Индекс недвижимости Restate.ru: усталость от кризиса
Цены их предложения отражают мысль «А вдруг случится чудо и…» Многие из таких продавцов на протяжении месяцев видели, что элитная недвижимость (кроме некоторых исключительных предложений) не продается даже по себестоимости, и выставили летом ее за желаемую, докризисную цену. Отрицание кризиса и ценовой коньюнктуры – одна из примет времени, хотя позитивным это явление назвать трудно. Более того, оно затрудняет понимание того, какое предложение отражает реальное положение дел, а какое – из области веры в чудеса конкретного владельца каждого конкретного объекта.
Может ли недвижимость в новостройках начать подниматься в цене уже сейчас? Не относится ли движение кривой первичного рынка вверх за последние 2 недели к тому же самому феномену усталости от кризиса – только уже не у одиночных владельцев элитного жилья, а у руководства отделов продаж в крупных массивах новостроек. Мнения на эту тему у специалистов разделились, но так или иначе цены предложения на новостройки в Санкт-Петербурге выросли. Недвижимость на первичном рынке подорожала на 23% (с 56,8 тыс, руб. до 68,5 тыс. руб. за кв. м. За последние две недели цена продажи недвижимости на вторичном рынке практически не изменилась. Можно отметить, что она упала с 80 тыс. руб до 79,6 тыс. руб за кв. м., а именно менее чем на 1% – скорость падения, которая и была достаточно плавной на протяжении последних 6 месяцев, еще замедлилась. Элитная недвижимость немного поднялась в цене с 210, тыс. руб за кв. м до 214,2 тыс. руб за кв. м, что составило 2%.
Количество предложений по продаже недвижимости, как видно из статистических данных Restate, осталось без изменений. Небольшой рост заметен на первичном рынке – с 7,6 тысяч до 7,9 тысяч предложений (+4%). Возможно, на ситуацию с ценами на первичном рынке влияет и тот факт, что в рамках одного и того же количества предложений возросло число потенциальных клиентов. Аналитики утверждают, что срок выбора квартиры в новостройке вырос в разы: скорее всего, этот известный только продавцам ресурс «думающих» увеличивается, и становится поводом для некоторого роста цен в этом сегменте. На вторичном рынке наблюдается небольшое снижение количества выставленных квартир – с 29,4 до 28,3 тысяч (-5%), на рынке элитной недвижимости – положение практически без изменений.
Цена аренды квартир во всех сегментах недвижимости остается прежней. Уже месяц однокомнатную квартиру в среднем предлагают снять за 16,9 тыс. рублей, двухкомнатную – за 28,4 тыс. рублей, трехкомнатную – за 45,2 тысячи рублей. Параллельный рост количества объявлений на улицах о сдаче «однокомнатных квартир от 5 тыс. руб.», а также внутренняя информация от агентов говорит о той разнице, которая существует сегодня между заявленной ценой предложения и реальной ценой, к которой обе стороны приходят после торга. Разница эта, по сведениям, достаточно велика, но официально цены остаются прежними – это к вопросу об усталости от кризиса.
Количество предложений по аренде недвижимости в Санкт-Петербурге остается прежним. В прошлом обзоре картина была несколько иной, но не забудем, что все-таки это было почти начало лета. На сегодняшний день предложение стабилизировалось и обещает остаться таким как минимум до осени.
Большинство аналитических выкладок за последний месяц сходились в том, что цена «первичного квадрата» по всей стране падала – но это были главным образом обобщения тенденций последних нескольких месяцев. Признаки начинающегося дефицита ликвидных предложений на первичном рынке Restate отмечал в недавних отчетах, и теперь, в июле это явление стало лишь более очевидным, и стабильность количества предложений это подтверждает.
– На рынке элитного жилья мы наблюдаем обратную динамику: в большинстве проектов цены остались на прежнем уровне, а ряд даже стали предлагать скидки 10%-20%. В остальном – закономерная динамика: снижение цен продавцами, как на первичном, так и вторичном рынках в целях привлечения покупателей.
