Прежде чем приступить к описанию порядка и правил выполнения оценки земельных участков, рассмотрим само понятие «земельный участок». Так, в статье 11.1 Земельного кодекса РФ указано, что земельным участком называется часть земной поверхности, границы которой установлены и закреплены в соответствии с законодательством.
Заказ оценки земельного участка
Агентство АРИН уже много лет проводит профессиональную работу по оценке недвижимости и активов. Наши сотрудники качественно и оперативно проведут оценку любого вида недвижимого имущества, будь то загородный дом, квартира, земельный участок или промышленное оборудование. Наше агентство сотрудничает со многими банками, поэтому подготовленные нами отчеты об оценке помогут вам и в выборе оптимального ипотечного кредита.
Приятно удивят наших клиентов и цены компании АРИН по оценочной работе. Так, стоимость работ по оценке земельного участка составит от 9000 рублей, а дома – от 13500 рублей.
Чтобы заказать оценку в компании “АРИН” или узнать точную стоимость оценки, достаточно сделать всего одно действие: позвонить по следующему номеру телефона: +7 (812) 779-18-46, или оставить свою заявку на нашем сайте.
По результатам оценки вы получите на руки отчет (акт) об оценке, который будет состоять из прошитых и пронумерованных листов. Акт об оценке подписывается экспертом-оценщиком, выполнившим работу, и скрепляется печатью организации. Такой акт является официальным документом и принимается любыми государственными и коммерческими учреждениями как подтверждение оценочной стоимости объекта.
Виды оценки земельных участков
В зависимости от целей и ситуаций, преследуемых при оценке земель, выделяют и разные виды оценки земли.
- Для оформления сделок с загородной недвижимостью;
- При расчете кадастровой стоимости земли;
- При заключении договоров по купле-продаже земли;
- Перед сдачей земельного участка в аренду;
- В случае предоставления земельного участка как залога по кредиту;
- При наследовании;
- Для проведения приватизации участка;
- При возникновении имущественных споров;
- Для представления документов в судебные органы;
- При страховании.
Факторы, учитывающиеся при оценке земельных участков
К наиболее часто встречающимся и самым важным факторам и характеристикам, определяющим конечную цену земельных участков, относятся:
- Экономический и юридический статус земельного участка (сюда входят категория земли, объем прав, вид права: собственность, на правах аренды и т.д.);
- Месторасположение земельного участка (регион, удаленность от города, престижность района);
- Транспортная доступность (удаленность от оживленных трасс, наличие развитой и полноценной дорожной сети поблизости);
- Обеспеченность инженерными коммуникациями (для ИЖС, например, наличие электрических сетей, газопровода, водоснабжения или возможность подключения к ним, и т.п.);
- Физические характеристики объекта (размеры территории, рельеф участка, состав почвы);
- Возможность деления земельного участка на более мелкие;
- Сложившаяся рыночная конъюнктура, уровень предложения и спроса.
Встречаются ситуации, когда оценка земельных участков требуется для инвестирования. В таких случаях оценщик изучает возможность наиболее выгодного и эффективного пользования землей. Бывает и такое, что при определении стоимости земли в денежном выражении рыночная стоимость земли оказывается гораздо выше, чем ожидает заказчик.
При проведении оценки земельного участка немаловажным является и изучение таких вопросов, как:
- Различное налогообложение. Для различных категорий земель применяются различные налоговые ставки. Так же, при оценке земельного участка со строениями следует помнить, что на землю и имущество, построенное и размещенное на ней, действуют разные налоги.
- Оценка земли проводится отдельно от оценки имеющихся на ней строений. При этом может рассматриваться вариант как возможных улучшений зданий и строений, так и полного их сноса – все зависит от того, какое решение будет более выгодным и рациональным для эффективного использования земельного участка.
Назначение земель
Приступая к оценке земель, надо учитывать тот факт, что существует еще такое понятие, как «назначение земельного участка». Например, тем же Земельным Кодексом РФ даны следующие категории земли:
- Относящиеся к населенным пунктам,
- Принадлежащие лесному фонду,
- Принадлежащие водному фонду,
- Сельскохозяйственного назначения,
- Особо охраняемых объектов и территорий,
- Специального назначения (принадлежащие военным, промышленным, транспортным предприятиям, а также предприятиям связи, радиовещания, энергетики и др.),
- Земли запаса
И в зависимости от того, к какой из вышеперечисленных категорий относится оцениваемый земельный участок, складывается его конечная оценочная стоимость.
