Возвращение ипотеки
Денис Гриценко, директор дирекции “Северо-Запад” банка “Хоум Кредит” считает, что банковская ипотека в 2010 году оживится, но докризисного размаха не достигнет. “Оживление по большей части будет происходить за счет освоения государственных средств с помощью программ АИЖК (уже сейчас многие коммерческие банки, в том числе с иностранным капиталом, начинают выдавать исключительно по стандартам АИЖК, с последующей продажей закладных агентству). Относительно работы с плохим долгами, то по-прежнему самым эффективным способом будет добровольная продажа объекта заемщиком (а с учетом того, что рынок недвижимости начинает двигаться в сторону увеличения стоимости жилья, то к концу года, скорее всего, рыночная стоимость объектов и задолженность заемщиков будут сопоставимы, даже если в свое время кредит выдавался под 90 процентов от стоимости жилья). Рассчитывать на эффективность работы с плохими долгами в судебном порядке с последующим проведением торгов пока что не приходится, и данный механизм останется эффективным только на бумаге, пока не будет решен вопрос с переселенческим фондом и принципиального изменения позиции/статуса судебных приставов”, — отмечает господин Гриценко.
Светлана Ставицкая, управляющий петербургским филиалом ЗАО “ЮниКредит Банк”, говорит: “В сентябре 2009 года в целом по рынку было предоставлено ипотечных кредитов вдвое больше, чем в январе или феврале. Подобная ситуация отмечалась и на рынке жилья, где начиная с сентября 2009 года можно было отметить прекращение падения цен на недвижимость и даже некоторый рост”.
Елена Шевелева, генеральный директор филиала банка “Сосьете Женераль Восток” (BSGV) в Санкт-Петербурге, считает, что во второй половине 2009 года на рынке ипотеки стал реализовываться сформированный ранее отложенный спрос. “Небольшая часть клиентов быстро отреагировала на снижение процентных ставок и приобрела жилье, не дожидаясь начала роста цен на недвижимость. В это же время другие потенциальные заемщики стали более взвешенно оценивать собственные финансовые возможности и заняли выжидательную позицию”, — говорит она.
По ее мнению, вновь подстегнуть развитие рынка и стимулировать покупательский интерес сможет также и возвращение в область кредитования сектора первичного рынка недвижимости за счет “размораживания” незавершенных либо начала строительства новых объектов. Именно этот сегмент рынка недвижимости будет пользоваться спросом ввиду адекватного соотношения “цена/качество”. “На мой взгляд, это произойдет не ранее осени 2010 года”, — предупреждает она.
За год филиалом BSGV в Петербурге выдано ипотечных кредитов на сумму 636 млн рублей. Кредитный портфель филиала достаточно сбалансирован — доля ипотечных кредитов составляет 50%. Наибольшим спросом среди клиентов BSGV в 2009 году пользовались небольшие рублевые кредиты в размере 1-1,5 млн рублей сроком на 15 лет, главным образом кредиты на покупку городской недвижимости на вторичном рынке. Спрос во втором полугодии на ипотечные кредиты вырос на 50% по сравнению с первым. Осенью 2009 года BSGV понизил ставки на 1,5-2,5% в зависимости от программы.
Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге, говорит, что по ипотечным кредитам средняя ставка на сегодня составляет 12-14% (по сравнению с 14-18% в начале прошлого года), а банки, реализующие программы кредитования по стандартам АИЖК, предлагают и вовсе “докризисный” уровень ставок (от 9,43%).
Рост активности потенциальных заемщиков, по мнению господина Пименова, помимо названных выше его коллегами причин, можно объяснить еще и некоторой активизацией рынка труда, а также принятием ряда законодательных инициатив (возможность использования материнского капитала для погашения ипотечных кредитов, поправки в закон об ипотеке, позволяющие оформлять залог коммерческих помещений в силу закона и др.).
