очередность застройки; Есть несколько типов домов с возможностью варьирования планировки, размера, архитектурного облика. Реже – по индивидуальным проектам заказчика, но при этом проекты должны соответствовать архитектурному стилю поселка; Используются 1-3 базовые технологии; Должна быть инфраструктура поселка, особенно охрана и коммуникации; Методы сбыта – массовая реклама, реклама в специализированных СМИ, наружная реклама (щиты)

Застройщики – мелкие строительные фирмы с небольшими объемами начального капитала и активами без перспективы привлечения инвестиций и кредитов; Индивидуальные покупатели или инвесторы-дольщики привлекаются уже при минимальном объеме выполненных работ (под земельные участки); Одновременное освоение территории; Строительство идет по индивидуальным заказам, либо покупатели строят самостоятельно. Стратегия адаптации к пожеланиям заказчика: разнообразные технологии и архитектурно-планировочные решения; Общая политика снижения издержек, в том числе за счет дешевых строительных и отделочных материалов; Методы сбыта – реклама в месте строительства и привлечение риэлтеров

Источник: АРИН

В данном исследовании, мы рассматриваем концептуальные коттеджные посёлки, а также комплексы с земельными участками, имеющие концепцию и инфраструктуру.

Географически коттеджный рынок Петербурга охватывает Курортный, Петродворцовый, Выборгский, Пушкинский районы Петербурга; Всеволожский, Приозерский, Выборгский, Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Волховский, Волосовский, Тосненский районы Ленобласти.

В настоящее время общепринятой классификации загородных комплексов нет. В связи с этим, специалисты компании «АРИН» используют свою классификацию.

Одно из ключевых оснований классификации – потенциальное назначение, которое определяется местоположением и транспортной доступностью. По потенциальному назначению условно выделяются:

1.  «для постоянного проживания»

Зона коттеджных посёлков «для постоянного проживания» – сложившиеся территории, воспринимаемые покупателями как зоны для круглогодичного проживания, характеризующиеся развитой инфраструктурой и транспортной доступностью около получаса езды на машине от города (ориентация на спрос).

2. «дачные»

Зона, удаленная от города, расположенная более 40 минутной транспортной доступности от Санкт-Петербурга. Это зона сезонного проживания.

В результате, зона коттеджных поселков так называемого постоянного проживания сегодня ограничена следующими населенными пунктами: Смолячково-Ушково-Ильичево-Симагино-Черная речка-Лемболово- Осельки-Хиттолово-Щеглово-Воейково-Хапо-Ое-Манушкино-Дубровка-Павлово на Неве-Отрадное на Неве-Колпино-Ям-Ижора-Павловск-Дони-Гатчина-Телези-Новоселье-Володарский-Стрельна-Петродворец-Ломоносов-Малая Ижора.

Таблица 1. Характеристика коттеджных поселков по классам

Класс	Краткая характеристика
Эконом	Местоположение разнообразное (Всеволожский, Выборгский, Ломоносовский, Пушкинский и пр.), характеризуется либо расположением в поле, отсутствием водоема поблизости, и некачественным лесом в окружении. Обязательно наличие: службы сервиса, спортивных и детских площадок, медицинский пункт/аптека. Количество домовладений в поселке не ограниченно.
Бизнес	Местоположение разнообразное, часто – в экологически чистых районах, с хорошими природными условиями, преимущественно Всеволожский район. Должны располагаться: служба сервиса, минимаркет, медицинский пункт/аптека, благоустроенная территория, детская зона, зона отдыха. В среднем домовладений не более 250.
Элита	Располдожены всеверных исторически престижных районах (Курортный, Всеволожский, Выборгский, Приморский СПб) по характеристикам приближенные к параметрам местопложению поселков класса премиум, частично южные направления: Петродворец, Пушкин, Павловск. Должны располагаться служба сервиса, минимаркет, медицинский пункт, гостевая парковка, детская зона (ясли, школа, спортивная и игровая площадка), кафе, бар, ресторанКоличество домовладений в поселке не более 150.
Премиум	Располагаются в ближайшием пригороде, исторически престижных, с развитой инфраструктурой отдыха, экологически чистые, в непосредственной близости от водоемов и лесных зон районы или удаленные тихие, уединенные районы вблизи крупных озер и лесных массивов (Курортный, Приморский, Всеволожский, Петродворцовый). Должны располагаться: служба сервиса, минимаркет, медицинский пункт, гостевая парковка, детская зона (ясли, школа, спортивная и игровая площадка), кафе, бар, ресторан. Количество домовладений в поселке не более 70.

Анализ предложения

В настоящее время в продаже находятся 202 загородных комплекса, которые включают в себя 23 943 жилых объекта, предназначенных для проживания одной семьи или 4 069,6 тыс. кв.м.

За 2009 год предложение загородных комплексов возросло на 35%, увеличение количества проектов,  связано с тем, что в условиях кризиса продажи падают, проекты остаются на рынке, меняя только концепции и предложение, в то же время на рынке появляются новые загородные комплексы.

Необходимо отметить, что с момента кризиса до начала 2009 года было приостановлено около 25 проектов («Золотцево», «Дом у озера», «Ермак», «Кристалл» и пр.), далее в течение 4 -х кварталов 2009 года массовых заявлений о приостановке продаж не было.

Несмотря на кризис,  в 2009 году были закончены продажи в ряде загородный поселков, в основном в «эконом» класс, например – «Новое Щеглово», «Преображение», «Южный берег», «Зеленые каскады».

Сначала года на загородном рынке недвижимости начались продажи в порядке  50 комплексов.  Лидирующее место по количеству поселков вышедших на рынок в 2009 году, занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%)  районы, продолжается освоение южных районов: Ломоносовский (8%), Гатчинский (6%).

