Рынок встроенных помещений: Аукцион на PROEstate. Мнения экспертов
На аукцион будет выставлено пять лотов общей начальной стоимостью порядка 60 млн рублей. Нам удалось получить комментарии экспертов по поводу данных лотов.
По мнению заместителя генерального директора, начальника отдела продажи объектов приватизации ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Антона Бучнева, наиболее инвестиционно привлекательными являются три объекта из пяти. Первый из них, самый дорогой лот аукциона, – аварийный дом с земельным участком в Курортном районе, в поселке Солнечный, на Приморском шоссе, начальной стоимостью 30 млн рублей. Второй – Дом культуры железнодорожников в Тверской области; начальная стоимость лота составляет 12 047 800 рублей. Представители Фонда считают, что особый интерес у инвесторов вызовет аукцион по продаже права десятилетней аренды павильона в Таврическом саду. Начальная годовая арендная ставка объекта – 1 625 038 рублей.
«Объект на Приморском шоссе в непосредственной близости от Финского залива может быть снесен. Участок площадью около 1,4 гектара подходит для строительства гостиниц, пансионатов, санаториев», – комментирует Антон Бучнев. – Дом культуры железнодорожников в Тверской области, принадлежащий ОАО “РЖД”, – первый объект, выставленный на торги в рамках PROEstate, расположенный в другом регионе. Здание является выявленным объектом культурного наследия и продается с правом субаренды земельного участка, на котором оно расположено. Площадь объекта – 2094 квадратных метра».
Фонд имущества уверен в успехе предстоящих торгов: только за июль выручка от продаж фонда достигла показателей всего II квартала 2009 года. «Рынок недвижимости набирает обороты», – делает вывод представитель фонда. – Интерес инвесторов к объектам растет – мы отмечаем как высокую посещаемость торгов, так и значительные превышения начальной цены объектов. На основании результатов торгов фонда за последний месяц мы прогнозируем успешный исход торгов 3 сентября».
«Большинство объектов, которые Фонд имущества собирается выставлять на торги в рамках PRОЕstate, подходят для строительства гостиниц и имеют небольшую площадь. В данном случае Фонд имущества не прогадал: гостиничный бизнес, пожалуй, единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, который еще интересует инвесторов, а маленькие лоты практически всегда обладают высокой ликвидностью и могут быть приобретены без привлечения кредитов», – считает .
Как отмечают в фонде, особый интерес для инвесторов представляет аукцион на право заключения договора десятилетней аренды двухэтажного павильона площадью порядка 400 кв. м, расположенного на территории Таврического сада. Фасады здания находятся под охраной КГИОП, в связи с этим арендатор обязуется сохранить художественно-архитектурное решение и габариты объекта. Эксперты считают, что начальная стоимость аренды здания низкая, предполагая, что павильон может быть успешно использован как объект ресторанного бизнеса.
По мнению Вероники Лежневой, старшего аналитика отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang La Salle, стартовая цена аренды составляет около 400 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС. «Для объекта, пусть и небольшого, в центральной части города это уровень ниже среднего», – уверена эксперт. Наиболее удачным вариантом использования павильона, по мнению аналитика, является ресторанный бизнес.
«Начальная стоимость павильона в Таврическом саду достаточно низкая. Получается, что ставка аренды составит около 11 долларов за “квадрат” в месяц. Для сравнения, стоимость аренды квадратного метра в Центральном районе составляет в среднем 30-40 долларов в месяц. В связи с этим не исключено, что в процессе торгов начальная цена лота может вырасти на 50 процентов, – комментирует Екатерина Марковец. – Учитывая местоположение объекта, думаю, что его можно использовать под заведение общепита – кафе или ресторан. При этом летом, скорее всего, прибыль от эксплуатации объекта будет выше за счет открытых площадок рядом с рестораном. Зимой же здесь могут обедать и ужинать не только посетители сада, но и те, кто предпочитает отмечать праздники в публичных местах. Однако, если бы точка находилась вблизи больших пешеходных потоков, прибыль от использования павильона могла бы быть выше».
Руководитель отдела торговой недвижимости Praktis CB Ирина Трофимова считает, что у объекта есть и очевидный минус – обременения КГИОП, согласно которым, например, фасадная часть здания должна быть выполнена всегда в одном цветовом решении и не должна изменяться расстекловка. В то же время, эксперт уверена, что в данном здании возможно размещение ресторана для посетителей парка – иностранцев, сотрудников ближайших офисов, расположенных на Кирочной, Таврической, Потемкинской и других прилегающих к Таврическому саду улицах. По данным эксперта, павильон подходит также для размещения аптеки, салона красоты или фото-студии.
“Строительный еженедельник”, 10.08.2009