Договоренность о строительстве трех спортивных объектов была достигнута на днях между заместителем губернатора Псковской области Германом Елянюшкиным и директором департамента экономики Министерства спорта, туризма и молодёжной политики России Юрием Тихомировым. Как сообщили в пресс-службе администрации Псковской области, пока планируется построить три новых спортивных комплекса, в составе которых будут ледовые арены или бассейны. Субсидии на их строительство, скорее всего, будут выделены по схеме 50% на 50% (половину стоимости строительных работ финансирует федеральный бюджет, а вторую половину – областной). Участки для спорткомплексов будут сформированы в ближайшее время, а после этого – объявлен конкурс. Для участия в нем компаниям надо будет подготовить проект и утвердить его госэкспертизой.»

Полная версия материала: http://www.bn.ru/articles/2009/09/22/48456.html

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН

У нас в городе в спальных районах строятся спортивные комплексы с бассейном средней площадью 600 – 650 кв.м. Из них зал, в котором находится чаща бассейна, занимает порядка 400 кв.м.  Думаю, что в Пскове ситуация аналогичная. Инвестиции в строительство таких комплексов в среднем составляют $900 – $1100 за кв.м в зависимости от стоимости строительных материалов в Псковской области. Если переводить в рубли, то это будет от 27,5 тыс рублей за кв.м до 33,5 тыс рублей за кв.м. Т.е. 17 – 22 млн рублей за комплекс.

То, что новые комплексы будут возводиться на средства бюджета, безусловно, положительный момент для строительных компаний, ведь в этом случае у них появляется возможность получить дополнительных доход. Думаю. что будет проводиться конкурс среди строительных компаний на осуществление строительства этого комплекса. Однако. не исключено, что в нем будут участвовать не только местные строительные компании, но и возможно застройщики из других городов. Поэтому может сложиться так, что конкурс выиграет не местная компания.

Тем не менее для тех компаний, которые выиграют конкурс, это будет хорошее подспорье. Но только в том случае, если администрация не занизит стоимость строительства. В противном случае,застройщики будут вынуждены экономить на персонале, строительных материалах и других расходах, что может неблагоприятно отразиться на качестве возводимых объектов. Второй момент – в сроках перечисления денежных средств из бюджета. Болезнь бюджетного финансирование в том, что город не всегда вовремя перечисляет средства, от чего страдают сроки строительства и финансовое положение застройщиков.

Во втором квартале 2009 года объем офисного предложения увеличился на 73 тыс. кв. м и составил 1,47 млн кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Всего же за первое полугодие 2009 года было введено 112,4 тыс. кв. м, из которых офисы класса А составили 49,4 тыс. кв. м, класс В – 63,3 тыс. кв. м. Среди них, по данным компании Astera, бизнес-центр «Линкор» компании «БФА-Девелопмент», первая очередь центра «Пулково-Скай» компании EKE и другие. «При этом объем свободных офисных площадей на рынке продолжает расти и в настоящее время составляет 328,4 тысячи квадратных метров или 21,3 процента от общего объема предложения», — говорится в отчете Jones Lang LaSalle. В то время как в докризисный период, на конец третьего квартала 2008 года, данный показатель не превышал 103,2 тыс. кв. м или 8,5% от общего объема качественных офисных помещений. Впрочем, Николай Казанский, коммерческий директор Colliers International в Санкт-Петербурге утверждает, что средний уровень вакантных площадей в высококлассных офисных центрах снизился до уровня 20-25%, в то время как в начале года этот показатель и вовсе составлял 35-40%. Это обусловлено перемещением арендаторов бизнес-центров класса С и прочих помещений в офисы более высокого класса. Он также добавил, что в первом полугодии 2009 года объем сделок по аренде офисных помещений класса А и В достиг почти 45 тыс. кв. м. Однако господин Казанский отметил, что данная величина в значительной степени сформирована не за счет расширения или выхода на рынок новых компаний, а благодаря ротации арендаторов. В частности, крупнейшей сделкой по аренде в офисном центре с осени 2007 года он называет сделку компании Yota, арендовавшей 7,8 тыс. кв. м в бизнес-центре Atlantic-City.

Как отмечают эксперты, на рынке продолжается падение арендных ставок. «Высокая конкуренция между объектами стимулирует снижение арендных ставок, — говорит Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. — Во втором квартале 2009 года в долларовом выражении оно составило 9,6 процента в офисах класса А и 2,8 процента — класса В». При этом она отмечает, что за первое полугодие 2009 года в среднем по двум классам офисной недвижимости ставки упали на 34,18% в долларовом выражении (20% в рублевом выражении), а с третьего квартала 2008 года — на 43% в долларовом выражении (25,6% в рублевом выражении). По мнению аналитиков компании Astera, тенденция снижения ставок сохранится в дальнейшем, а повышение уровня ставок они ожидают не ранее конца 2010 года.

