БКН: На рынке строящегося жилья отмечен дефицит качественных проектов
19 августа 2014
Напомним, за 22 года новой российской истории (постсоциалистической и рыночной) радикальное снижение цен на рынке недвижимости отмечалось лишь дважды, и оба раза в годы масштабных макроэкономических кризисов. С середины 1998-го по середину 1999 года цены упали в 2,5-3 раза, а в 2008-2009 годах – в среднем на 20% (в разных сегментах рынка разные показатели). Наиболее пострадавшим оказался первичный рынок: покупатели опасались высоких рисков и не вкладывались в строящиеся объекты. Сокращение цен на первичном рынке с момента начала кризиса (сентябрь 2008 года) до декабря 2010-го составило в среднем по городу 36%.
Правда, выиграли от обоих кризисов считанные единицы горожан, потому что зарплаты снижались так же, как и цены, а безработных становилось больше. Людям становилось просто не до покупки квартир. Так что снижение цен на рынке «первички» вследствие затоваривания, но без кризисного падения доходов, покупателям жилья наверняка понравилось бы гораздо больше. Осталось его дождаться. И вот весной 2014 года аналитики рынка впервые заговорили о другой потенциально возможной причине затоваривания – о дефиците качественных проектов.
Сегодня в пригородах Петербурга сосредоточена как минимум четверть строящегося для петербургского рынка жилья (по количеству объектов), а объемы периферийных продаж даже существенно выше 25% от общего объема продаваемых новостроек. Это свидетельствует о том, что такие объекты пользуются большим спросом. Причина понятна – они в среднем на 20% дешевле, чем расположенные в обжитых районах города или по соседству с обжитыми. Зато на городских окраинах, как правило, существует проблема с обеспеченностью зон новостроек транспортной и социальной инфраструктурой. Проекты, которые качественно спроектированы и столь же качественно реализованы, на периферии в дефиците.
Некоторые аналитики уже предполагают, что в ближайшее время потенциальные покупатели станут массово задумываться о качестве жизни в районах, где нет выездных трасс, внутренних дорог, находящихся в пределах пешеходной доступности поликлиник, магазинов, кафе и прочего. А через 3-5 лет продажа такого жилья вообще может застопориться. Это тем более вероятно, что уже к 2016 году будет частично обеспечен отложенный спрос на новостройки в обжитых городских районах. По оценкам петербургских профильных чиновников, на выделенных под строительство городских территориях можно построить до 15 млн кв.м жилья.
С точки зрения инвестиций приобретение недвижимости в районах, где обещаны развитие дорожной сети, строительство станций метрополитена и объектов социальной инфраструктуры, более выгодно, чем на неблагоустроенных окраинах. Рост инвестиционной стоимости такой недвижимости по мере реализации обещанных планов может быть значительным. Так что периферийным застройщикам придется либо уже сейчас озаботиться развитием инфраструктуры, либо найти иные способы благоустройства своих проектов, оставаясь в рамках своих сверхэкономных смет.