Недвижимость и строительство: Рантье на распутье
22 июля 2014
Сегмент арендного жилья в Петербурге переживает непростые времена. Впервые за 20 лет развития рынка объем предложения стабильно превышает спрос, ценники снижаются, увеличиваются сроки экспозиции объектов. Это тревожный звонок не только для арендодателей.
Ситуация начала ухудшаться осенью прошлого года. Традиционно сегмент аренды оживляется в августе, пик спроса приходится на сентябрь, и к концу осени наступает затишье, которое с небольшим весенним всплеском продолжается до следующего высокого сезона. Такое расписание обусловлено началом учебного года у студентов и окончанием летних отпусков у сезонных рабочих.
Еще лет пять назад за приличным вариантом (недалеко от метро и за вменяемую плату) выстраивалась очередь, порой до 20 человек. Иногда владелец жилья даже устраивал аукцион — кто больше даст, тот и заселится. Вплоть до прошлого года ставки на ликвидное жилье прибавляли ежегодно от 5 до 15%.
Перелом наметился осенью 2013-го. «Обычно активный сезон длится два-три месяца, в прошлом году он прошел за неделю, и то как-то незаметно», — констатирует заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова. Она полагает, что рынок аренды вступил в новую фазу и былого ажиотажа ожидать не стоит. Правда, не все коллеги по цеху солидарны с ней.
Первичный перегрев
Одной из главных причин стагнации в сегменте аренды эксперты считают возросший объем предложения, который увеличивается из года в год за счет вовлечения в оборот недавно сданных в эксплуатацию жилых домов. Но этот пласт рынка по-прежнему остается стихийным, и достоверных данных о его объеме нет. Цивилизованный формат только начинает складываться.
В справочную службу «Квартирный вопрос» (структура ГК «БН») ежемесячно поступают от 9000 до 13 000 первичных заявок на сдачу жилья. Если проследить в динамике, то за год (с июня по июнь) количество желающих сдать сократилось с 14 619 до 11 664. Но эти цифры также мало характеризуют рынок, так как многие самостоятельно находят клиентов, в том числе через Интернет, своих знакомых или через те же агентства недвижимости.
Риэлторы тоже не берутся оценить объем предложения, но все утверждают, что он серьезно перекрывает спрос. «Если навскидку, то соотношение примерно 30:1. Каждые два часа у нас обновляется база данных по квартирам в аренду. На 500–700 предложений сдачи (с учетом повторов) приходится 10–15 заявок от желающих снять», — говорит Алла Казакова.
За прошлый год в Петербурге сдано в эксплуатацию более 2,58 млн кв.м жилья (42 528 квартир). В АН «Итака» считают, что примерно половина этих вариантов поступила на рынок аренды. Это жилье изначально покупали в инвестиционных целях, в том числе представители других регионов. Такого же мнения придерживаются в компаниях «Адвекс», АРИН и «Бекар».
«Наиболее остро переизбыток предложения ощущается в зонах массовой жилой застройки: на Парнасе, в Девяткино, Кудрово, районе Каменки и ул. Коллонтай и пр.», — утверждает руководитель отдела аренды АРИН Татьяна Болбошенко. По словам старшего менеджера департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость» Вероники Сурниной, профицит предложения также наблюдается в Приморском районе, в кварталах Мебельная — Оптиков, Туристская, Старая Деревня.
Ипотечная альтернатива
В последние лет десять в Петербурге ежегодно вводили от 2 млн до 3 млн кв.м жилья (35 000–45 000 квартир). Только за первое полугодие 2014-го в городе сдано 1,4 млн «квадратов» (почти 25 000 квартир) и еще более 850 000 кв.м — в Ленобласти, часть из которых построена на границе субъектов (Девяткино, Кудрово, Мурино). Общий объем строящегося в мегаполисе и ближайших пригородах жилья оценивается в 8,5 млн «квадратов».
Логично предположить, что большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев за эти годы так или иначе удовлетворили свои потребности. Косвенно эту версию подтверждают и блогеры. «На Дальнем Востоке больших баннеров, призывающих покупать квартиры в Петербурге и Москве, больше, чем рекламы местных новостроек». Или: «Внутренний спрос иссяк, и он гораздо меньше предложения. Баннеры висят по всей стране: в Мурманске, Архангельске, Петрозаводске».