Лидирующее место по количеству поселков вышедших на рынок в 2009 году, занимает класс «эконом»-72%, на класс «бизнес» приходиться 14%, «элит»-8%, «премиум»-6%.

В настоящее время наибольший объем предложения приходится на класс «эконом» (38%) и бизнес (39%).  Доля «эконом» класса за год в общем числе комплексов увеличилась, за счет того, что около 70% поселков из начавших продажи в 2009 году относятся к классу «эконом».

Традиционно наибольший объем предложения сосредоточен во Всеволожском (31%) и Выборгском (25%) районах. Значимая доля приходится на Пушкинский район (13%) (за счет «Новой Ижоры») и  Курортный район (10%). Летом  2009 года на рынке появился первый проект в Кингисеппском районе «Богемия» (класс «эконом»), здесь предлагаются участки под застройку. Зимой продолжилась тенденция на рынок вышел дачный поселок «Речное», также продолжилось освоение  Волосовского района: коттеджные поселки «Лазурь» и «Сельцо».

В настоящее время в сегменте элитной загородной недвижимости находиться 47 загородных комплекса: класс «элита» – 32 поселка; класс «премиум»-15 поселков.

Например, осенью 2009 года начались продажи в готовом коттеджном поселке «Мои пенаты» (Петростиль), проект может быть успешным, в связи с тем, что в настоящее время самое важное значение для потенциальных покупателе имеет степень готовности поселка (готовность поселка 100%) и репутация девелопера (компания зарекомендовала себя на рынке элитной загородной недвижимости).

Район расположения элитной застройки должен быть со сложившейся репутацией, модным и востребованным – имиджевым. В первую очередь – это территории Курортного, частично Выборгского, Всеволожского районов. Данная характеристика важнее социальной однородности ближайшего окружения и уединенности места. Хотя для определенной доли покупателей уединенность и обособленность – одно из основных требований. Желание тишины и спокойствия знакомо большинству занятых в бизнесе людей, особенно старше 35 лет.

Наибольшее количество поселков  в классе «премиум» и «элита» предлагается в  Выборгском (39%), Курортном (24%), Всеволожском (20%) районах (диаграмма 4). В 2009 году были открытии продажи в 3 комплексах класса «премиум» (2 в Курортном районе и один во Всеволожском) и 4 класса «элита» (3 в Выборгском районе и один в Курортном).

Наибольшее количество поселков  в классе «бизнес» предлагается во  Всеволожском (37%), Выборгском (29%), Курортном (14%) районах.

Наибольшее предложение загородных комплексов класса «эконом» характерно для Всеволожского района (32%). Также значимую долю занимает Пушкинский (за счёт «Новой Ижоры») (27%) и Выборгский (14%) районы. Снизилась доля Кировского района засчет завершения продаж в поселке «Преображение».

До недавнего времени среди коттеджных посёлков класса «премиум» отсутствовали дачные коттеджные посёлки (класс характеризовался уникальным расположением в незначительной удалении от города). В настоящее время, в продаже находится 2 дачных коттеджный посёлка премиум-класса: «Золотые пески» и «Корабельные сосны»

Большинство комплексов класса «элита» также расположены в незначительном удалении от города, в зоне для постоянного проживания (74%); комплексы класса «эконом»  по зонам проживания приблизительно равна: дачные (52%),  для постоянного проживания (48%).

В классе «эконом» увеличилась на 30% доля коттеджных поселков для дачного проживания по сравнению с началом года. Это связано с тем, что  спросом пользуются комплексы в значительной удаленности от города (от 80 км), поэтому девелоперы активно осваивают эти зоны.

Ценовая характеристика

Ценообразование на рынке коттеджных поселков можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение и окружающий ландшафт. Статус территории должен в таком случае определять класс поселка.

В целом, цена на коттеджи формируется под влиянием следующих групп факторов:

• Местоположение. Расположение объекта в экологически благоприятном районе;
• Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту, наличие транспортных коммуникаций;
• Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность);
• Удаленность от Санкт-Петербурга;
• Качество домостроения (работа строителей + материалы);
• Размер земельного участка;
• Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения (ИЖС, ЛПХ, ДНП);
• Стадия готовности объекта

С начала 2009 года, в классе «эконом» произошел небольшой ценовой рост: около 6% на коттеджи и порядка 7% на участки. Это обусловлено перераспределением спроса на более экономичные проекты, а также увеличением спроса на земельные участки.

В классе «премиум» произошло наибольшее падение цен на коттеджи – «23%», что удержало темпы продаж на прежнем уровне. При этом произошла небольшая отрицательная корректировка цен на участки – 4%. Падение цен на землю менее значительное в связи с тем, что увеличивается доля инвестиционного спроса на земельные участки.

В классе «премиум» есть проекты, которые предлагают участки под застройку, например: в комплексе «Золотые пески» компании Пулэкспресс, «Репинская усадьба» компании Олимп-2000.

Таблица. 2. Средняя стоимость домовладения

класс	средняя стоимость кв.м./руб. 4 кв. 2009	средняя стоимость домовладения, млн. руб. 4 кв. 2009
эконом	50 300	5
бизнес	59 400	10,6
элит	105 100	21
премиум	110 200	39

Источник: Арин

Большинство девелоперов  предлагают скидки на коттеджи от 5 до 15% (при единовременной оплате).

В начале года, некоторые компании предлагали дисконт в 40% («Особняк»).  В конце года, есть компании, которые снизили цены  на 25%, например, в комплексе «Рай в Шалаше» продаются таун-хаузы  с дисконтом в 25%, также в «Ладожском просторе» можно приобрести участок под строительство с тем же дисконтом. Они держали цены на одном уровне весь год и под конец года решили, снизили, чтобы увеличить продажи.

