Коммерческая недвижимость: Второй шанс для «промки»
По оценкам Maris, на данный момент общая площадь функционирующих реконструированных офисных зданий дотигает 745 000 кв. м. Причем такие объекты отличаются довольно высокой заполняемостью: доля свободных площадей находится на уровне 9%
Характерная особенность офисов, расположенных в бывших цехах, – хорошие электрические мощности, высокие потолки и широкий шаг конструктивных колонн, что позволяет предоставить клиентам более разнообразные планировки.
Диапазон ставок аренды велик – от 700 до 1700 рублей за кв. м в месяц с учетом эксплуатационных расходов и НДС, однако большая часть вариантов сдается по 1000–1300 рублей. Максимум – 2000 рублей за «квадрат».
Наибольшим спросом такие конторы пользуются у рекламных агентств, компаний в сфере IT и телекоммуникаций, а также представителей СМИ и PR-агентств.
Исторические названия фабрик редко закрепляются за новенькими бизнес-центрами. Редкие примеры уцелевших заводских брендов: БЦ «Треугольник» (на месте бывшей Российско-американской резиновой мануфактуры), БЦ «Лангензипен» и «Эриксон».
В основном для Петербурга характерна точечная реконструкция фабричного наследия под офисы. Комплексный подход практикуют редко. Среди проектов, реализованных по такой схеме, наиболее показателен «Келлерманн-центр» (в прошлом женская рукодельная школа императрицы Марии Александровны, а затем швейная фабрика «Первомайская заря»). Деловой квартал «Выборгская набережная» объединяет пул бизнес-центров: «Гренадерский», «Гельсингфорсский», «Красная заря» и «Эриксон». В границах бывшей Александро-Невской мануфактуры К. Я. Паля (впоследствии – фабрика им. В. П. Ногина), действуют одноименный БЦ класса С и БЦ «Фидель» (класс В+). Есть планы по дальнейшему развитию территории.
Под офисные нужды удачно перепрофилируются здания типографий, построенных на рубеже XIX–XX веков. К таковым относится БЦ «Сенатор» на 2‑й Советской улице, расположенный в здании бывшей «Детской книги» (печатня Яковлева 1897 года постройки), и бизнес-центр на 4‑й линии Васильевского острова (книгоиздательство А. Ф. Девриена). А вот здание издательства «Правда» на Херсонской ул. не уцелело, хотя возведенный на его месте бизнес-центр частично сохранил историческое название – «Ренессанс Правда».
Наибольшая активность девелоперов по реконструкции производственных объектов под деловые центры наблюдалась в предкризисные 2005–2008 годы, когда офисный рынок находился на пике своего развития, а арендные ставки были максимальны. Тогда ежегодно вводилось в среднем 80 000–100 000 кв.м реконструированных площадей. По данным Maris, за этот год сдано около 45 000 кв.м офисов такой категории, прогноз на 2015‑й – примерно 30 000 кв. м. Так, в начале следующего должен открыться БЦ (около 9000 кв.м) на ул. Красного Курсанта, 25 (Петроградская сторона). В прошлом – шестиэтажный кирпичный корпус завода «Красное знамя».
Арендная ставка заявлена на уровне 950 руб./кв. м. В ближайшей перспективе – запуск БЦ «Маркс» на Измайловском проспекте (до революции типография петербургского издателя А. Ф. Маркса). В разработке находится проект San Gally Park Center на месте чугунолитейного и механического завода Ф. К. Сан-Галли на Лиговском проспекте (компания Raiffeisen evolution). «Пекарь» получил разрешение на строительство бизнес-центра вместо собственного производства на 11‑й Красноармейской ул., 18–20.
– Как правило, собственники промышленных объектов не меняют их назначения и не модернизируют технологии. Если площадка востребована под бизнес-центра класса В, проще ее продать, чем развивать самому. Реконструированные офисы пользуются спросом у арендаторов, потому что они существенно дешевле новеньких бизнес-центров класса А, но зачастую не уступают им по оснащению. Подобные деловые комплексы за пределами центра Петербурга (в районе Пискаревского проспекта, ул. Руставели, в Озерках, в районе Старой Деревни), как ни странно, заполнены лучше, чем БЦ класса А, построенные за последние два года. В этом году на продажу выставлено много производственно-складских площадей. Думаю, в 2015‑м их начнут активно покупать под редевелопмент.