Загородное обозрение: грибная осень

06 октября 2014

Рынок коттеджных поселков живет с оглядкой на общую экономическую ситуацию, однако на него немало влияют и локальные факторы. Предыдущий проблемный период в экономике привел к переформатированию рынка загородной недвижимости: появилось множество проектов с дешевым предложением, постройками минимальной площади, поселки менялись «по ходу дела». Сейчас эксперты ждут сокращения новых предложений и появления набора социальной инфраструктуры в реализуемых поселках.

После короткого весеннего всплеска спроса лето для рынка загородной недвижимости прошло спокойно. По мнению Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «СТИНКОМ», : с одной стороны, покупатели перестали отрицать для себя возможность жизни за городом, с другой — никто не бросился скупать все что предлагалось. В среднем по рынку количество сделок долгое время держалось на одном уровне.

Светлана Невелева отмечает сокращение спроса в экономсегменте, прежде всего за счет наименее проработанных проектов в невысокой степени готовности. . Хотя незаконченные проекты с нераспроданными лотами еще скажутся на рынке в целом.

По мнению эксперта, падение спроса в экономклассе говорит о росте количества «осознанных» приобретений, которые имеют все шансы в скором времени превратиться в пригодные к проживанию домовладения.

«Если девелопер не остановил работы в поселке, не попал в жесткое конкурентное окружение, не ведет судебных тяжб, не совершил серьезных ошибок в позиционировании проекта и рекламе, то покупатели к нему идут и сделки заключаются. В том числе в многострадальном бизнес-классе, который падение спроса затронуло больше остальных», — отмечает представитель ГК «СТИНКОМ». — Так что мы ждем грибную осень».

На спрос в верхних ценовых сегментах больше влияет передислокация штаб-квартир госкорпораций, чем экономическая или политическая ситуация. Спросом у переезжающих в Петербург сотрудников госкомпаний пользуется либо готовая загородная недвижимость, либо объекты, которые могут быть подготовлены к новоселью к следующему лету, по наблюдениям Светланы Невелевой. В таких проектах, вероятнее всего, за осень будут раскуплены остатки.

Изменения в проектах по ходу их реализации происходят постоянно. По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя Бюро аналитики по рынку недвижимости, проекты, в которых активно идут продажи, обновляют параметры предложения 3–4 раза в год, чтобы поспеть за спросом. Это разумная стратегия: хотя пристрастия клиентов не меняются с такой частотой, на рынок постоянно выходят новые предложения, и, обновляя проекты, застройщики могут успешно конкурировать с недавними поступлениями, отмечают в БАРН.

По сравнению с первым полугодием 2013-го количество сделок с таунхаусами в 2014 году увеличилось практически вдвое. За последние два года объем предложения на рынке таунхаусов Ленобласти вырос с 1,5 тыс. до 3,6 тыс. объектов. Все дело в том, что спрос на загородную недвижимость сильно диверсифицирован: . Сказать, что площадь или технология строительства дома гарантированно обеспечат ему популярность у покупателей, нельзя.

Дмитрий Сперанский, например, уверен, что «покупатель выбирает объект не столько по метражу, сколько по степени доверия к застройщику, общему впечатлению от проекта. В одном проекте дома определенного метража будут расходиться успешно, в другом — останутся стоять мертвым грузом». Можно предположить, что ближайшие к городу предложения имеют больше шансов быть купленными: примерно две трети домов приобретается в радиусе 30 км от Петербурга, треть — дальше.

Светлана Невелева тоже не считает возможным определить «любимый» объект покупателей, отмечая лишь, что, при неизменности статистики по рынку в целом, продажи распределяются по поселкам крайне неравномерно. Влияние на спрос в бизнес-сегменте собственно представителей бизнеса практически незаметно. Владельцы и топ-менеджеры компаний под влиянием вестей о турфирмах, банках, спаде продаж автомобилей отложили свои загородные планы.

Зато ощутимо влияние рекомендаций отказаться от поездок в ряд стран, которым вынуждены следовать сотрудники силовых структур. Последние определили летом недолгий, но заметный всплеск спроса на рынке аренды качественных загородных объектов. И у интересантов была возможность убедиться в очень скромном объеме отвечающего их запросам предложения. Поэтому осенью они стали искать объекты для покупки — как на «вторичке», так и в строящихся поселках, но тоже более или менее готовые дома. Даже видя этот вектор спроса, никто из девелоперов не стал форсировать строительство домов за свой счет: слишком непонятны пока требования этих покупателей, как поясняет представитель «СТИНКОМа».