На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:

• класс «эконом» – рост в среднем на 8-10%;
• «бизнес» – впервые полгода стоимость будет продолжать падать (-3-5%), потом возможна стабилизация цены или незначительный рост.
• в классе «элита» – впервые полгода стоимость, также  будет продолжать падать (-5-10%), потом возможен рост в районе 5%;
• «премиум» снижение на уровне  -7- 10%, а осенью возможна стабилизация цен.

Застройщики принялись сокращать расходы на реализацию проектов за счет сокращения инфрастктуры поселка. Сегодня затраты на инфраструктуру составляют 10-30% от общего объема инвестиций, в проект.

Почти все малоэтажные проекты фактически предполагают минимум инфраструктуры. Например, в поселке «Новое Минулово» («Константа») предусмотрено строительство только большой детской площадки и продовольственного магазина. Остальные необходимые для жителей объекты инфраструктуры расположены в поселке Щеглове и соседних населенных пунктах Всеволожского района.

На территории поселка Лукоморье (неподалеку от Колтушей) застройщик – холдинг Parabola Group – три года назад собирался возвести школу, детский сад, мини-маркет, кафе, ресторан и пр. Сегодня от этого перечня остались лишь ресторан и кафе на главной площади поселка. Невостребованными оказались кафе и магазин в поселке Медное Озеро (застройщик «Honka»).

Спрос

Снижение темпов продаж, по сравнению с «докризисным периодом» составило около 70-80%, в зависимости от загородного комплекса.

Наиболее активно в 2009 году традиционно шли продажи весной (март, апрель) и осенью (сентябрь, октябрь), с ноября спрос пошел на спад.

Таблица. 3.Темпы продаж, кол-во объектов проданных в месяц

класс	2008 год	2009 год
эконом	6–8	0–5
бизнес	2–4	0–3
элит	0,5-2	0-0,7
премиум	0,5-2	0-1,3

Есть проекты, которые успешно (по кризисным меркам) вели продажи  в 2009 году, но таких немного. Так, например, в малоэтажном комплексе «Кивеннапа» в месяц заключалось около 5-ти сделок.  Похвастаться успешными продажами может коттеджный поселок «Сосны», было реализовано 16 домовладений в первой очереди (из 18), следует отметить, что этот  комплекс вышел как раз в разгар кризиса (осенью 2009 года). Успех комплекса можно объяснить тем, что  в поселке ведется активное строительство и прокладка коммуникаций и это видит покупатель.

Ценообразующие факторы

Сейчас наиболее важно для покупателей элитной недвижимости насколько ликвидна загородная недвижимость. Сегодня покупателей интересует ряд факторов:

• исключительность местоположения
• концепция проекта
• стадия готовности поселка (почти завершенный или готовый)

Причем невозможно сказать, какой из факторов приоритетен. Покупателей интересует их совокупность.

Что касается  объектов класса «эконом» и «бизнес», здесь потенциальных клиентов привлекает, прежде всего, стоимость (ищут более дешевые варианты).  Здесь спрос можно поделить на:

• Спрос на домовладения: наиболее интересны объекты на небольших участках с небольшими домами (участок до 10-12 соток, дом не более 150 кв.м. в классе «бизнес» и 100 кв.м в классе «эконом»).
• Спрос на участки: прежде всего, интересны инженерно подготовленные участки (10-15 соток).

Если говорить о территориальных предпочтениях, то большинство  клиентов стремятся приобрести  недвижимость во Всеволожском районе, это осталось неизменно. Несомненными плюсами района являются: достаточно хорошо развитая инфраструктура и транспортная доступность.

В условиях кризиса спросом стали пользоваться дома и участки в отдаленных районах Ленобласти: Кингисеппском, Киришском, Тихвинском и пр., поэтому  девелоперы стали, активно осваивать  эти территории, и выводить на рынок новые комплексы.

Что касается строительных материалов, то основной спрос приходиться  на каркасные технологии и кирпич (диаграмма 10). За последние пять лет,  значительно увеличился спрос на каркасные технологии, в связи с тем, что это более дешевый материал, дом быстро возводиться, при этом снизалась доля покупателей заинтересованных в покупке дома из дерева. Спрос на кирпичные дома в течение пяти лет практически не менялся (находился в диапазоне 35%-41%).

Девелоперы  для привлечения клиентов предлагают различные акции, маркетинговые программы.

Маркетинговые программы предлагаемые в 2009 году.

класс	маркетинговые программы
эконом	скидки при единовременной оплате (5-25%); индивидуальные скидки (до 10%); рассрочка: рассрочка до конца строительства («Новый Петербург», «Новые Борницы»); беспроцентная рассрочка на период строительства («Павлоград») спец. предложения: «Кивеннапа»  только в декабре можно приобрести участок без подряда; подарки: “Vuoksa Holiday park” – автомобиль Citroen C3 Picasso (при покупке участков № 16,17,18,19 или дома из клееного бруса от 130 кв.м.); снегоход (при покупке участков № 4, 6 ,8);   кредит: «Павлоград»
бизнес	скидки при единовременной оплате (5-20%); индивидуальные скидки (до 10%); рассрочка: рассрочка до конца строительства («Европа», «Коркинские холмы»); беспроцентная рассрочка на период строительства («Новое Минулово», «Невская Отрада»); беспроцентная рассрочка после окончания строительства  («Антоновка»); ипотечные программы («Охтинское Раздолье», «Коркинские холмы»); спец. предложения; подарки: «Ollila» – всем покупателям в подарок золотые изделия; «Изумрудный город»  в подарок проект ландшафтного дизайна.
элита	скидки при единовременной оплате (5-10%); индивидуальные скидки; спец. предложения: «Охтинская долина» специальные цены на ряд участков; рассрочка: рассрочка до конца строительства («Павловская усадьба») беспроцентная рассрочка до конца строительства  («Суходольское»);
премиум	скидки при единовременной оплате (порядка 15%); индивидуальные скидки; рассрочка: беспроцентная рассрочка (San Repino); рассрочка до конца строительства;

Как видно из таблицы застройщики предлагают широкий спектр программ. Следует отметить, что индивидуальные скидки предлагаются во всех классах. При этом такой способ подхода к клиенту, в большей степени характерен для комплексов высокого ценового диапазона. Этот вид скидки предлагается практически во всех загородных комплексах класса «премиум» и «элит». В принципе при разговоре  продавцы, делают акцент, что у них индивидуальный подход к клиенту, даже при рассрочке может быть  предложена, та программа, которая максимально подходит для покупателя.