– Показатели вторичной недвижимости наиболее независимы и подходят для статистической оценки, так как предложение строящегося жилья зависит от волевых действий застройщиков, которые могут выставлять на продажу, снимать с продажи или корректировать цены по большим объемам своих предложений. Приказ о изменении цен в крупной строительной компании сразу сказывается на графике цен. Элитная недвижимость в силу количественной ограниченности предложения сложна для оценки статистическими методами, которые предназначены для больших чисел (тысячи и десятки тысяч). Думаю, различия в линейности графиков вызваны этими причинами.
За последние две недели существенных изменений в динамике цен не происходило. Можно отметить некоторое снижение активности спроса в сегменте эконом класса и незначительное оживление покупателей элитной недвижимости.
– Что касается показателей по динамике цен на земельные участки и загородную недвижимость, трудно судить об объективности сложившейся картины. На сегодняшний день трудно прогнозировать динамику цен даже на ближайшую осень, ведь очень многое будет зависеть от экономической ситуации в стране и общей ситуации на мировом рынке. По данным проведенных нами исследований на «Ярмарке недвижимости», состоявшейся этой зимой в Петербургском СКК, около 60% респондентов ожидают повышения цен в ближайшие месяцы, о их снижении предполагает 26% опрошенных. Комментарии и прогнозы специалистов загородного рынка также постоянно меняются. Что же будет на самом деле, мы узнаем осенью.
– Ценовая ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась “на негативе”: падение цен на 0,5% в рублях в неделю – норма. Так как ожидаемой некоторыми экспертами фиксации цен в валюте не получилось, ситуация на рынке описывается рублевыми колебаниями и количеством сделок. Время работает на понижение, что подчеркивается и ожиданиями продавцов – цены на вновь выводимые в листингах объекты неуклонно снижаются – до 1-2% в месяц. Количество сделок в месяц на вторичном рынке в среднем в 2009 г. -около 4 тыс, что на 25-30% меньше, чем в прошлом году. Нормой на растущем рынке считается объем продаж на вторичке – около 5,5 тыс. в месяц. Продажи на “первичке” – в текущем году в среднем около 3-3,5 тыс квартир в квартал, что в среднем в 2,5-3 раза меньше, чем в 2007-2008 гг. Объемы выставленных на продажу объектов на вторичном рынке в течении года практически не изменялись – по данным bn.ru – около 12-13 тыс., www.restate.ru – около 20 тыс., ИД “Недвижимость Петербурга” – 17 тыс. Таким образом “задел” есть. При снижении покупательской активности возвращаются давно опробированные “безналичные” схемы – обмены с доплатой.
– Единичные сделки по элитным объектам, неоднородным по своей стоимости, провоцируют резкие скачки на графике, но в реальной жизни не могут быть объективным показателем. Поведение первичного рынка сейчас напоминает рынок элитного жилья в плане своей непредсказуемости. Вплоть до марта застройщики пытались удерживать цены. Но к наступлению «горячего» сезона – апрелю-маю – все-таки снизили. Причем двукратное падение цен не тенденция, а скорее результат финансового состояния застройщиков. Отдельные строительные компании, вынужденные искать свободные средства для продолжения замороженных проектов, пошли на значительные уступки и предлагали квартиры ниже себестоимости. Действия двух-трех крупных застройщиков уже способны исказить общую картину. Вместе с тем покупатели, избалованные значительными дисконтами, будут ожидать дальнейшего снижения цен от застройщиков, которые, вероятно, пойдут навстречу.
Вторичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга продолжает демонстрировать тенденции, которые сформировались в конце прошлого года под влиянием кризиса. Цены, как и ожидалось, плавно снижаются на 0,5 пункта ежемесячно и вероятнее всего будут снижаться до самой осени. Это закономерно. Желающие продать свою квартиру на вторичном рынке не намерены так быстро сдавать позиции и резко снижать стоимость квадратного метра даже в условиях пониженного спроса.
Елена Горелкина, Restate.ru