Этот фактор является основополагающим при установлении оценочной стоимости земельного участка. В случае необходимости при оценке земли рассматриваются варианты ее перевода в другую категорию. Иногда это может значительно повысить стоимость подлежащего оценке земельного участка.
Понятие «делимости» и «неделимости» земельных участков
Согласно существующему российскому законодательству земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Под «делимым участком» понимают земельный участок, который возможно разделить на несколько частей. И каждая часть этой разделенной территории впоследствии превращается в самостоятельный земельный участок, законное использование которого может осуществляться без перевода участка в земли другого назначения. При этом следует знать, что тем же законодательством РФ определены и допустимая (минимальная и максимальная) величина земельных участков. Таким образом, получается, что делимым можно назвать такой участок, при разделении которого получается несколько участков с размерами не меньше минимально установленных законом.
Нужно еще отметить, что в одних случаях допустимые размеры участков земли устанавливаются субъектами Российской Федерации, а в других случаях – органами местного самоуправления. Например, в ведении субъектов РФ находится выделение участков в собственность лицам для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства, а также выделение участков в садоводствах и дачных поселках. А вот предоставление земли для ведения личного подсобного хозяйства или для ИЖС регулируется уже нормативными актами органов власти местного самоуправления. Такое разделение можно объяснить тем, что в разных регионах России количество пригодных для использования земель существенно различается.
Исходя из вышеописанного, получается, что неделимым оказывается тот участок, при делении которого не получается необходимое число отдельных земельных участков с минимально разрешенными размерами. Возникновение такой ситуации возможно при наследовании, когда наследниками является несколько человек, а участок маленький и разделить его между всеми по справедливости не представляется возможным.
Методы оценки земельных участков
При оценке земельных ресурсов применяются методы и подходы, традиционно используемые в оценочной работе с недвижимостью.
Различают три группы методов:
1. Затратный подход, при котором рассматривают методы расхода на освоение, затрат средств на воспроизводство инфраструктуры и типовых инвестиционных договоров,
2. Доходный подход основывается на изучении методов возможного способа применения земли, капитализации земельной ренты и остатка.
3. Сравнительный подход заключается в сравнении аналогов, а также рассматривает метод сравнения продаж, метод выделения и распределения.
При расчете, например, кадастровой стоимости земельного участка рассматривается совокупность всех трех методов.
Процедура проведения оценки земельных участков
В данной теме рассмотрим схему и этапность проведения оценочных работ вкратце, более подробно о процедуре оценки можно прочитать здесь.
Этапы проведения оценки
1. Выявление цели проведения оценочных работ и передача имеющихся бумаг на землю;
2. Подписание договора на осуществление оценочных работ и согласование стоимости услуг по оценке;
3. Сбор необходимой и недостающей информации и её анализ;
4. Расчет цены земельной собственности при помощи методов оценки;
5. Составление Акта об оценке.
Документы, требующиеся для производства работ по оценке земельного участка
Для выполнения оценочной работы заказчик должен предоставить оценщику следующую документацию:
- Правоустанавливающие документы на землю (например, свидетельство о гос. регистрации прав собственности);
- Кадастровый паспорт земельной собственности (заказывается в БТИ или ПИБе);
- Сведения об инженерных сетях и строениях, расположенных на земельном участке;
- Паспортные данные землевладельца и заказчика (если это разные люди);
- Выписка из ЕГРП.
Акт оценки
Официальным документом, подтверждающим выполнение работ по оценке земельного участка, является отчет (акт) об оценке. В этом документе помимо собственно информации о параметрах земельного участка и его конечной рыночной стоимости содержатся данные о заказчике и об организации, выполнявшей оценку.
При осуществлении оценочной работы по расчету рыночной цены земельного участка помните, что доверять такое дело нужно только надежному оценочному агентству, зарекомендовавшему себя на рынке недвижимости и оценочной деятельности. Поскольку в оценке земли есть много тонкостей и подводных камней, то любая неточность или малейшая ошибка может серьезно повлиять на конечную цену земельного участка.