Весь год рынок строящегося жилья Петербурга лихорадило. Периоды ажиотажного спроса чередовались с затишьем. Каждый раз сигнал к росту покупательской активности подавала девальвация рубля.

Как признаются эксперты, на развитие строительного рынка в 2014 году закономерно повлияла вся текущая экономическая  ситуация в стране и мире. «Очевидно, что в условиях колебания курсов валют недвижимость оказалась наиболее ликвидным способом сохранения и преумножения денежных средств. Это повлекло за собой рост объемов продаж во всех строительных компаниях, даже в тех, чье предложение традиционно ориентировано не на инвесторов, а на конечных покупателей – будущих жителей нового дома. На волне растущего спроса они быстрее принимали окончательное решение о приобретении квартиры», – уверен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

«На рынке жилой недвижимости в течение всего 2014 года можно было наблюдать серьезные колебания спроса – в январе – апреле на рынке царил небывалый ажиотаж, далее, с мая по июль, наступило затишье, начиная с августа, спрос вновь начал восстанавливаться, и в октябре-ноябре покупательская активность опять достигла уровня начала года. В основном все колебания спроса были связаны с колебаниями валютных курсов – в периоды продолжительного падения рубля спрос со стороны покупателей возрастал», – рассказала директор по продажам ГК «Эталон» Ирина Онищенко. «Тенденции на рынке Петербурга очень схожи с общефедеральными. С одной стороны, у девелоперов хорошо идут продажи, поскольку происходит досрочная реализация спроса: в условиях резких валютных колебаний и общей экономической нестабильности население предпочитает не откладывать покупку жилья. С другой стороны, существенно выросла стоимость заимствований из-за дефицита ликвидности, связанной с тем, что у российских кредитных организаций де факто нет доступа к западным рынкам капитала», – подтверждает директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова.

Спрос по оценкам экспертов за год вырос в среднем на 30%. Объем предложения также увеличился, но по большей части за счет проектов, реализуемых на территориях Ленинградской области. «Поэтому сегодня можно говорить о некотором балансе спроса и предложения. В следующем году следует ожидать коррекции спроса в пределах 20%. Для застройщиков это будет означать возвращение к традиционным показателям продаж. Продолжится тенденция по смещению спроса от мелких компаний к крупным игрокам рынка», – уверен коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. «Заметное снижение продаж на первичном рынке жилья, которое длилось пять месяцев (май – сентябрь), остановилось. В октябре уровень покупательской активности преодолел среднерыночный уровень, что сигнализирует о положительных тенденциях рынка. Второй месяц подряд растут темпы продаж (+16% относительно сентября). Ожидаем поддержание данного темпа продаж до Нового года. В то же время нельзя не отметить, что осень прошлого года была более динамичной», – рассуждает ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова.

По оценкам экспертов, в октябре доля инвестиционных покупок снизилась до 14%. Основная доля покупателей приобретает недвижимость для собственного проживания. По данным , 70% сделок совершается в нижнем ценовом диапазоне. На строящемся рынке это квартиры-студии стоимостью от 1,5 млн рублей. Вторичный рынок – цена вопроса 3 млн рублей. Средний размер ипотечного кредита – 1,2-1,5 млн рублей. Его предпочитают брать на срок от 15 лет. Если зарплата позволяет и человек считает переплату, то он кредитуется сроком на семь лет, но это реже.

При этом основной спрос последних месяцев пришелся на однокомнатные квартиры – 44%, доля «двушек» – 25%, студий – 19%, трешек – 12%. В Ленобласти продолжает расти спрос на студии, в октябре доля данного типа квартир достигла 54%. Это наибольший показатель доли студий за этот год в области. Доля «однушек» – 28%, «двушек» – 14%, «трешек» – 5%.

«Наиболее ликвидным с точки зрения последующей продажи или сдачи в аренду остается жилье в центральной части Петербурга, тогда как на периферии наблюдается начало локального затоваривания – продать 1-комнатную квартиру в центре через пять лет будет существенно проще, чем студию в Мурино. В то же время на фоне роста спроса увеличилась и требовательность покупателей к качеству и концепции проектов. Это изменило картину спроса на жилье высокого класса, частично сместив его из исторического центра города в те локации, где реализуются новые проекты этого уровня – в северную части Московского проспекта, на набережные Невы в Приморском районе и на Охте. Также увеличились продажи в зоне Центр-2 (территория Центрального района восточнее площади Восстания)», – говорит старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.

Как говорят эксперты, во многом ситуацию на рынке в ближайшее время будет определять доступность ипотеки для населения. Пока рост ставок на 1-2% не сказался на активности покупателей. Если он продолжится, то доля одобренных кредитов сократится. Сегодня средняя ставка по ипотеке составляет 13%. Но, несмотря на постепенное повышение ставок, объемы выдачи кредитов сохранились на прежнем уровне. «В «Строительном тресте» сделки с привлечением ипотеки сейчас составляют около 40% от общего объема продаж. За последние месяцы эта цифра практически не менялась», – рассказывает Сергей Степанов.