Долгосрочные прогнозы относительно дальнейшего ввода офисной недвижимости эксперты не берутся давать. Аналитики Jones Lang LaSalle лишь предполагают, что к 2012 году объем рынка офисных площадей может достигнуть 2 млн кв. м (из них 600 тыс. кв. м — бизнес-центры класса В), что составляет лишь треть от анонсированного ранее вводимого объема площадей. Впрочем, компания АРИН провела исследование строек Петербурга, которое показало, что в настоящее время на этапе строительства находится 71 бизнес-центр офисной площадью около 1,36 млн кв. м, из которых лишь 58% находится в состоянии строительной активности.

Яна Карпова

Коммерсант, 14.08.2009

Меньше года назад петербургские заемщики путались в нескольких десятках банков и предлагаемых ими ипотечных программах, а теперь на рынке осталось около десятка кредитных организаций, в которых немногочисленные желающие с трудом могут получить ссуду на покупку жилья. «В начале сентября 2008 года банк приостановил выдачу ипотечных кредитов, – объяснили в петербургском филиале Промсвязьбанка. – Решение было принято в связи с существенно возросшими кредитными рисками, связанными с большими задержками сроков ввода жилья в эксплуатацию, случаями неисполнения своих обязательств застройщиками перед дольщиками, а также в связи с общим ростом риска невозвратов по кредитам». И это типичные причины для большинства финансовых институтов, закрывших ипотечное направление.

Начиная с III квартала 2008 года количество выдаваемых банками жилищных кредитов физическим лицам резко пошло на убыль и сокращалось вплоть до середины текущего года. За I полугодие кредитные организации выдали около 1,4 тыс. кредитов, что в 8 раз меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В денежном выражении с января по июнь 2009 года на приобретение жилья банки выдали 2,8 млрд рублей.

«Рынок жилищного кредитования в иностранной валюте в наибольшей степени пострадал от кризиса. Объем выданных жилищных кредитов в долларах США и евро сократился в 12 раз. Объем просроченной задолженности по валютным кредитам за год вырос более, чем в 20 раз», – говорит руководитель дирекции корпоративных продуктов Банка ВЕФК Юрий Котёлкин. По его словам, в текущем году кредиты предоставляются, за редким исключением, в рублях, в то время как по итогам 2008 года на валютные средства приходилось 20% ипотечного кредитного портфеля. Заемщики обращаются в банки за рефинансированием валютных займов, полученных в основном в 2006-2007 и первой половине 2008 года.

Вообще-то она существует

«Нельзя сказать, что ипотеки нет в принципе, она существует, но в очень «сокращенном» варианте. Замедлились сроки рассмотрения заявок: сейчас этот процесс занимает порядка 2-3 недель. Первоначальный взнос у всех банков, сохранивших ипотечное кредитование в линейке своих услуг, составляет не менее 30%», – отмечает заместитель генерального директора АРИН Ян Витолин. По его словам, основная доля выдаваемых в настоящее время ипотечных кредитов приходится на вторичный рынок жилья. Ссуды на покупку жилья на первичном рынке банки почти не выдают. Кредитуются единичные объекты очень ограниченного числа застройщиков, например, ЮИТ-Лентек и компаний группы ЛСР. «Обычными требованиями банков к кредитуемым объектам стали завершающая стадия строительства и высокий кредитный рейтинг застройщика. Как правило, в настоящее время ипотеку на первичном рынке заменяют различные схемы рассрочки, предлагаемые самими застройщиками», – поясняет Ян Витолин.

Ипотечные брокеры подсчитали, что если год назад из 10 обратившихся к ним граждан кредит получали 6-7 человек, то сейчас количество счастливчиков сократилось вдвое.

Снизилось и количество обращений за кредитами, хотя банкиры уверяют, что в последние пару месяцев телефоны в ипотечных отделах стали звонить чаще. «Интерес к кредитам возрос. Колл-центр нашего банка принимает десятки звонков в день от желающих получить кредит или консультирующихся по вопросам кредитования», – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Он надеется, что более активная стадия восстановления рынка наступит осенью-зимой текущего года.

«В июне-июле наблюдается некоторое оживление рынка жилищного кредитования по количеству новых заявок», – подтверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Банка ВТБ 24 Татьяна Хоботова. По ее словам, позитивное влияние оказало и стоимость недвижимости, которая в среднем на 25-30% в рублях дешевле, чем это было прошлым летом. Также стабилизировалась работа многих предприятий и платежеспособность населения восстановилась. «Это помогает людям принимать решения по приобретению недвижимости», – уверена Татьяна Хоботова.

Худо-бедно, банки дают взаймы на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости, а вот получить кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости большинству заемщиков уже практически невозможно. Банкиры просто не желают брать на себя двойной риск. Первая сложность – оценить будущую стоимость объекта залога при том, что цены на недвижимость постоянно снижаются, и на каком уровне остановятся – угадать невозможно, а, следовательно, трудно определить приемлемый для заемщика и кредитора размер ссуды. По сравнению с прошлым годом рублевые цены на жилье уже снизились на 20-25%.