Получается, что за последние два-три года граждане в основном покупали недвижимость в инвестиционных целях. Одни спасают сбережения от обесценивания, другие берут жилье для детей, внуков, престарелых родителей; растет число инвесторов из других регионов (Сахалина, Сургута, Тюмени, Дальнего Востока, Мурманска, Москвы), которые приобретают квартиры для детей-студентов или со временем планируют перебраться в Петербург. Апрельское падение рубля вызвало очередной бум на первичном рынке, продолжавшийся до лета. Наверняка многие дольщики покупали квадратные метры не для собственного проживания. Так или иначе, почти вся «инвестиционная доля» (если не удалось выгодно перепродать) поступает на рынок аренды.
Другая причина затоваривания арендного сектора связана с удешевлением ипотеки и ростом ипотечного кредитования на первичном рынке. Так, Северо-Западный банк Сбербанка за полгода утроил выдачу ипотеки в Петербурге. Вчерашние арендаторы все чаще решаются на покупку жилья в собственность. Этому способствуют и внушительные объемы вывода новых жилых проектов, в том числе и в недорогих пригородах.
«На рынке аренды очень много ипотечных квартир, это отдельный большой пласт предложений. Раньше такого не было», — уверяет руководитель департамента аренды АН «Адвекс. Недвижимость» Марина Филиппова.
«В среднем аренда «единички» в Петербурге обходится в 21 000 рублей, а средний платеж по ипотеке за «единичку» на первичном рынке — 23 000. Поэтому все больше людей предпочитают платить по кредиту за собственное жилье, нежели обогащать частника», — считает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.
Действительно, для тех, кто может себе позволить ипотеку, застройщики предлагают широкий выбор. Так, в сданных домах студии можно купить за 2,5 млн рублей, а на старте продаж — за 1,3 млн. Некоторые стали предлагать длительную (до семи лет у «ЮИТ») рассрочку, которая обходится дешевле ипотеки.
Еще один фактор, негативно повлиявший на сегмент аренды, — низкая платежеспособность граждан. Торможение экономики началось еще в конце прошлого года, за полгода оно заметно усугубилось, особенно на фоне событий в Украине. Продолжают дорожать бензин, продукты, коммуналка, а зарплаты — на прежнем уровне.
«Вчера клиент попросил подобрать «единичку» за 25 000 рублей (все включено) у метро «Проспект Большевиков». Но у него — две кошки, а хозяева крайне редко берут таких. Мы на удивление быстро нашли подходящий вариант, клиент посмотрел, похлопал в ладоши от восторга, но отказался. Говорит, дорого…», — рассказывает Вероника Сурнина.
«Сегодня жилье снимают даже в складчину, объединяются две семьи или несколько девушек и парень, например. Я не говорю уже о гастарбайтерах. У людей денег стало меньше, а так получается дешевле», — подтверждает Марина Филиппова.
Спрос ограничен, а ввод увеличивается; можно предположить, что ситуация в сегменте аренды будет только усугубляться. К тому же к концу года предложение пополнят еще 1500 апартаментов под профессиональным управлением. В сентябре ГК «Пионер» торжественно откроет апарт-отель YES на 900 «апартов», из которых продано более 93%. Две трети из них переданы застройщику в управление. Апартаменты от 20 до 28 кв.м он сдает в аренду по 26 500 рублей (плюс КУ). Оставшиеся в продаже номера предлагают по цене от 3 млн рублей.
К концу года сдаются первые два корпуса апарт-отеля «Салют» на 600 номеров, из которых уже реализовано 75%. Минимальная стоимость студии — 2,15 млн рублей, «единички» — 3 млн. Начальник отдела продаж компании «СоюзИнвестДевелопмент» (девелопера проекта) Геннадий Рогулин уверяет, что спад на рынке аренды пока никак не сказался на темпах продаж. То же говорит и генеральный директор сети апарт-отелей YES Александр Погодин: «Это не падение спроса, а некачественное управление, неправильный расчет. Объекты вдалеке от метро и не обеспеченные современной инфраструктурой мало кому интересны. А на ликвидный продукт спрос будет всегда».