Для классов «эконом» и «бизнес» индивидуальный подход используется, но в  меньшей степени, здесь скорее, если говорить о рассрочке, например, есть 2-3 программы выплаты, одну из которых может выбрать покупатель.

Специальные предложения используются во всех классах, кроме «премиум» (все-таки в этом сегменте  уникальный покупатель, к которому нужен особенный подход). Специальные предложения связаны или с событиями компании (например, 10 лет) или с праздниками (8 марта, 23 февраля, Новый год и пр.)

Основные тенденции и итоги года

• В структуре предложения увеличилась доля поселков класса «эконом». Доминирующее предложение на рынке занимают недорогие поселки, сменив класс «бизнес» (в которых зачастую совершенно необоснованного соотношение цены и качества, чего кризисный покупатель не прощает).

• Основным предложением можно назвать участки без подряда. До кризиса, такого предложения практически не было на рынке. Сегодня в новых проектах процент предложений только земельных участков достигает 25%, также в 20% коттеджных поселках продаются  участки с подрядом, и без него

• Несмотря на кризис, девелоперы выводят новые проекты, где предлагаются и таун-хаузы и коттеджи. Например, BCMG предлагает приобрести 19 таун-хаузов в поселке «В Каськово». В поселке «Гармония», компания «Стинком» начала продажи  готовых коттеджей (хотя до этого продавала, только участки с обязательством построить в определенном архитектурном стиле).

• На рынок выходят небольшие проекты (25-50 домовладений). У застройщиков нет средств для реализации крупных  проектов, поэтому в период кризиса и после на рынке будет увеличиваться объем небольших  загородных проектов

• Потенциальные покупатели всё также стремятся приобретать  загородную недвижимость у надежных и «прозрачных» компаний

• Появляются проекты в  более отдаленных районах – Кингисеппский («Богемия»). Продолжается освоение Кировского района: «Форестград». Девелоперы продолжают осваивать регионы (Компания «Олимп»  продает участки под застройку в Волхове, Новгородская область)

• Компания «Балтрос» начала реализацию  проекта «Славянка», в августе был заложен первый фундамент восьмого квартала, который занимает 21 га и распологается ближе всего к существующей застройке.  Весь проект предусматривает возведение на 220 га 1,4 млн. кв.м жилья на 45 000 человек (это один из крупнейших в России проектов комплексной жилой застройки)

• Девелоперы продолжают приостанавливать продажи загородных комплексов высокого ценового диапазона («элита», «премиум») («Лесная Вилла» – приостановила продажи до 2010 года). а также поселков «эконом» класса («Генетика» – проект, приостановлен до весны)

• Есть проекты, где были полностью проданы объекты сначала 2009 года: коттеджный поселок «Преображение» (Кировский район)  компании Реванш, «Новое Щеглово» (Всеволожский район) компании ВЕ ТД “Гонг”, ккоттеджный поселок «Южный берег» компания Константа, поселок «Зеленые каскады» компания “МедиаПром”. Это проекты «эконом» класса

• Девелоперы заняли выжидающую позицию,  масштабные планы откладываются на 2010 год, надеются, что весной следующего года повысится спрос на загородную недвижимость и начнет расти ее стоимость

• На рынок выходят поселки нового  формата: гостинично-коттеджные комплексы, где часть коттеджей будет продаваться, а другая сдаваться («Драгунский ручей»)

• Большинство банков предоставляют своим клиентам ипотеку на покупку загородных домов на вторичном рынке. Процентная ставка с учетом комиссий и страховых взносов достаточно высокая и находится на уровне 23% годовых в рублях, 21% в долларах и 20% в евровалюте.

Прогнозы

• Продолжится тенденция освоения более удаленных районов Ленинградской области (Кингисеппский, Волосовский и пр.), появление проектов «эконом» класса

• Девелоперы будут продолжать снижать стоимость проектов за счет сокращения объектов инфраструктуры в комплексе

• Основной спрос будет все также сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до 100 кв.м)

• В 2010 году активных продаж (на докризисном уровне) не следует ожидать, т.к. возвращения былого инвестиционного ажиотажа, доступных кредитов, расцвета ипотеки и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос не предвидится

• В 2010 году будет продолжаться коррекция цен (снижение) в проектах с неудачной концепцией на 5-20% в зависимости от ценовой политики в предыдущие периоды
• Строительные компании Санкт-Петербурга продолжат освоение загородного рынка

Крупные проекты которые начали продажи в 2009 году

• Компания “ПетроЗемПроект” реализует проект «Петергоф», который располагается в Петродворцовом районе Петербурга всего в 300 м от КАД. На территории в 106 га планируется построить 351 коттедж в едином архитектурном стиле по трем основным проекта

• Компания “Новые технологии” начала реализацию коттеджного поселка  «Малиновые вечера», который  располагается в Ломоносовском районе. Общая площадь составляет 25 гектар. Площадь участков – от 6 до 15 соток с возможностью объединения расположенных рядом участков. Предполагается построить около 135 домовладений.

• Компания «Матрикс» заявила о выходе  проекта «Noteburg» в Кировском районе, в котором предполагается построить 250 коттеджей «эконом» класса.

