Оттепель — на горизонте
Сегодня сделки закрываются вяло, в основном продать удается лишь небольшие встройки и участки с хорошим дисконтом. Несмотря на увеличившийся объем предложения, по-прежнему только немногие объекты находят покупателя. Причины ясны: неадекватность запрашиваемых и ожидаемых цен.
В условиях кризиса рынок земли под девелопмент пострадал больше всего. По словам Николая Казанского, коммерческого директора Colliers International, цена на землю упала вдвое, а по отдельным загородным участкам — и более.
«Нельзя сказать, что сейчас совсем нет покупателей участков, — считает Юрий Александров, гендиректор УК «Ремис». — Другое дело, что они хотят купить их не просто с дисконтом, а вообще за копейки. При этом нередко интересант предлагает цену меньшую, чем владелец заплатил за землю. Именно поэтому многие наделы «заморожены».
Продавать их ниже себестоимости собственники не готовы. Например, у нас есть участок, где мы собирались возвести логистический комплекс. Предполагалось, что объект будет готов через полтора года. Но сейчас понятно, что он не востребован. Поэтому мы, не торопясь, готовим там надлежащую инфраструктуру, и как раз года через полтора, когда предложение станет конкурентоспособным, покупатель на эту территорию найдется».
Согласен с коллегами и Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость»: «Предложений много. По-прежнему основная проблема — это инженерная подготовка территорий, поэтому многие пятна не востребованы даже по низким ценам. То же касается наделов с обременениями».
Загородные застройщики теперь реализуют участки без подряда даже в тех коттеджных поселках, в которых до кризиса продавались домовладения. Многие девелоперы приостановили реализацию своих проектов, наблюдая за рынком.
«Все чаще встречаются «индивидуальные» условия продажи, — говорит . — То есть когда покупатель готов приобрести дом, проведя переговоры тет-а-тет, продавец может предоставить индивидуальные скидки. Особенно это распространено в поселках элит- или бизнес-класса.
С падением спроса на загородные дома заметно выросла популярность небольших участков по 10-12 соток не дороже 500 000 рублей. Сейчас покупателей особенно интересуют наделы, значительно удаленные от Петербурга, — в пределах 100-200 км. Основной спрос приходится на объекты, находящиеся на высокой степени готовности, срок сдачи которых — первая половина 2009 года».
В среднем дисконт на землю составляет до 50-60% от показателей прошлого лета. По словам директора по маркетингу Becar Realty Group Наталии Черейской, цены на объекты коммерческой недвижимости снизились примерно на 40% по сравнению с 2008-м.
Как отмечают брокеры, сделки на рынке коммерческой недвижимости в основном заключаются по недорогим встроенным помещениям площадью до 150 кв.м.
«Большие здания и крупные помещения продать сейчас практически нереально, — указывает . — Если говорить о крупных объектах, то минимальная норма доходности, на которую рассчитывает инвестор при покупке готового здания, сейчас составляет 15-17%. С учетом падения арендных ставок цена спроса оказывается слишком маленькой, чтобы собственник, не припертый к стенке финансовыми обязательствами, продал объект. Если желание расстаться с недвижимостью у него все же велико, он может пойти на 50%-й дисконт по сравнению с докризисным уровнем. По встройкам, если помещение расположено в хорошем месте, случаются сделки со скидкой в пределах 15%».
Если в ноябре-декабре собственники выставляли наименее ликвидные активы, то с весны они выражают готовность расстаться с по-настоящему привлекательными объектами.
«Инвесторы сейчас интересуются объектами нового строительства и реконструкции с подготовленной инфраструктурой в центре города, — отмечает г-н Казанский. — Если же говорить о готовых объектах, то, как правило, инвесторы предпочитают рассматривать покупку офисных зданий. Недавно состоялась первая в этом году подобная сделка. Норвежский фонд Storm Real-Estate Fund приобрел у компании Ruric AB функционирующий бизнес-центр класса В+ «Грифон Хаус» за $17 млн. Теперь, по результатам свершившейся сделки, можно фиксировать происшедшую коррекцию цен: за два года переговоров первоначальная стоимость объекта снизилась на 56% (с $39 млн). И то, что солидный западный фонд оценил сегодняшнюю ситуацию на рынке как наилучшую для покупки, может свидетельствовать о том, что мы близко от дна».
«Выжидать участники рынка, скорее всего, будут до конца лета, и только тогда возобновится покупательская активность. Однако идти на дальнейшие дисконты продавцы не готовы. Сейчас появились признаки стабилизации экономической ситуации, выросли цены на нефть, ожил рынок акций», – комментирует Константин Костин, директор по развитию LCMC.
Юлия Михеева
“Недвижимость и строительство Петербурга”, 18.05.2009