Балтинфо: Питерские новостройки как стремление к прекрасному
Еще в прошлом году губернатор Петербурга Георгий Полтавченко выразил озабоченность внешним обликом питерских новостроек. Градоначальник тогда посетовал, мол, за пределами старого города Питер от Москвы не отличить.
«Я регулярно посещаю спальные районы. Честно говоря, не поймешь, где ты находишься – в Петербурге, в Москве, в области, в Екатеринбурге или где-то еще – застройка одна и та же. Но у нас город особый. Уверен, что не составит большого труда выбрать три-пять фасадных решений в своем, петербургском, стиле и использовать их, то есть сделать то, чем наши предки занимались постоянно», – заявил Полтавченко на заседании совета по вопросам градостроительной деятельности в Петербурге. Однако вопрос не решен до сих пор. А, значит, проблема, раскрытая в мультипликационной заставке к всенародно любимому фильму «Ирония судьбы, или С легким паром», по-прежнему остается актуальной.
Пока же суд да дело, девелоперы спорят о том, что первично: дизайн или то, что скрывается за красивым фасадом. И, главное, стоит ли идти на поводу у клиента, у которого, зачастую, и вкус к хорошей архитектуре не привит, ведь большинство из них выросло в серых коробках советской застройки. При этом большинство специалистов, задействованных в жилом сегменте, согласны: чем выше класс строительного проекта, тем больше значимость его дизайна и архитектуры. И это касается не только жилой, но и коммерческой недвижимости.
«Чем ниже класс, тем в большей степени вопросы утилитарной функции доминируют над дизайном. «Лексуса» или «Феррари» без дизайна не бывает. Это не только должно хорошо выглядеть, это должно быть еще и ладно скроено. Если же мы говорим о решении утилитарной функции «четыре колеса», здесь существуют два разных подхода, – говорит председатель совета директоров АН «АРИН» Андрей Тетыш. – Голодный покупатель, который еще не наелся, ест практически все, что угодно. Но сейчас даже в этом сегменте есть то, что я называю «мебель ИКЕА». Да, это очень дешевая мебель, но никто, по-моему, не может сказать, что там нет дизайна. Дизайн, свой стиль есть, он своеобразный и явно узнаваемый».
Если в нижнем сегменте жилья эта линия угадывается, узнаваемость проекта повышается сразу на несколько уровней, считает Тетыш. А это, в свою очередь, дает серьезное конкурентное преимущество девелоперу в борьбе за рынок. С Тетышем согласна и Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО УК «Старт Девелопмент». По ее словам, люди зачастую выбирают себе жилье на эмоциональном уровне. В качестве аргумента она привела пример из собственного опыта. Выбирая квартиру, ее супруг наотрез отказался покупать жилье в «доме розового цвета». Хотя, признает Шишулина, клиенты очень редко признают, что отказываются от проекта только потому, что не понравилась архитектура.
«Такое бывает редко. Но общее впечатление складывается и за счет этого. Человек чувствует, что ему что-то не нравится, и проект не идет. Когда нужно бороться за потребителя, это становится важным моментом. Нужно выигрывать у конкурентов, в том числе, и за счет архитектурной привлекательности, – утверждает Шишулина. – С другой стороны, дополнительное архитектурное украшательство в нашем случае добавляет порядка 3-5 тыс. рублей к стоимости квадратного метра жилья. Поэтому от чего-то приходится отказываться».
Но это – полбеды. Покупатель, утверждает специалист УК «Старт Девелопмент», достаточно консервативен в своих пристрастиях. Он тяготеет к классике, советскому, русскому стилю, западный для него пока еще чужд. Более того, маркетологи компаний-застройщиков базируются на мнении среднего россиянина, во главу угла поставив продаваемость объекта. «Поэтому на выходе получается ужас», – утверждает гендиректор ООО УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Он в принципе отказывает россиянам в «тяге к прекрасному». Ее, по его словам, можно во всей красе увидеть, отъехав на пару десятков километров от города и окинув ясным взором «архитектурные шедевры» на приусадебных участках граждан.
«Если вы увидите там хотя бы 3% оригинальной архитектуры, будет здорово», – утверждает Водопьянов. С ним категорически не согласен руководитель отдела согласований ЗАО «Группа Прайм» Алексей Шипицын. По оценке аналитиков этой компании, на данный момент в масс-маркете представлено 10-15% оригинальной архитектуры. И если стабильность рынка останется на прежнем уровне, то доля оригинальных идей в масс-маркете в ближайшие 3-5 лет увеличится до 30-35%. «Она оригинальна, но ужасна», – настаивает на своем Водопьянов.
В данном случае каждый из экспертов по-своему прав. Кому-то достаточно нарисовать окошки на фасаде, посчитав, что тем самым он сумел оживить «эту серость и унылость», кто-то, напротив, эти самые рисованные окошки посчитает верхом безвкусицы.
«Надо договориться, что мы считаем оригинальным. Красивая архитектура у каждого своя», – говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg. Однако прийти к согласию в данном вопросе ничуть не легче, чем героям известной басни Крылова про лебедя, рака и щуку. Гендиректор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк и вовсе считает, что проблему нужно рассматривать в ракурсе генплана как Петербурга в целом, так и отдельного района в частности.
«Конечно, отдельный девелопер может сделать красивый фасад. Но когда люди выбирают квартиру, они выбирают не только жилой комплекс, но еще и район. Если красиво сделать только один комплекс, один квартал, это ничего не даст – есть соседние кварталы, мимо которых этот человек ежедневно будет проходить или проезжать. Здесь необходим стратегический подход, – считает Вовк. – В том числе, с учетом архитекторов, градостроительной политики, которая должна быть как-то разработана. На данный момент внешний вид застройки на окраинах никак не регламентируется. Хотя в центре Петербурга согласовать внешний вид зданий сложнее».
Евгений Богданов, гендиректор финского проектного бюро Rumpu, считает, что проблема архитектуры петербургских новостроек вторична. Эстетика фасада, по его словам, дело последнее, даже в том случае, когда речь идет сугубо об архитектурном решении.
«Когда мы приходим на объект комплексной застройки, важно начать не с того, какой фасад нарисуем, и какую гениальную идею, увековечивающую нас в веках, предусмотрим. Важна инфраструктура – транспортная, инженерная и прочая. Как будут въезжать-выезжать жители, где будут гулять их дети. Это – проблема номер один, – считает Богданов. – Вторая проблема – что происходит внутри здания. А происходит непонятно что. Подъезд темный, узкий, где лифт – непонятно. Просто рай для маньяков, а не подъезд. Я не говорю, что архитектурного облика не должно быть априори. Но в нашем клубке проблем этот – на последнем месте».
Эксперты согласны, пожалуй, лишь в одном: в рамках ныне существующего законодательства решить проблему архитектурного облика питерских новостроек вряд ли удастся. Дайте архитектору больше свободы творчества и четкое задание, и вы получите хороший результат, уверены они. «Если, конечно, выберете хорошего архитектора», – уточняет Владимир Реппо, член правления Санкт-Петербургского союза архитекторов. Девелоперам он советует выбирать архитектора либо через конкурсную процедуру, либо – подробно изучив портфолио претендента. И надеяться на то, что в отдаленном будущем закон об архитектурной деятельности все же будет принят.