Поскольку экономическая ситуация не способствует развитию бизнеса, нет надежды и на рост бизнес-аудитории на рынке загородного жилья. Поэтому можно не сомневаться: . Исключение возможно для тех, кому необходимо загружать собственные производственные мощности по изготовлению домокомплектов или строительно-подрядные подразделения, полагает Светлана Невелева.

В ситуации неопределенности покупатели если не отложат на светлое будущее свои загородные планы, то уж точно не станут рисковать, приобретая землю в проектах, где ничего не сделано. . Должны быть готовы как минимум документы и дороги, лучше, если еще и подведены коммуникации. Для привлечения покупателей важно не рассказать, а показать, какова среда обитания в поселке. Не имея в натуре ничего, продаж ждать не стоит.

По мнению Светланы Невелевой, для репутации компании и позиционирования проекта, логичнее сначала выполнить необходимые работы, а уж затем выводить поселок в продажу. Но так мало кто поступает, большинство решает «попытаться попродавать», вредя имиджу и впустую тратя деньги на организацию системы продаж, аренду офиса, рекламу и пр.

Дмитрий Сперанский отмечает, что сейчас коттеджных поселков, где пытаются продавать землю даже без готовых документов, стало меньше, чем два года назад. Но они есть, и, видимо, всегда будут: «Состояние рынка таково, что многие девелоперы просто не имеют собственных средств, чтобы вкладываться в инженерную подготовку до начала продаж. И это не зависит от того, понимают они необходимость подобных вложений или нет».

Премьер Светлана Невелева ожидает от компаний, которые в непростой для прочих ситуации могут использовать административный ресурс, аккредитовать непонятный проект в госбанке для получения покупателями ипотеки или выделения кредитной линии и т. п.

В сложной ситуации первое, что попадает под секвестирование, это социальная инфраструктура поселков и развлекательные объекты, делится наблюдениями Светлана Невелева. Для верхних ценовых сегментов уже очевидно, что создание и содержание «своего» соцобъекта должного качества не имеет смысла: детей продолжают возить на учебу в город. В экономклассе необходимы дошкольное учреждение поблизости и школа, до которой можно легко добраться общественным транспортом.

Однако отказаться от обещанных причалов, магазина или спортзала для девелоперов означало бы не просто нанести урон репутации, которая создает добавленную стоимость, но и ухудшить сам продаваемый продукт. Поэтому можно ждать, что профессионалы, заинтересованные в продолжении работы, свои обещания выполнят, но не так скоро, как хотелось бы.

Постоянно растущая конкуренция рынка загородного строительства все выше ставит планки для создаваемых девелоперами проектов. Да и . Как следствие, девелоперам для стабильной и высокорентабельной реализации проектов просто необходимо предоставлять покупателю территорию, максимально подготовленную для начала строительных работ по возведению дома.

Что под этим подразумевается? Выполненное межевание участка, наличие кадастрового паспорта участка (без залогов и обременений), проект инженерного обеспечения участка, согласованный с контролирующими органами, первичное благоустройство территории. По крайней мере на 70% должна быть проведена строительная подготовка для прокладки инженерных сетей и строительства дорог.

Покупатель должен видеть и иметь возможность оценить то, за что он платит. Юридическое оформление, подведение инженерных сетей к границам участка, согласованный проект, транспортная доступность — вот тот комплект опций, который гарантирует сегодня заинтересованность и доверие к строительным компаниям.

Предложений с так называемыми пустыми, без инженерных коммуникаций участками с каждым месяцем все меньше и меньше. Покупатель стал более разборчив и дальновиден, понимает, что сказки про газ и электричество через год или два могут так и остаться сказками. Поэтому, а именно: построить хорошие дороги, подвести все инженерные системы к участку или завести коммуникации в дом, когда речь идет о продаже готовых коттеджей или таунхаусов, а также при необходимости предоставить все технические условия.

Что касается собственной инфраструктуры в коттеджных поселках, то обещаний действительно стало меньше, но для более успешных продаж необходимо оборудование детских и спортивных площадок. Хорошо охраняемая территория поселка и детский сад в шаговой доступности также стимулируют рост продаж.

Сравнение объектов

Загородное обозрение: грибная осень