Квартиры в долевом участии: ЗакСу предложили запретить дольщиков
Партия «Единая Россия» решила защитить дольщиков. Правда, необычным образом – депутат петербургского ЗакСа Алексей Макаров решил: частных лиц, покупающих квартиру на этапе строительства, можно защитить… запретив им участвовать в «долевке», а допустив к ней только тех, кто имеет статус хотя бы индивидуального предпринимателя. Эксперты связывают эту новацию с общей политикой Смольного и традиционно предсказывают повышение стоимости жилья, причем как на первичном, так и на вторичном рынке.
Предложение прозвучало на заседании Законодательного собрания 19 декабря. Депутат ЗакСа от «Единой России» Алексей Макаров обратил внимание собравшихся на то, что количество обманутых дольщиков в России не уменьшается. Сейчас их, по данным парламентария, около 60 тысяч человек в стране, причем только в Петербурге около 5 тысяч. Парламентарий предложил направить в Госдуму поправки к федеральному законодательству, которые позволят защитить права рядовых граждан. Пакет необходимых изменений уже подготовлен.
Макаров уверен, что рядовые дольщики недостаточно защищены федеральным законом 214 «Об участниках долевого строительства». Во-первых, они — не профессионалы, а стройка — это та отрасль, в которой должны работать специалисты. Во-вторых, механизм возвращения им денег в тех случаях, когда строительная компания разоряется, недостаточно отработан. Поэтому непрофессиональные покупатели жилья пополняют ряды обманутых дольщиков, а компенсировать их потери приходится из бюджета. Таким образом, делает вывод депутат, в «долевке» должны принимать участие только юридические лица или индивидуальные предприниматели. В этих случаях финансовые потери можно рассматривать как обычные предпринимательские риски, и взявшие их на себя не смогут объявлять себя обманутыми дольщиками.
Строительный рынок отреагировал на инициативу Макарова с печальным стоицизмом. «У нас все время что-то новое, – прокомментировал «Фонтанке» один из участников отрасли. – Либо детский садик строить за свой счет, либо долевое строительство без дольщиков. Мы уже ничему не удивляемся». Впрочем, о том, что рынок остановится, речи не идет.
«Запретят строить с дольщиками, будем строить без дольщиков, – пожал плечами директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин. – Только надо понимать, что дома мы возводим на привлеченные средства. И легко можно подсчитать, во что обойдется квартира в доме, возведенном за счет банковского кредита, — с нашими процентными ставками и при цикле строительства 3 – 4 года». Кроме того, в стоимость недвижимости войдут и эксплуатационные расходы — до тех пор, пока в готовом доме не проданы квартиры, он будет находиться в собственности строительной компании, которая и будет оплачивать его содержание.
«Долевое строительство — это очень тонкий механизм, направленный на снижение себестоимости. Его очень долго отлаживали, и грубым вмешательством очень легко его поломать, – замечает Лелин. – Выиграют от такого решения только банки, поскольку кредитов на строительство у них будут брать больше, но вот у конечных покупателей денег-то не прибавится».
Аналитики почти не сомневаются в том, что предложенная депутатом Макаровым схема приведет к повышению цен на жилье , а также резко увеличит количество «серых схем», существующих на рынке недвижимости. «Полную стоимость квартиры большинство покупателей жилья выплатить просто не в состоянии, – . – Поэтому ситуация предсказуема — люди начнут изобретать обходные пути, скорее всего, увеличится количество фирм-“прокладок, с помощью которых граждане все равно будут участвовать в «долевке». Ну а в тех случаях, когда застройщик будет честно исполнять все требования закона, стоимость жилья возрастет минимум на 20 – 30%».
«Безусловно, строительный рынок не исчезнет, хотя и уменьшится, – считает замгенерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Разумеется, из-за высоких ставок по кредиту покупателям придется выкладывать за приобретение квартиры большую сумму, чем сейчас. К тому же на конечных потребителей будут перекладывать и риски по кредиту, соответственно, им придется оплачивать и эти суммы».
При этом, предупреждает эксперт, повышение цен на первичном рынке недвижимости неизбежно приведет к тому, что подтянутся цены и на вторичном – поскольку объем нового строительства сократится, спрос будет превышать предложение.
«Как юрист, я отношусь к этой инициативе негативно, – прокомментировал «Фонтанке» новацию законодательной власти старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев групп» Юрий Халимовский. – Безусловно, закон № 214 недостаточно защищает интересы дольщиков, но вместо того, чтобы его усовершенствовать или разработать систему страхования строительных компаний, чтобы граждане могли рассчитывать на возвращение хотя бы части средств, наши депутаты принимают единственное решение — запретить. Это едва ли правильно». К тому же, предупреждает юрист, если гражданам и в самом деле запретят участвовать в долевке, то незаконными окажутся и остальные схемы приобретения жилья — рассрочка у строительной компании, ЖСК, различные бонусные программы.
В то же время Халимовский отметил, что предложение Макарова находится в русле последних инициатив Смольного — предложений строить «социалку» за счет строительных компаний. «Если застройщик возводит детский сад, то этот объект никак не получится оформить в долевое строительство, – пояснил он. – Поэтому компенсировать расходы за счет продажи недвижимости сложно. А если поправки, подготовленные депутатом, будут приняты, то ситуация упрощается — граждане покупают квартиру, в стоимость которой уже заложены и детский сад, и школа, и бассейн, и все остальное, что только душа пожелает».
Сейчас, по оценкам экспертов, в Петербурге возводится по различным схемам долевого строительства больше 90% жилья. Ситуации, когда застройщик выставляет на продажу только готовые квартиры, единичны. «Как правило, такая схема существует только для элитного сегмента и очень редко для жилья класса «комфорт», – отмечает Сандалов. – Среднеценовая категория и “эконом” продаются только по долевым схемам».
Кира Обухова
“Фонтанка.ру”, 19.12.2012