• Компания «Аттис» вышла на рынок с проектом «Петровское барокко», который расположен во Всеволожском районе. Комплекс расположен на берегу 2-ого Ждановского озера и состоит из 177 домовладений площадью от 151,9  кв.м. Статус земельных участков – ИЖС.

• Компания «Статус-Проф» реализует коттеджный поселок «Муромицы», площадью 110 Га, планируется строительство 200 коттеджей класса «эконом» и порядка 50 коттеджей класса «бизнес». Запланировано оборудование искусственного водоема площадью 1,5 Га и восстановление парка 19 века площадью 3 Га.

• Компания «Ропшинская терраса» начала продажи в поселке «Ропшинские пруды», который расположен в Ломоносовском районе, в поселке Ропша. Комплекс объединяет 104 коттеджа для постоянного проживания площадью от 170 до 278 кв.м. с индивидуальными земельными участками от 10 до 20 соток. Архитектурный стиль комплекса представляет собой сочетание классицизма и барокко, строгих форм и мягких цветов.

• Коттеджный поселок «Taipale Plaza» располагается в Приозерском районе, на Карельском перешейке недалеко от реки Бурная. В продаже представлены земельные участки (181 шт.) без подряда от 14 – 22 соток.

• Крупный проект в сфере загородной недвижимости будет реализован группой компаний “Петергоф”. Весной 2010 года она приступит к строительству гостинично-коттеджного комплекса «Драгунский ручей» в 24 км от Петербурга по Мурманскому шоссе. В проекте предусмотрено строительство 241 коттеджа. Площадь развлекательной инфраструктуры – 2,5 тыс.кв. м: аквапарк, два крытых теннисных корта, детские площадки, поля для гольфа, причал для маломерных судов, эллинги.

• О реализации своего четвертого по счету проекта коттеджного поселка заявил холдинг “Parabola Group”. Он расположится в Ломоносовском районе Ленобласти (Таллиннское шоссе) рядом с деревней Никольское и займет участок 300 га. Название у поселка пока нет. Строительство планируется начать в 2010 году.

• Вышел на рынок коттеджный поселок «Верховский», но продажи откроются в 2010 году в марте, расположен в 10 км от г. Выборг на берегу живописной речки Петровка. Комплекс объединяет 233 коттеджа.

• Глобальные планы на 2010 год имеет крупная строительная компания “М-Индустрия”. Речь идет о двух коттеджных поселках. Наиболее крупный из них – малоэтажный жилой комплекс на площади 14 га – будет реализован во Всеволожском районе до 2013 года. Для “М-Индустрии” это будет первый опыт, когда объект будет полностью возведен по технологии сборно-монолитного каркаса “Плантек”. Инвестиции в проект составят $90 млн. Второй проект значительно скромнее – это коттеджный поселок элитного класса в Токсово на 14 домов со всей необходимой инфраструктурой, “Озерный край“.

1. Общая характеристика предложения

1.1. Объем ввода за 4 квартал 2009 года и за год (кв.м, квартир) поквартально

 

С 2002 по 2008 года, для петербургского рынка жилой недвижимости было характерно ежегодное наращивание объемов ввода жилья. В 2009 году на объем ввода сказалось влияние финансового кризиса: ряд проектов были «заморожены» или приостановлены.

 

Объем ввода жилья по итогам 2009 года составил 2,6 млн. кв.м (снижение по сравнению с 2008 годом 19%) . При этом за последний год было введено рекордное количество социального жилья (640 тыс. кв.м, 31 дом, 10 772 квартир). За счет бюджета были построены дома, преимущественно, в Красносельском и Приморском районах.

Основной объем жилых объектов был сдан в 4 квартале 2009 года (57%), 47% в декабре 2009 года  ( таблица 1.1).

Таблица 1.1. Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге с 2004 года по 4 квартал 2009 года

Год	Итого			Новое строительств кв. м	Реконструкц. кв. м	Индивидуальн. строительство, кв. м
	Млн. кв.м	Квартиршт.	Домов, шт.
2004	2,03	26 235	158	1 863 938	88 930	79 105
2005	2,27	32 363	165	2 125 085	52 139	96 159
2006	2,38	33 031	186	2 240 019	63 960	71 683
2007	2,64	36 755	310	2 404 786	55 515	176 604
2008	3,21	48 050	1 211	2 952 793	56 456	202 336
2009	2,6	38 900	1 617	2 284 252	56 550	262 382
В том числе:
1 кв. 2009	0,46	6 152	211	422 801	4 757	36 223
2 кв. 2009	0,31	5 320	174	264 185	13 088	37 424
3 кв. 2009	0,34	4 645	356	283 644	0	58 291
4 кв. 2009	1,49	22 783	876	1 313 622	38 705	130 444

Структура ввода жилья по классам

Среди объектов, введенных в эксплуатацию в 2009 году преобладает жилье класса «комфорт» (49%). В общем объеме сданного в эксплуатацию жилья, 40% занимает социальное жилье. Согласно классификации компании «АРИН» социальные объекты относятся к сегменту «эконом».

Структура ввода жилья по районам

Районы-лидеры по вводу жилья в  2009 году: Приморский (22%), Красносельский (17%). Также значимые доли занимают Московский, Невский, Фрунзенский, Пушкинский районы (таблица 1.2).

