Строительный еженедельник: Востребованный формат
По словам Романа Евстратова, партнера «Rusland SP – Северо-Запад», можно выделить два вида спроса на коммерческие помещения в жилых комплексах: инвестиционный – с целью последующей перепродажи, когда помещения выкупаются у застройщика по низким ценам на начальных стадиях строительства и перепродаются, когда дом сдан в эксплуатацию; и спрос, который формируется покупателями, приобретающими помещения для последующей сдачи в аренду.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит, что помещения, расположенные удачно, имеющие отдельный вход и видимость с улицы, пользуются стабильным спросом для продажи и для аренды. А помещения, которые расположены во дворовых территориях, могут долго искать своего покупателя.
Интерес к конкретному коммерческому помещению зависит прежде всего от его расположения относительно основных транспортных магистралей, пешеходных потоков, объема потенциальной целевой аудитории, отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
По оценкам Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой», наиболее востребованы коммерческие помещения площадью 20-100 кв. м под продовольственные магазины, парикмахерские, зоомагазины, бытовые услуги, магазины промтоваров. Другой сегмент арендаторов в ЖК «Новый Оккервиль» – это крупные сетевые магазины, которые интересуются площадями 200-1000 кв. м.
«Наибольшую долю арендуемых встроенных площадей на первых этажах зданий занимают магазины розничной и оптовой торговли, а также салоны красоты. Часто этими помещениями интересуются медицинские и стоматологические клиники, химчистки и прачечные, филиалы банков, объекты сферы услуг (ремонтные мастерские и т. п.)», – рассказывает Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН».
Существует две схемы реализации коммерческих помещений в новостройках: продажа и сдача в аренду. По оценкам участников рынка, порядка 70-90% девелоперов предпочитают продажу.
«Застройщики чаще всего продают коммерческие помещения, так как их инвестиционные модели предусматривают быстрый возврат инвестиций, а управляющие компании или ТСЖ в основном не берут на себя функции сдачи в аренду», – поясняет Роман Евстратов.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, согласен с коллегой и говорит, что для девелопера в подавляющем большинстве случаев рента – это непрофильный бизнес, поэтому коммерческие помещения на первичном рынке жилья чаще всего приобретаются инвесторами и затем сдаются в аренду.
«Более 90% девелоперов предпочитают продажу – это для них наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. При таком варианте застройщик утрачивает возможность влиять на целевое использование данного помещения. Другими словами, новый собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону, – обрисовывает сложившуюся ситуацию Николай Гражданкин. – Поэтому зачастую в новостройках можно увидеть обилие аптек, салонов красоты, магазинов дверей, магазинов продуктов 24 часа и пр. Например, в одном крупном жилом комплексе Приморского района мы насчитали пять парикмахерских, пять аптек, два алкогольных супермаркета, кучу мелких продуктовых и цветочных магазинчиков, при этом ни одного действительно нужного объекта – отделения банка, детского сада, продуктового супермаркета, медицинского центра, хозяйственного магазина и пр. В другом крупном проекте на юго-западе Петербурга из всей бытовой инфраструктуры долгое время работал только магазин плитки».
По словам господина Гражданкина, выход из этой ситуации есть, и им пользуются около 10% застройщиков – сдавать коммерческие помещения в аренду, осуществляя тщательный отбор арендаторов.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что договор аренды однозначно регламентирует целевое назначение этих помещений, оно влияет на арендную ставку, использование не по назначению является основанием для расторжения договора. «При купле-продаже происходит передача прав собственности, и крайне редко продавец обязывает покупателя использовать помещения по конкретному назначению. Исключением является продажа помещения с обязательством открыть, например, детский сад для детей ЖК, но такие случаи происходят редко. Как правило, назначение помещения определяет сам покупатель», – поясняет господин Рожко.
– Доходность по инвестиционным сделкам с целью последующей перепродажи коммерческих помещений может достигать 20-25% в год, но в этом случае покупатель принимает на себя риски, связанные с переносами сроков сдачи, на которые не может влиять. Доходность по сделкам с целью последующей сдачи в аренду помещений может составлять 12-15%. Здесь риски существенно ниже. Инвестиции в коммерческие помещения привлекательнее, чем в квартиры, но и цена входа здесь выше.