Деловая газета.Юг : Договор на все случаи жизни
15 октября 2014
Основные риски при заключении договора найма квартиры несет наниматель.
Старший юрист «Адвокат ФРЕММ» Антон Слободин советует в первую очередьубедиться, вправе ли арендодатель в принципе заключать какие–либо договоры в отношении конкретного помещения, является ли он собственником.
Основные риски наймодателя — это неоплата аренды и порча имущества.
«Полностью себя обезопасить от возможных действий нанимателя, причиняющих вред жилому помещению, возможно заключением договора страхования жилого помещения. Если собственник жилья обещает привезти в квартиру какое–либо имущество (стиральную машину или диван), это обязательно стоит письменно зафиксировать в договоре найма. Иначе о своих обещаниях хозяин может и «забыть», — предупреждает Софья Соколова, юрист «Качкин и Партнеры».
То же самое касается и необходимого ремонта, если владелец квартиры дал обещание его сделать.
«На этот случай также правильнее заключить с собственником жилья отдельное письменное соглашение», — добавляет Софья Соколова.
«Важно, чтобы обе стороны одинаково понимали финансовую строну вопроса. Не только цену аренды за месяц, но и размер коммунальных платежей», — подчеркивает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АРИН.
Нередко хозяева жилья настаивают на том, что они должны получить право расторгнуть договор досрочно по своей инициативе и без каких–либо оснований. Достаточно лишь уведомить нанимателя за 1 месяц (или даже за меньший срок). Если приходится соглашаться на эти условия, требуйте внести в договор пункт о штрафных санкциях, например, в виде платы за найм за 3 месяца, если договор расторгается в первые 5 месяцев после вселения, и платы за месяц, если досрочно расторгается в последующие полгода.
Подобные положения о штрафных санкциях помогут подстраховаться от довольно распространенной схемы мошенничества на рынке аренды жилья. Так, вы с помощью риелтора находите себе подходящее жилье, платите хозяину вперед за месяц или больше, платите комиссию риелтору, вселяетесь. Но через пару недель или даже раньше хозяин заявляет, что передумал, расторгает договор и возвращает деньги. Вы оказываетесь на улице, а квартира вновь выставляется на рынок.
«Мошенничество в том, что хозяин предварительно вступает в сговор с недобросовестным риелтором, а последний затем делится с ним полученной от вас комиссией, доказать чаще всего крайне сложно», — поясняет Софья Соколова.
Кроме того, желательно, чтобы договор подписывал сам наймодатель. Если от имени арендодателя действует агент или иное лицо, у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность на право заключения подобных договоров.
«Если агент получает от нанимателя деньги, такие полномочия также должны быть предусмотрены доверенностью, кроме того, агент обязан выдать расписку в получении денег. В то же время ответственность по договору, заключенному агентом, несет непосредственно наниматель, агент (риелтор) никакой ответственности фактически не несет», — подчеркнул юрист.
В договор найма необходимо включить норму, по которой хозяин–наймодатель не вправе посещать сданное жилье чаще 1–2 раз в месяц и не в согласованное заранее время. Также стоит настаивать на соглашении о том, что хозяин не вправе приходить в квартиру, если нанимателя в ней нет.