Таблица 1.2. Показатели ввода жилья по районам с 2004 по 2009 года

Район	2004	2005	2006	2007	2008	2009	1 кв. 2009	2 кв. 2009	3 кв. 2009	4 кв. 2009
Приморский	366 726	413 212	457 525	481 759	942 227	573 595	4 284	83 612	52 889	432 810
Выборгский	315 157	335 194	192 639	298 682	222 464	108 820	30 945	32 829	3 051	41 995
Калининский	83 586	224 292	186 317	222 264	325 951	113 906	–	86 205	–	27 701
Кировский	80 364	159 255	86 464	95 870	139 154	60 008	7 455	–	13 028	39 525
Невский	189 007	147 488	175 194	221 900	218 260	205 234	106 377	–	36 677	62 180
Красносельский	137 505	50 220	174 325	76 274	185 170	444 625	8 207	1 206	1 348	433 864
Василеостровский	166 846	98 318	183 154	70 646	77 090	25 552	–	20 381	5 171	–
Адмиралтейский	9 314	14 005	5 422	6 857	–	9 984	7 943	–	–	2 041
Петродворцовый	4 519	14 161	33 328	78 621	86 389	51 055	6 382	11 095	8 573	25 005
Центральный	42 438	50 556	33 749	33 167	25 411	85 308	5 032	3 503	31 330	45 443
Колпинский	89 126	63 381	62 989	57 179	29 820	13 260	789	2 326	6 477	3 668
Курортный	50 306	49 916	45 940	97 851	125 549	107 705	50 392	6 920	17 033	33 360
Фрунзенский	85 131	143 174	260 312	141 381	234 301	218 220	80 809	–	44 407	93 004
Петроградский	54 408	80 892	67 728	146 118	132 510	91 711	40 336	–	1 950	49 425
Пушкин и Павловск	93 355	56 447	75 107	303 493	104 533	196 098	12 996	38 802	38 642	105 658
Московский	116 007	212 319	112 807	212 491	284 165	239 522	82 742	9 585	70 173	77 022
Красногвардейский	148 179	158 585	222 662	78 627	78 592	48 511	19 131	18 194	11 186	–
Кронштадтский	–	1 967	–	13 726	–	10 069	–	–	–	10 069

1.2. Объем предложения на первичном рынке на 10.01.2010 (кв.м, квартир)

На начало 2010 года, объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 2 331 тыс. кв.м или 35,2 тыс. квартир.

С 4 квартала 2008 по 4 квартал 2009 наблюдалось плавное снижение объема предложения. Однако в 4 квартале 2009 наметился плавный рост за счет выхода на рынок новых проектов. В течение 2010 года продолжится тенденция плавного увеличения предложения за счет выхода в продажу новых проектов, о который активно заявляют девелоперы.

Продолжается тенденция приостановки продаж в жилых комплексах, имеющих трудности с финансирование или документацией. При этом некоторые застройщики наоборот выставляют на продажу новые квартиры, которые придерживали в начале кризиса.

1.3. Структура текущего предложения по классам

Наибольшая доля предложения сконцентрирована в сегменте жилья массового спроса – 84%. В таблице 1.3. представлены объемы предложения с разбивкой по классам.

Таблица 1.3. Объемы предложения жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга по классам на 10.01.2010

Класс	Объём предложения
	Тыс. кв.м	Квартир, тыс. шт.
Элита	115,7	0,89
Бизнес	261	2,9
Комфорт	350	25,4
Эконом	1 604,7	5,9

Ниже представлена структура текущего предложения по классам и стадиям готовности жилых объектов.

Увеличилось предложение квартир за счет новых домов, недавно вышедших на строительный рынок. Это обусловлено некоторой стабилизацией на рынке недвижимости, и соответственно выходом на рынок новых проектов.

Таблица 1.4. Структура текущего предложения по стадиям готовности объектов

Стадия/Класс	Эконом	Комфорт	Бизнес	Элита
начальная стадия	70%	28%	17%	29%
30%	–	5%		7%
середина строительства	–	14%	29%	11%
70%	–	20%	7%	2%
завершающаяся стадия	23%	29%	41%	7%
сдан	7%	5%	5%	43%

1.4.          Основные игроки рынка

• Перечень и доли наиболее крупных девелоперов (занимающих более 2% рынка)

В таблице представлены основные застройщики (в соответствии с текущим предложением), занимающие более 2% рынка.

Однако следует отметить, что высокая доля, занимаемая застройщиков в текущем предложении, не всегда означает благонадежность компании. Так, например, компания «Маяк» строит 5 жилых комплексов в Приморском районе, при этом в 4 из них находятся на начальной стадии строительства и активности на стройках нет.

Таблица 1.5. Основные компании-застройщики в текущем предложении

Застройщик	Предложение, тыс. кв.м	Доля в предложении, %
ЛЭК	266	11%
ГДСК	220	9%
ЛенСпецСМУ	162	7%
Маяк	145	6%
Балтстрой	122	5%
ЮИТ Лентек	115	5%
Ленстройтрест	87	4%
Леонтьевский мыс	87	4%
ЦДС	79	3%
Сигма	69	3%
Неостиль	66	3%
Setl City	64	3%
Элис	62	3%
Прагма-строй	55	2%
РосСтрой	55	2%
Темп	49	2%

Краткий мониторинг новостей по основным девелоперам за 4 квартал 2009

• ЛЭК

• В декабре 2009 года были получены разрешения на ввод в эксплуатацию следующих объектов: ул. Бухарестская, д. 96, лит. А (Дом на проспекте Славы), Ленинский проспект, д.114, лит. А (Жилой комплекс «Монплезир», 3 очередь), ул. Пулковская, д. 8, к. 4, лит. А (Жилой комплекс «Золотая долина», 7-ая очередь), ул. Дивенская, д. 5, лит. А; к. 2 лит. А, к. 3 лит. А (Жилой комплекс «Серебряные зеркала»), ул. Варшавская, д. 23, лит. А (Дом на ул. Варшавская), ул. Ушинского, д. 3, к. 3 (дом на углу пр. Луначарского и ул. Ушинского);
• В декабре 2009 компания «ЛЭКстрой» (одна из компаний ГК ЛЭК) выплатила 4-й купон в размере 15,118 млн руб.;
• В ноябре 2009 началось заселение жилого дома 10/Д-1, 1 очередь, по адресу: Дачное, кв. 10, 1 очередь;
• В ноябре 2009 было получено разрешение на ввод в эксплуатацию 1 очереди ЖК «Монплезир»;
• Достигнута договоренность между компанией ЛЭК и банком «Санкт-Петербург» о кредитовании строящихся домов и об ипотечном кредитовании покупателей;
• С 1 ноября 2009 года компании ЛЭК запретили рекламировать свои объекты.