У Городского ипотечного банка также оптимистичные ожидания на 2010 год. “Осенью текущего года мы возобновили программы ипотечного кредитования в рублях, начав работать по стандартам АИЖК. Надо сказать, что этот продукт уже сейчас пользуется огромным спросом среди населения, и количество поступающих сегодня заявок на кредит уже превышает докризисный уровень. Получение ипотечного кредита сейчас вполне реально, но надо учитывать, что пока банки ведут весьма консервативную политику в сфере кредитования и требования кредиторов пока остаются достаточно жесткими (доход, подтвержденный по форме 2-НДФЛ, положительная кредитная история, опыт работы по специальности, наличие первоначального взноса от 20-30%)”, — рассказал господин Пименов.
Виктория Полякова, руководитель отдела Ипотечного кредитования агентства “Петербургская недвижимость”, говорит, что в третьем квартале появилась возможность подтвердить доходы и справкой в свободной форме. “Правда, проценты для таких клиентов ощутимо выше, но возможность есть. То же касается и собственников бизнеса”, — оговаривается она.
О выросшем уровне платежеспособности населения можно судить и по статистике объемов просрочки. Банки-участники ипотечного рынка делятся своими наблюдениями: хотя общий уровень просрочки по кредитам значительно вырос в течение первого полугодия 2009 года, в осенне-зимние месяцы количество неплатежей, в частности по ипотеке, более не росло, а многие участники-кредиторы даже констатируют снижение просрочек и дефолтов.
При этом, несмотря на наметившиеся позитивные изменения в ряде секторов рынка в целом, многие эксперты ожидают, что 2010 год будет в определенной степени сложным и не покажет серьезного роста объемов рынка по многим секторам.
“Возможно, что наиболее острая фаза пройдена, но говорить о полной стабилизации рано. Объемов кредитования на уровне 2007-2008 годов в следующем году ожидать не стоит. Полагаем, что при сохранении положительного тренда в российской и мировой экономике можно ожидать, что на восстановление активного платежеспособного спроса и наличия адекватного предложения может уйти не менее 2-3 лет”, — предупреждает господин Пименов.
Светлана Ставицкая также считает, что полного восстановления рынка ипотечного кредитования можно ожидать в 2011-2012 году.
Виктория Полякова полагает, что если ставка рефинансирования будет снижаться и дальше, то вслед за ней пойдут и ставки АИЖК и Сбербанка, по этим программам придется равняться и остальным. “Скорее всего улучшение условий кредитования будет очень осторожным и плавным, уроки кризиса усвоены. Разброс ставок для заемщиков с “серыми” и “белыми” доходами может достичь существенной величины. Плавающие ставки будут постепенно “теснить” фиксированные. Количество дефолтов может вырасти, но вряд ли рост будет значительным и окажет ощутимое влияние на рынок”, — рассуждает госпожа Полякова.
Марк Лернер, генеральный директор компании “Петрополь”, полагает, что в 2010 году не стоит рассчитывать появление ипотечных программ с первоначальным взносом в 10 и менее процентов, как это было на докризисном рынке. При этом, по его мнению, постепенно будет возвращаться кредитование новостроек — если строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.
, сообщил, что по состоянию на середину января кредиты выдают АИЖК (от 9,8%), “Дельтакредит” (от 7% в долларах и от 12% в рублях), ВТБ, Сбербанк (от 8,5% в долларах и от 12,5% в рублях). “При этом АИЖК и Сбербанк выдают кредиты только под “белую” зарплату, а ВТБ и “Дельтакредит” кредитуют и при предъявлении “серых” справок, естественно, с увеличением ставки по кредиту. Большинство заемщиков берут ипотечный кредит в размере около 1-2 млн рублей. Соответственно, портрет среднестатистического заемщика выглядит следующим образом: это наемный работник в возрасте от 30 до 40 лет с уровнем зарплаты от 30 тыс. рублей в месяц”, — говорит господин Спарак.
Александр Погодин, директор ООО “Пионер”, однако констатирует, что количество сделок с использованием ипотечного кредитования на первичном рынке по сравнению прошедшими годами остается ничтожно малым. “Если в 2007 году в комплексе “Шуваловские высоты” до 40 процентов квартир приобретались с использованием ипотечных денег, то в 2009 году этот показатель упал до 1 процента. Покупатели предпочитают ипотеке собственные программы строительных компаний”, — констатирует господин Погодин.
Роман Русаков, КоммерсантЪ Приложение(Санкт-Петербург) № 34/П (4334) от 01.03.2010