Вторая задача – сопоставимая по сложности с первой – оценить платежеспособность заемщика. «Фактически банки перестали давать кредиты под залог имеющейся недвижимости осенью прошлого года. Сейчас некоторые кредитные организации возобновили этот вид кредитования, но предлагают ссуды не на любые цели, а только на развитие бизнеса», – говорит генеральный директор компании – ипотечного брокера «Недвижимость и кредит» Дмитрий Захаров.

Но «свято место пусто не бывает»: на этот рынок вернулись частные ростовщики, покинувшие его в 2004 году, когда в России начало активно развиваться банковское кредитование. Как правило, ростовщики одалживают средства в рублях не более чем на год под 5-7% в месяц, то есть 60-80% годовых. На какие цели заемщик потратит средства, кредитора не сильно волнует, поскольку он становится собственником объекта недвижимости заемщика, выкупая его не более чем за 50% от оценочной стоимости. Причем оценку проводит самостоятельно. И хотя за ростовщиками могут стоять инвестиционные компании, сделка оформляется обычно между физическими лицами.

«Возврат ссуды производится по схеме обратного выкупа, обычно заключается два договора купли-продажи одновременно. По одному кредитор передает средства заемщику, покупая у него недвижимость. А по второму договору заемщик возвращает долг, выкупая недвижимость», – поясняет Дмитрий Захаров. По его словам, в качестве обеспечения кредиторы принимают в основном ликвидные квартиры стоимостью от 2 до 10 млн рублей.

Но если ростовщики особенно не афишируют свою деятельность, то объявления о получении ссуды в ломбарде по залог квартиры, дома можно найти в Интернете. Размер займа, как и у ростовщиков не превышает 50% от оценочной стоимости на срок от месяца до года, зато проценты ниже – от 3,5% в месяц (42% годовых) и практически никаких требований к заемщику, только одно условие: объект недвижимости, предоставляемый в обеспечение, не должен быть обременен кредитными или иными обязательствами. Однако подобная кредитная активность ломбардов вызывает сомнения у специалистов. «Согласно действующему в России законодательству, ломбард вправе принимать в залог и на хранение только движимое имущество, например, автомобили», – поясняет директор «Первой ипотечной компании» Максим Ельцов.

Наибольшую активность на рынке кредитов под залог приобретаемой недвижимости сегодня демонстрируют крупнейшие банки с участием государства и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Именно эти структуры не испытывающие денежного голодания могут позволить себе распрощаться со средствами на длительный срок. Большинство же коммерческих банков, ранее развивавших ипотеку за счет иностранных инвестиций, теперь не брезгуют работать по стандартам АИЖК, довольствуясь комиссионным вознаграждением за выдачу кредита, лишь бы остаться на рынке. Например, Городской ипотечный банк уже провел несколько сделок совместно с Санкт-Петербургским ипотечным агентством в целях отработки механизма сотрудничества. Подумывают о сотрудничестве с АИЖК банки «Уралсиб», «Петрокоммерц», «Зенит», «Абсолют банк».

Предыдущие партнеры АИЖК пока не спешат возобновлять с ним отношения, не могут избавиться от осадка прошлой осени, когда агентство не сдержало свое слово. «Работавшим до 2009 года по утвержденным АИЖК стандартам банкам пришлось рефинансировать ипотечные кредиты на иных условиях, чем предполагали соглашения и действующие стандарты, со значительным дисконтом», – вспоминает директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елена Кулык. И теперь относится к идее возобновления кредитования с настороженностью. «На сегодняшний день программа по ипотеке у нас свернута. Говорить о конкретных планах тяжело, надо смотреть, как поведет себя рынок», – опасается она.

Невзирая на конкурентов, но зато под присмотром премьера и президента (которые неоднократно заявляли, что надо развивать в стране ипотеку, причем недорогую) энергично раздают кредиты Сбербанк и ВТБ24. «В среднем граждане берут 1,5 млн. руб. на 10-15 лет под 15,35-16,85% годовых», – оценила Татьяна Хоботова.

В остальных коммерческих банках, продвигающих собственные программы кредитования, ставки несколько выше, чем в крупнейших банках страны и по стандартам АИЖК, которые, кстати, недавно были снижены до 10,8-13,46% годовых в рублях.

По мнению директора «Первой ипотечной компании» Максима Ельцова, главный недостаток ипотечных программ АИЖКа, Сбербанка и ВТБ24 в том, что они требуют официального подтверждения дохода заемщика. «Сегодня из десятка потенциальных заемщиков предоставить справку 2НДФЛ могут единицы, 2-3 человека», – констатирует ипотечный брокер.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в Петербурге

Источник: АРИН

Основные игроки на рынке ипотечного кредитования в Петербуге

Источник: АРИН

* данные по шести банкам, где выдача ипотечных кредитов составила 5-20 шт. в месяц

Александр Сологуб

БН, 13.08.2009