• ЛенСпецСМУ

• В конце декабря 2009 года состоялась крупная сделка между ЛенСпецСМУ и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга по продаже детского сада и школы в проекте «Радуга». Сумма сделки составила 523 млн. рублей;
• В 2009 году ЛенСпецСМУ завершило строительство 9 зданий в 4 проектах общей площадью 323,7 тыс. кв.м.;
• ЛенСпецСМУ планируют к середине 2011 года продать в ходе IPO 25–30% акций и привлечь 300 млн. долл.;
• Долговая нагрузка ЛенСпецСМУ по итогам 2009 года составляет порядка 210 млн. долл.;
• ЛенСпецСМУ планирует до середины 2011 года удвоить земельный банк;
• S&P присвоило предполагаемому выпуску облигаций ЛенСпецСМУ объемом 2 млрд. руб. рейтинг В;
• В ноябре 2009 ЛенСпецСМУ и Альфа-банк подписали очередное кредитное соглашение на 15 млн. долл. Возобновляемая кредитная линия открыта сроком на 3 года:
• В ноябре 2009 начато заселение новых секций 3 корпуса жилого комплекса «Радуга»;
• В ноябре 2009, журнал «Эксперт Северо-Запад» опубликовало рейтинг 250 крупнейших по объемам выручки предприятий Северо-Западного региона России. Строительная компания ЛенСпецСМУ заняла 62 место в общем рейтинге и 1 место среди девелоперов;
• В конце октября 2009 холдинг ‘Эталон-ЛенСпецСМУ’ получил разрешение на ввод в эксплуатацию 5 корпуса «Юбилейного квартала»;
• ЛенСпецСМУ планирует купить три новых проекта в Санкт-Петербурга: первый проект на  450 тыс. кв.м, второй – 108 тыс. кв.м. в районе Энгельса-Руставели, и третий – около 260 тыс. кв.м на Васильевском острове;
• Строительный холдинг “ЛенСпецСМУ” в скором времени выкупит 100% долей уставного капитала ООО “Северная Высота” и К”. УФАС представила прессе информацию о том, что “Эталон-ЛенСпецСМУ” обратилось в УФАС с ходатайством о приобретении доли 70% уставного капитала “Северная Высота и К”.

• Маяк

• Группа компаний «Маяк–Ленспецстрой» требует в суде у КУГИ отсрочку по инвестплатежам за пять участков под застройку в Приморском районе. На этих участках «Маяк» и «Ленспецстрой» планируют возвести 259 тыс. кв.м жилья;
• Правительство Санкт-Петербурга не разрешило поменять инвестора строительства жилого дома на Богатырском проспекте. Компания «Маяк» хотела передать проект «Ленспецстрою»;
• СК «Маяк», у которой достаточно много просрочек по сдаче объекта «Приморский маяк» сообщила прессе о том, что были привлечены заемные средства – в количестве, достаточном для завершения этого и других проектов.

• Балтстрой

• Банк «СПб-Регион Ипотека» изменил условия предоставления ипотечного кредита на приобретение квартир в ЖК «Современник» компании «Балтстрой»: от 15% годовых со снижением до 13,25% – после получения права собственности на квартиры;
• ОАО «Газпромбанк»  снизил  процентную ставку по ипотечному кредитованию ЖК; «Современник» компании «Балтстрой»: 15,75%  годовых, со снижением до 15%  – после получения права собственности на квартиры.

• Юит Лентек

• Компания «Юит Лентек» намерена возвести 2 очередь жилого дома на Беринга, 1;
• Компания «Юит Лентек» вошла в ТОП-100 крупнейших компаний Северо-Запада России;
• ЗАО «ЮИТ Лентек» и Dermosil, дочернее предприятие Dermoshop в Санкт-Петебурге, подписали договор, согласно которому ЮИТ построит производственные помещения для Dermosil на территории технопарка «Горелово», расположенного в непосредственной близости от международного аэропорта Пулково в Санкт-Петербурге;
• Инвестиционно-строительный концерн ЮИТ и банк ВТБ24 возобновили сотрудничество, в рамках которого покупатели квартир в строящихся домах смогут приобрести жилье на привлекательных условиях во всех городах России, где осуществляет свою деятельность ЮИТ.

• Ленстройтрест

• Ленстройтрест получил целевой кредит у Сбербанка на окончание строительства двух жилых домов в Невском и Московском районах.

• ЦДС

• В январе 2010, ЦДС начала строительство жилого квартала «Новое Мурино» и открыла продажи квартир первой очереди застройки;
• В декабре 2009 года, получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта на Октябрьской наб. д.124, корп. 7;
• «Деловой Петербург» и журнал «Где жить» подвели итоги 2009 года и определили, по своей версии, десятку лучших строительных компаний Санкт-Петербурга. В ТОП 10  вошла ГК «ЦДС», подтверждением чему является выданный диплом “Лидер строительного рынка 2009”;
• В декабре 2009 повысилась стоимость кв.м в ЖК «Парковый» и на объекте Гагарина, 18;
• В ноябре 2009 на объектах – Караваевская, Октябрьская 124, Луначарского 80 и Турку 11 (кроме 3 к.кв.) – отменилась возможность приобретения квартир в рассрочку;
• С 16 ноября 2009 г. повысилась стоимость квадратного метра в домах высокой степени готовности – ул. Турку 11, пр. Луначарского 80, Октябрьская наб. 124 и Караваевская 26;
• В октябре 2009 начались работы нулевого цикла на объекте: «Золотой век» в Пушкине;
• В октябре 2009 увеличилась стоимость кв.м на объекте «Северные высоты» в п. Бугры.

