Кто строит: Вторичный рынок пошел на обгон
04 декабря 2014
Застройщики в один голос утверждают, что они давно не переживали такого ажиотажного спроса на жилье. Во времена экономической нестабильности люди инвестируют деньги в самый надежный и понятный актив — недвижимость. По данным аналитиков, за девять месяцев 2014 г. в новостройках Петербурга было продано 3,5 млн кв. м жилья — на 27,4% больше, чем за тот же период 2013 г. Наибольший спрос пришелся на начало года, но и потом резкого падения покупательского интереса не произошло, традиционной летней «сиесты» не случилось — активность населения оставалась стабильной.
Однако эти утверждения не соответствуют ни статистике Росреестра, ни логике событий. Росреестр фиксирует падение активности на первичном рынке: за январь-сентябрь 2014 г. было зарегистрировано лишь 15,5 тыс. договоров долевого участия против 15,6 тыс. за три квартала 2013 г. Стоимость квадратного метра, по оценке Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», с начала 2014 г. выросла лишь на 4,7% — с 91,7 тыс. рублей до 96 тыс. рублей. При этом только официальный уровень инфляции за тот же период составил 7,15%. То есть рост цен в полтора раза отстает от инфляции, а значит, в реальности цены на первичном рынке не растут, а падают. Логики в таком поведении цен нет никакой, если принять за истину утверждение о повышенном покупательском интересе к новостройкам. Рост спроса должен стимулировать повышение цен, а не падение. Сейчас же рынок пестрит бонусными акциями для покупателей жилья, которые предлагают застройщики, а также анонсами фантастических по щедрости скидок. Дисконт в 20% — привычное явление.
Население действительно предпочитает инвестировать деньги в недвижимость в условиях нестабильности. Но выбирает для этого не строящееся жилье, а менее рискованный актив — вторичные «квадраты». Росреестр отмечает увеличение числа сделок купли-продажи в этом сегменте в январе-сентября 2014 г. по сравнению с 2013 г. почти на 22%: соответственно 70,8 тыс. сделок против 58,2 тыс. Рост отмечен и по количеству заключения договоров дарения и наследства (такие сделки часто заключаются между родственниками и знакомыми, так как позволяют сэкономить на накладных расходах по оформлению передачи права собственности). В течение первых трех кварталов 2014 г. 48 тыс. таких договоров, а в аналогичный период 2013 г. — 42,6 тыс.
Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН) говорит, что за первую половину ноября объем продаж на вторичном рынке подрос на 14% по сравнению с двумя последними неделями октября. Петербург переживает второй в 2014 г. ажиотажный всплеск активности на рынке жилой недвижимости. Первый эксперты фиксировали в марте-апреле 2014 г. «Весной у покупателей большим спросом пользовалось строящееся жилье, — вспоминает гендиректор АРИН Елена Лашаева. — На этой волне девелоперы существенно подняли цены: в апреле средняя стоимость квадратного метра первичного рынка составила почти 100 тыс. рублей, показав рост с начала года на 3,8%. Сегодня в тренде вторичный рынок. Желая сберечь накопления от инфляции, покупатели предпочитают брать готовое».
Сами агенты недвижимости в разговоре с корреспондентом «Кто строит» рассказывают, что среди их клиентов много тех, кто собирался вкладываться в строящееся жилье, но передумал. Люди опасаются, что стремительное ухудшение экономической ситуации спровоцирует проблемы у застройщиков, что повышает риски инвестирования в первичную недвижимость.
Рванувшая после обострения санкционной войны резко вверх инфляция немного обогнала рост цен на вторичном рынке: с начала года стоимость «квадрата» здесь поднялась на 6,7% — с 96,5 тыс. рублей до 102,2 тыс. Однако по итогам года, учитывая наметившиеся темпы продаж, эксперты ожидают, что рост обгонит инфляцию.
Совокупный объем предложения квартир и комнат в готовых домах составил на конец октября 1,2 млн кв. м. Из них на двух- и трехкомнатные квартиры приходится соответственно 427 тыс. и 575 тыс. кв. м. При этом в сентябре суммарная площадь выставленных на продажу квартир составляла 1,3 млн кв. м. То есть увеличившийся осенью спрос привел к сокращению предложения. Аналитики ГК «БН» также отмечают сокращение среднего срока экспозиции объектов по сравнению с августом на 3% — до 43 дней.
Структура предложения традиционная. В сегменте однокомнатных квартир максимальный объем приходится на объекты площадью 30-35 кв. м (32% от всех выставленных на продажу «однушек»). Двухкомнатное жилье в основном представлено квартирами размером 40-50 кв. м и 50-60 кв. м (в сумме 62%). Трехкомнатные — 60-95 кв. м (78%).
По данным ГК «БН», примерно 82% рынка занимает жилье стоимостью 70-120 тыс. рублей/ кв. м (82% от всего объема предложения). На объекты по 120-140 тыс. рублей за «квадрат» приходится 9%, доля дорогих объектов, цена которых превышает 140 тыс. рублей за кв. м, составляет 5,8% от всего предложения. Самое дешевое жилье, ниже 70 тыс. рублей за метр, занимает 3,3%.
Неизменна и структура предложения недвижимости по районам. Лидерами традиционно являются Приморский, Невский и Выборгский районы Петербурга, занимающие 13%, 12,5% и 10,1% соответственно от всего объема рынка вторичных квартир. Минимальную долю составляет предложение в Адмиралтейском и Петроградском районах — на каждый приходится не больше 4,3% от общего объема выставленных на продажу квартир. Самое дорогое жилье предлагается в центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском и Московском). Средняя цена «квадрата» здесь на начало ноября составила 100-145,3 тыс. рублей. Самые дешевые квартиры — в Красносельском и Невском районах Петербурга, где метр жилья предлагается по 79,6 тыс. рублей.
Средние цены предложения на начало ноября составили на однокомнатные квартиры 4,1 млн рублей, на двухкомнатные — 5,8 млн рублей, на трехкомнатные — 8,1 млн. При этом наибольший рост в цене с начала года демонстрируют «однушки»: они подорожали на 8%, в то время как «двушки» — только на 5%, «трешки» — на 4%.
Однако эксперты не склонны переоценивать интерес покупателей к вторичному жилью. Эксперт агентства недвижимости Becar Леонид Сандалов говорит, что многих продавцов не устраивает доход, который они сейчас могут получить от продажи своей недвижимости, поэтому они снимают квартиры с продажи. «Пока вторичный рынок является рынком покупателя. Доказательством этому служат высокий срок экспозиции и готовность продавцов идти на значительные скидки для реальных покупателей», — говорит Леонид Сандалов.
Аналитики не ждут от 2014 г. никаких рекордов в отношении недвижимости — как вторичной, так и первичной. Несмотря на относительно успешную для вторички осень, в целом по итогам года продажи будут на среднем уровне, говорят эксперты. Риелторам же становится все труднее: в периоды экономических кризисов люди стараются максимально экономить, поэтому все чаще при покупке жилья самостоятельно оформляют документы, не обращаясь к услугам агентов, отмечает Леонид Сандалов. «Впрочем, судя по тому, что сейчас мы не наблюдаем массового закрытия агентств недвижимости, можно говорить о том, что рынок риелторов выживает», — оптимистично резюмирует он.