Балтинфо: Небогатые тоже заплатят
Очередной законопроект из серии «налоговых маневров» сегодня, по информации СМИ, должен обсудить комитет Госдумы по бюджету и налогам. Разработанные им корректировки в Налоговый кодекс были внесены в парламент на прошлой неделе, однако было принято решение отложить их рассмотрение.
Сейчас законодательство лояльно к тем, кто покупает недвижимость и расстается с ней достаточно быстро. Так, чтобы продать квартиру и не уплачивать при этом налог в 13% от ее стоимости, надо владеть жильем не менее трех лет. Можно продать его без дополнительных затрат и до истечения этого срока, если сумма сделки, указанная в договоре, не превышает одного миллиона рублей.
Депутаты Госдумы решили покончить с «налоговой масленицей», а заодно пополнить бюджет за счет тех, кому по карману новые «квадраты». Срок продажи жилья без налоговых льгот предлагают увеличить с трех до семи лет за исключением случаев, если квартира досталась в наследство или в подарок от близких родственников или была приватизирована. В остальных случаях надо будет уплатить налог в 13% от суммы сделки либо НДФЛ от разницы в стоимости покупки и продажи жилья. Даже если на продажу идет единственное жилье.
Нет в новом законопроекте и льгот для недвижимости по цене менее миллиона рублей, что сейчас является популярной лазейкой для ухода от налогов. Занижение цены в договоре в принципе потеряет смысл, так как, согласно поправкам, если объект будет продаваться по цене ниже 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог будет рассчитан из цены квартиры по кадастру за вычетом расходов на сделку. Впрочем, регионы смогут уменьшать (и даже обнулять) как этот коэффициент, так и срок владения квартирой без налоговых льгот.
В августе этого года Минфин уже предпринимал попытку модернизировать налоговое законодательство в области купли-продажи жилья. Тогда министерство предложило вообще освободить от налогов продавцов единственного жилья. А вот второй, третьей и так далее квартиры освобождение от налога можно было добиться только при выполнении условий по сроку владения недвижимостью (не менее пяти лет) и ее стоимости (не более пяти миллионов рублей). Таким образом Минфин пытался отделить обычных покупателей от «инвестиционных».
По мнению директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, безусловно, стоит ожидать, что законодательные новшества могут сократить спрос на инвестиционные покупки жилой недвижимости, доля которых остается по-прежнему значительной, особенно в элитном сегменте. Однако эксперт подчеркивает: важно разделять виды инвестиций. «Для тех, кто приобретает квартиры в строящихся домах не с целью быстрой перепродажи, а просто как способ сохранить деньги, эти изменения не будут так актуальны. Так же, как и для тех, кто уже совершил покупку», – говорит Елизавета Конвей.
Отраслевые специалисты практически единодушны в том, что на цены на недвижимость законодательные новеллы не повлияют: ни фиксации ценников, ни их рост в попытке отыграть новые налоги можно не ждать в силу того, что львиная доля квартир в любом случае приобретается более чем на семь лет. Но вряд ли законопроект оправдает и надежду на то, что в бюджеты потекут рекой дополнительные налоговые поступления. Но уже по другим причинам. «Отчасти, конечно, это поможет пополнить бюджет, но способы обойти данное ограничение все равно останутся (включая, например, дарение недвижимости) и, несомненно, будут применяться», – резюмирует Елизавета Конвей.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов еще более категоричен: данная инициатива не поспособствует пополнению бюджета никак. «Если мы взглянем на статистику, то увидим, что и до принятия данных поправок налоговые поступления были ничтожны. А данные поправки лишь затруднят продажи, но не сократят их количество», – говорит он. Это касается в том числе и продажи инвестиционных квартир, уточняет Леонид Сандалов. Дело в том, что большинство инвесторов совершают сделку по переуступке. То есть, продают квартиру до момента ввода объекта в эксплуатацию, получая деньги с клиента наличными. Президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», члена Клуба лидеров при президенте РФ Андрей Тетыш сетует: бюджет фактически не выиграет, а рынок будет страдать от недобросовестных продавцов поневоле. «Законопроект вряд ли значительно увеличит количество налогоплательщиков, просто на вторичный рынок вновь вернутся серые схемы, говорит он. – Если инициатива будет принята, то рынок жилья однозначно станет менее прозрачным, что приведет к усилению незащищенности сторон сделки».
По мнению, экспертов, депутаты, пытаясь пополнить бюджеты за счет якобы спекулянтов, следуют принципу «вместе с водой выплеснуть ребенка»: увеличение налога ударит совсем не по целевой аудитории законопроекта. «Я считаю несправедливым, что по данному закону к спекулянтам причисляют, например, тех, кто получил квартиру в наследство и желает её продать, или, к примеру, молодые семьи, которые купили однокомнатные квартиры, но вскоре завели детей и решили улучшить свои жилищные условия», – говорит Леонид Сандалов. По его мнению, такого рода категории граждан вообще не должны облагаться налогом с продажи недвижимости.
Аналогичную точку зрения высказывает Андрей Тетыш: в большей степени пострадают, как обычно, рядовые граждане – собственники квартир, планирующие улучшить свои жилищные условия. «Вначале обычная российская молодая семья покупает небольшую квартиру, потом с рождением детей решается на увеличение площади. И если у меня прибавление в семействе происходит ранее, чем через семь лет, то разумеется я не буду выжидать окончания срока для того, чтобы избежать уплаты налогов. Я буду действовать сейчас и на мне – добросовестном налогоплательщике, государство будет увеличивать поступления в бюджет. Потому что матерые инвесторы и акулы рынка все-равно изобретут схемы, как закон обойти», – говорит он. Законопроект несет в себе еще одну неприятность: пострадает и ипотечное кредитование в сегменте вторичного жилья, считает Андрей Тетыш. Банки не станут участвовать в серых схемах, которые постараются использовать предприимчивые продавцы. Это лишний раз подтверждает: даже в сложной финансовой ситуации лучше сто раз оценить последствия законопроекта, нежели брать нахрапом любой потенциальный источник бюджетных поступлений.