• Setl Сity

• Компания Setl City начала строительство нового жилого комплекса бизнес-класса “Космос” в Московском районе, на проспекте Гагарина, 7, рядом с парком Победы. Общая площадь объекта – порядка 44 010,1 кв. м;
• В декабре 2009, Setl City приступила к реализации проекта строительства жилого комплекса в Приморском районе, на ул. Мебельной;
• В декабре 2009 началось заселение 2 и 3 подъездов ЖК «Южная Корона»;
• Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг ООО «Сэтл Групп» (Setl Сity входит в холдинг «Сэтл Групп») до уровня В++.

• Элис

• 01 октября 2009 года  ООО “Стройкорпорация “Элис” прошло оферту по  выкупу облигационного займа серия 02, выкупив у инвесторов 351 680 бумаг по номиналу в 1000 рублей;
• Петербургская «Стройкорпорация «Элис» предоставила Сбербанку земельный участок в качестве залога по кредиту в размере 385 млн. рублей для дочернего ООО «Торговая компания «Элис»:
• В октябре 2009 «Элис» выставила на продажу отель «Достоевский», который входит в комплекс «Владимирский Пассаж» за 50 млн. евро.

• Темп

• В конце 2009 года было снято обременение банка с однокомнатных квартир в новом панельном доме (ул. Бадаева, д. 8, к. 2). Квартиры поступили в продажу. В январе обременение банка будет снято с 26 квартир в кирпичном доме по адресу: Бадаева, д.8, к.3. Также начнут продаваться 300 квартир в панельном доме (ул. Коллонтай, д. 6, к. 2);
• В конце 2009 года СК «Темп» заключила Дополнительное соглашение к договору о сотрудничестве со Сберегательным банком РФ. Оно касается реализации программы кредитования физических лиц «Ипотечный+». Достигнута договоренность о включении в специальную акцию, направленную на создание дополнительных возможностей по приобретению качественного жилья в Санкт-Петербурге, жилого дома по адресу: ул. Коллонтай, д. 6, корп. 2. В соответствии с условиями акции, покупатели квартир, оформившие ипотечный кредит до конца года могли приобрести квартиру со скидкой: 1 к кв – скидка 100 000 руб., 2 к кв – скидка 200 000 руб., 3 к кв – скидка 300 000 руб;
• «Темп» готовится к строительству нового жилого комплекса, расположенного на пересечении ул. Бадаева и Коллонтай в Невском районе;
• В ноябре 2009 был введен в эксплуатацию новый дом по адресу: ул. Коллонтай, д. 6, к.2;
• В октябре 2009, строительная компания «Темп» досрочно погасила задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии.

2. Динамика продаж квартир за 4 квартал 2009 года (кв.м, квартир)

2.1. Динамика продаж за 4 квартал 2009 года и за год поквартально

Объём продаж квартир на первичном рынке за 4 квартал 2009 года составил порядка 500 тыс. кв.м. или 6 696 квартир. По сравнению с 3 кварталом 2009 года, количество проданных квартир увеличилось на 9%. В переводе на кв.м, увеличение объема продаж составило 16%. Это обусловлено тем, что более востребованными были квартиры большой площади.

Всего за 2009 год было продано 1 562 тыс. кв.м жилья или 27,7 тыс. квартир, что на 40% меньше, чем в 2008 году (диаграмма 2.1).

Рост продаж квартир в 4 квартале обусловлен следующими тенденциями:

• Продолжается тенденция отложенного спроса, который был вызван заявлениями застройщиков о планах повышения цен и уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных) квартир;
• Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, появление новых маркетинговых программ по скидкам и рассрочке платежа;
• Традиционное (сезонное) оживление спроса, связанное с новогодними праздниками;
• Появление альтернативного предложения квартир (в ближайшем пригороде или на окраинах города), характеризующееся более низкими ценами по сравнению с городскими квартирами;
• Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам.

Структура продаж за 4 квартал 2009 года с разбивкой по классам выглядит следующим образом:

Таблица 2.1. Структура продаж квартир за 4 квартал 2009 по классам

Класс	Объем продаж
	Тыс. кв.м	Квартир
элита	61,6	412
бизнес	33	337
жильё массового спроса	405,3	5 947

За 4 квартал 2009 года произошло увеличение объема продаж (по сравнению с 3 кварталом 2009 года) квартир в сегменте жилья массового спроса, а также в элитном секторе.

В элитном секторе увеличение продаж произошло за счет активно снижающегося предложения в сегменте (новые проекты не появляются), а также в связи с тем, что почти половина предложения элитных квартир предлагается в сданных домах или на завершающей стадии готовности.

Таблица 2.2. Увеличение объема продаж квартир в 4 квартале 2009 по сравнению с 3 кварталом 2009

Класс	Изменение объема продаж в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом
элита	+42%
бизнес	-8%
жильё массового спроса	+15%

Наибольшие трудности с продажами испытывает бизнес-класс (падение на 8%). Это обусловлено следующими тенденциями:

• Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» – 57% («Премьер Палас», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей;
• Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории;
• Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.

2.2. Соотношение графика продаж с этапом строительства по классам бизнес и комфорт

В 4 квартале 2009 года наблюдалась тенденция сглаживания разницы в объемах продаж на начальных и конечных стадиях строительства дома. Если в начале года покупатели боялись приобретать квартиры в домах, находящихся на начальных этапах строительства, то в настоящее время объемы продаж