При независимой оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов, одни из которых повышают стоимость объектов, а другие, наоборот, понижают ее. Некоторые факторы являются универсальными, общими для всех оцениваемых объектов, а другие факторы имеют значение лишь при определении цены отдельных объектов недвижимости, например, земельного участка или комнаты.
Факторы, влияющие на изменение стоимости всех объектов недвижимости
На величину стоимости любых объектов недвижимости оказывают влияние следующие факторы:
- Местоположение. Этот фактор включает в себя престижность района, удаленность от метро и оживленных автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и др. Чем престижнее район, чем ближе расположено метро, тем выше и стоимость оцениваемой недвижимости. Наличие рядом промышленных предприятий снизит цену, а отсутствие – поднимет.
- Транспортная доступность. Чем больше возможностей быстро доехать до объекта недвижимости, тем выше его стоимость.
- Развитость инфраструктуры. Чем больше поблизости от оцениваемой недвижимости объектов социального и торгового значения, тем выше стоимость недвижимости. Близкое расположение детских садов и школы , а также продовольственных магазинов повышает цену квартиры или дома.
- Размеры оцениваемого объекта. Чем больше площадь объекта недвижимости, тем выше цена.
- Экологическая обстановка. Чем лучше экология, тем положительнее это сказывается на стоимости недвижимости.
- Ситуация на рынке. Уровень спроса и предложения, их соотношение и прогнозы на будущие изменения на рынке могут существенно поднять или, наоборот, снизить цену за квадратный метр недвижимости.
- Состояние недвижимости. Наличие ремонта увеличивает стоимость объекта. Значение также имеет и хорошее состояние подъезда, благоустройство придомовой территории.
НО: необходимо учитывать, за выполненный ремонт продавец недвижимости не получит, скорее всего, и половину суммы, на этот ремонт потраченной. Наличие ремонта позволяет быстрее найти покупателя на дом или квартиру.
Рассмотрим более подробно и факторы, имеющие значение для определенных видов недвижимого имущества.
Определение стоимости квартиры
Факторы, повышающие цену:
- Средние этажи,
- Наличие лифта в пятиэтажном доме,
- Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме,
- Размеры кухни более 8 кв.м.,
- Наличие изолированных комнат,
- Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны),
- Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс),
- Квадратная форма комнат,
- Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом),
- Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта,
- Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения.
- Наличие просторной парковки возле дома,
- Близкое расположение парков или зеленых зон,
- Панорамный вид из окон,
- Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом,
- Год постройки – новостройка, «сталинка», «старый фонд».
Факторы, снижающие стоимость:
- Расположение на 1-ом этаже – понижение стоимости на 3-12%,
- Расположение на 2-ом или последнем (само верхнем) этаже – снижение стоимости на 2-5%,
- Наличие смежных комнат,
- Совмещенный санузел,
- Маленькая по площади кухня,
- Плохое состояние квартиры, отсутствие ремонта влечет снижение цены на 3-10%,
- Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу) способен уменьшить стоимость на 2-7%,
- Промышленный район или район с плохой экологией,
- Большая удаленность от метро,
- Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект)
- Дом, в котором находится квартира, является панельным,
- Год постройки – «хрущевка», «брежневские дома».
Определение стоимости комнаты
Факторы, влияющие на стоимость комнаты, во многом такие же, как т факторы, влияющие на цену квартиры. Но есть и свои, специфические факторы. Так, причинами, способными значительно снизить или увеличить цену комнаты в коммунальной квартире, могут быть:
- Число комнат в квартире,
- Количество лиц, проживающих в соседних комнатах, их социальное положение,
- Число лицевых счетов,
- Площадь комнаты,
- Состояние комнаты, а также мест общего пользования в квартире,
- Размеры кухни,
- Согласие соседей на продажу комнаты,
- Каким путем получено право собственности на комнату: путем приватизации, купли комнаты или доли квартиры,
- В случае владения комнатой как долей квартиры важным является факт определения порядка пользования комнатой.
Определение стоимости земельного участка
Специфическими являются и некоторые факторы, способные повлиять на рыночную стоимость земельного участка. Перечислим основные из них:
- Целевое назначение земли,
- Возможность перевода в другую категорию. Наличие такой возможности может значительно увеличит стоимость земли,
- Удаленность от города и крупных трасс,
- Наличие поблизости водоемов,
- Физические характеристики участка, его размеры, состав почв,
- Наличие строений на оцениваемом участке,
- Варианты эксплуатации близлежащих участков, их целевое и фактическое назначение,
- Наличие инженерных сетей на участке или возможность подключения к ним,
- Наличие ограничений, обременений или сервитутов при пользовании землей.
Определение цены загородного дома
Здесь на величину стоимости дополнительно к универсальным факторам могут влиять следующие моменты:
- Категория земли, на которой расположен дом: ИЖС, садоводство,
- Состояние подъездных путей,
- Материал, из которого построен дом, год постройки,
- Состояние дома,
- Площадь дома, этажность,
- Благоустройство придомового участка,
- Наличие инженерных коммуникаций на участке, в доме,
- Тип поселения: поселок, деревня, коттеджный поселок,
- Уровень безопасности поселка и дома: наличие охраны, КПП в поселке, наличие системы видеонаблюдения в доме,
- Обеспеченность поселения объектами инфраструктуры,
- Удаленность поселения от города,
- Экология в районе,
- Близость лесных массивов и водоемов.
Как видно из вышеописанного, цена любого объекта недвижимого имущества складывается из целого ряда факторов. И при оценке каждого объекта, будь то квартира, дом или земля, надо учитывать не только общие факторы, но и специфические моменты, присущие отдельному виду недвижимого имущества. И вот здесь задачей опытного оценщика становится правильное, максимально точное определение рыночной стоимости недвижимости.