Оценка доли квартиры

Часто случается, что по тем или иным причинам владельцами одной квартиры становятся несколько людей. В основном это происходит при покупке квартиры с выделением долей каждого участвующего в приобретении, при приватизации квартиры с определением доли для каждого прописанного или при получении части наследства. В случаях же возникновения разногласий или споров между сособственниками квартиры и появляется необходимость в оценке не всей квартиры, а только доли, принадлежащей определенному лицу, чаще всего заказчику оценки.

Оценка доли квартиры проводится чаще всего в следующих случаях:

  • Имущественные споры при разделе собственности (в случае наследования, развода или др.);
  • В случае оформления спорного наследства;
  • При купле – продаже доли квартиры;
  • Для предоставления в судебные органы;
  • Для предоставления в органы социального обеспечения и опеки;
  • Для ипотеки.

Заказ оценки доли квартиры

Заказать оценку части квартиры или узнать точную стоимость оценки в компании “АРИН” очень просто – достаточно позвонить по телефону +7 (812) 779-18-46 или оставить свою заявку на нашем сайте

По результатам оценки вы получите на руки отчет об оценке, который будет состоять из прошитых и пронумерованных листов. Отчет (акт) подписывается оценщиком, выполнившим работу, и скрепляется печатью компании АРИН. Такой акт является официальным документом и принимается любыми государственными и коммерческими учреждениями как подтверждение оценочной стоимости объекта.

Самым главным фактором, оказывающим влияние на цену доли квартиры, является именно то, что оценивается только часть квартиры, а не вся жилплощадь целиком. Обычно этот момент понижает сумму, которую можно получить от продажи доли квартиры. И это нужно принимать во внимание обладателям доли квартиры.

Самой большой ошибкой обычного человека является уверенность, что стоимость, например,  ½ квартиры будет соответствовать половине стоимости всей квартиры. Это не соответствует действительности.  Если, например, будет проводиться продажа всей квартиры с последующим разделением денежной суммы между сособственниками  согласно размера их долей, то в таком случае сумма, вырученная за долю квартиры будет больше, чем в случае продажи только части квартиры одним из владельцев. И разница между этими суммами в среднем составляет около 20-50%.

Кроме обычных факторов, определяющих стоимость квартиры и доли в ней, к которым относятся месторасположение дома и квартиры в нем, транспортная доступность, характеристики дома и квартиры (более подробно можно почитать здесь), к ценообразующим моментам, способным влиять на цену доли квартиры, являются:

  • Размер доли, насколько она существенна;
  • Общее число дольщиков, а также зарегистрированных и проживающих в оцениваемой квартире (если содольщик один, то это определенно положительно влияет на оценку стоимости доли квартиры);
  • Наличие в числе прописанных или проживающих несовершеннолетних детей  или недееспособных лиц;
  • Насколько возможны добрососедские взаимоотношения с совладельцами квартиры (это влияет на саму возможность вселения, проживания и пользования местами общего пользования в квартире);
  • Общие размеры квартиры и комнат, количество комнат, а также  их обособленность (проходные и смежные комнаты в квартире значительно снижают итоговую  цену доли, так как в таком случае возникают проблемы с вселением и проживанием);
  • Возможность визуального осмотра доли квартиры перед покупкой;
  • Наличие свободного доступа в квартиру.

Процедура проведения оценки доли квартиры

В самом начале процедура проведения оценки доли квартиры ничем не отличается от оценки целой квартиры. Зачастую эксперты проводят оценку всей квартиры, а уж потом применяют коэффициенты, отражающие не ликвидность доли в квартире. Конкретный коэффициент специалист по оценке в каждом случае определяет индивидуально, исходя из ситуации, целей оценки и факторов, влияющих на стоимость доли. Как правило, этот коэффициент является понижающим, и в среднем составляет от 10 до 50%.

Как правило, доли в многокомнатной квартире оценивать легче, чем в однокомнатной. Поскольку в квартире,  в которой есть несколько комнат, можно, при обоюдном желании содольщиков или же по суду, выделить долю квартиры в натуре (то есть выделить дольщикам комнаты согласно размеру их долей). Если же доли не имеют за собой физического подтверждения (квартира является однокомнатной или студией), то в таком случае оценка доли квартиры будет только приблизительной, так как точную оценку провести не представляется возможным.