В связи с высокой конкуренцией ожидать существенного повышения цен до конца года не стоит. Жилье традиционно будет расти в цене по мере готовности объекта. По данным ГК «Эталон», цены на первичном рынке выросли несущественно – на 5% с начала года, по итогам года рост ожидается не выше 7%. На сдерживание цен повлиял выход на рынок большого количества новых проектов – за три квартала этого года (с января по сентябрь) в городе и на приграничных областных территориях в продажу вышло более 3,5 млн кв. м нового жилья. Это больше аналогичного периода прошлого года на 500 тыс. кв. м. Таким образом, всплески спроса в этом году компенсировались большим количеством вышедших проектов.

Очевидно, что неожиданный праздник у застройщиков не будет долгим – аналитики прогнозируют падение продаж уже после Нового года

Как считают участники рынка, вероятно, в ближайшее время спрос будет падать в определенных локациях, в определенных сегментах, более чувствительных к сложной экономической ситуации, – «эконом» и «эконом-комфорт». Покупатели такого жилья больше зависят от ипотеки, от уровня зарплат, то есть от текущих процессов в макроэкономике. Потребители элитного сегмента и сегмента «бизнес-класс», как правило, располагают средствами для покупки и даже при незначительном уменьшении цен на недвижимость стремятся покупку совершить. Таким образом, в этих сегментах уровень спроса будет в большей степени сохраняться. «В целом по рынку в 2015 году возможен рост стоимости квадратного метра в пределах 2%. В отдельных локациях может быть больший рост или незначительное снижение в зависимости от объема предложения», – говорит Алексей Гусев.

Очевидно, что неожиданный праздник у застройщиков на массовом рынке не может быть долгим – продажи после Нового года замедлятся. «В последние годы мы отмечали тенденцию укрупнения проектов, у лидеров рынка они как поезда с несколькими вагонами-очередями. Причем в условиях отстраненности власти от обеспечения новых территорий инженерной и дорожной инфраструктурой получается так, что сначала инвестор разгоняет локомотив, закидывая в землю, как в топку, деньги в виде инфраструктуры и дорог, а потом ждет, когда все запланированные вагоны привезут покупателей с деньгами. Окупаемость проекта может наступить и в середине, и ближе к концу состава, поэтому многие бы променяли сегодняшнее ускорение с риском сойти с рельс на стабильную плановую скорость, чтобы гарантированно встретить вагоны, где лежит прибыль, а не выплачивать кредиторам компенсации за задержку», – считает директор департамента исследований и консалтинга East Real Олег Громков. «Глобального кризиса перепроизводства не будет.

Обеспеченность жильем в России пока по всем городам крайне низкая. Кроме того, ожидается и снижение объемов предложения, потому что те компании, которым необходим кредитный ресурс, – а он сейчас становится все дороже – не смогут оставаться на рынке. В первую очередь на рынке останутся девелоперы, имеющие производственные мощности, которые обеспечат стройку доступными ресурсами. Также останутся компании, у которых есть свой оборотный капитал либо хорошая кредитная репутация, что позволит договориться с банками о финансировании проектов», – говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. Согласен с коллегами и руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев: «На сегодняшний день определенно обозначилось некоторое насыщение рынка недвижимости в сегменте масс-маркет, но говорить о затоваривании и перепроизводстве в строительной отрасли преждевременно. Активный интерес со стороны покупателей к новым проектам и высокие темпы продаж являются тому доказательством».

С другой стороны, недострои и обманутые дольщики вряд ли появятся в значительных объемах, полагают эксперты, но спад продаж у некоторых девелоперов может привести к тому, что в ряде крупных проектов благоустройство кварталов долгое время не будет дотягивать до заявленного в буклетах. «Рынок будет меняться в сторону повышения качества предоставляемого жилья. Вкладываться в жилье на ранней стадии строительства в таком количестве, как ранее, покупатели перестанут, потому что экономическая ситуация влечет за собой риски и заставляет потребителей быть осторожнее. Значит, приобретать будут в основном квартиры в сданных домах или новостройках высокой степени готовности. У людей будет возможность увидеть уже готовое жилье и купить квартиру у того застройщика, чей продукт окажется качественнее при сопоставимой цене», – уверен Роман Мирошников.

В 2015 году география петербургского рынка, вероятно, расширится еще сильнее. Большие возможности оставляют зоны вдоль юго-западной части КАД, где нагрузка со стороны земли на себестоимость небольшая, а конкуренция пока не слишком высокая. Будут появляться проекты экономкласса в областных поселениях на основных федеральных трассах, в пределах пары десятков километров от городской черты.