Примечание: выделить долю в проходной комнате нельзя.

Стадии проведения оценки доли в квартире:


1.     Проведение переговоров с заказчиком;

2.     Определение целей проведения процедуры оценки доли квартиры;

3.     Визуальный осмотр доли в квартире с фотографированием (фотографии впоследствии обязательно войдут в отчет об оценке доли квартиры);

4.     Получение от заказчика необходимых документов;

5.     Сбор недостающей информации;

6.     Изучение всех полученных материалов;

7.     Выбор метода оценки и определение стоимости квартиры;

8.     Расчет понижающего коэффициента и расчет стоимости доли квартиры;

9.     Составление акта оценки доли в квартире.

Пакет документов, необходимых для проведения оценки:

Поскольку цели проведения оценки доли в квартире могут быть разными, то и конечный перечень документов, нужных для определения стоимость части квартиры, может отличаться. Ниже представлен список наиболее часто требующихся документов:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на оцениваемую квартиру;
  • Документ-основание, по которому приобреталась квартира (это может быть договор купли-продажи, дарения, долевого участия, свидетельство о наследстве и пр.);
  • Паспортные данные заказчика;
  • Паспорт  или иной документ, удостоверяющий личность собственника доли в  квартире, если собственник и заказчик оценки – разные лица;
  • Кадастровый паспорт квартиры;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Описание жилого помещения (по форме № 7);
  • Справка о регистрации (по форме 9);
  • В некоторых случаях может понадобиться выписка из ЕГРП, когда в разных документах указаны различные данные.

Все указанные документы передаются экспертам в виде ксерокопий хорошего качества.

Акт оценки доли квартиры:

По результатам оценочной деятельности по определению стоимости доли квартиры составляется акт или отчет оценки доли квартиры. Данный документ составляется в соответствии с принятыми стандартами и законодательством Российской Федерации, и в нем указываются данные не только об оцениваемом объекте, но и о заказчике и об оценщике.

Информация об оцениваемом объекте должна содержать следующие пункты:

  • Общая информация, характеризующая оцениваемый объект;
  • Результаты оценки, полученные с помощью различных методов и подходов к оценке;
  • Итоговая величина стоимости доли в квартире;

В акте оценки должны быть описаны и все имеющиеся ограничения, имущественные права и обременения, связанные с оцениваемым объектом, а также все физические свойства объекта оценки, в том числе и степень износа или устаревания.

Оценка доли квартиры является довольно сложным процессом, поскольку зачастую бывает очень непросто оценить реальную стоимость части квартиры. Это бывает сложно даже для специалистов, работающих на рынке недвижимости, а уж для обычных обывателей оценка доли квартиры своими силами может быть сопряжена не только с трудностями, но и с неверными выводами. Поэтому рекомендуем вам обратиться за квалифицированной помощью, к экспертам, обладающим необходимыми опытом и знаниями. Например, в портфеле наших специалистов имеется не один десяток компетентных и правильно составленных оценочных актов долей в квартирах.

Продавец доли в квартире должен помнить, что,  в соответствии с законом РФ (ст. 250 ГК РФ), преимущественное право приобретения доли имеют другие участники долевой собственности.  Поэтому сначала продавец обязан предложить выкупить свою часть квартиры совладельцам. И лишь в случае, если доля не выкуплена содольщиками в течение месяца, или от них поступил письменный отказ от покупки, то продавец может предложить свою долю третьим лицам, однако за цену, не меньшую, чем он предлагал совладельцам квартиры. Поэтому перед определением цены своей доли владелец части квартиры должен четко сознавать, готов ли и может ли совладелец купить по установленной цене, и как долго готов ждать продавец, чтобы продать свою долю  с наибольшей выгодой.

Если же имеется очевидное желание содольщика остаться единственным владельцем квартиры, то продавец может выставить цену на свою долю даже выше рыночной стоимости.