Балтинфо: Коммерческая недвижимость год – без гарантий

26 декабря 2014

Из-за нестабильной экономической ситуации рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает перемены. До «заморозки» проектов еще далеко, но спрос на новые офисы и объекты торговли уже сокращается. Поэтому эксперты смотрят в перспективы 2015 года без оптимизма.

 

Торговля: рост вакансий

 

Сегмент торговой недвижимости оказался наиболее чувствительным к экономическим встряскам этого года. В первом полугодии этот рынок чувствовал себя уверенно, количество свободных площадей в торговых центрах сокращалось. Однако к осени ритейл оценил масштаб последствий санкций и внутренних экономических проблем, которые вылились в значительное сокращение потребительского спроса. Игроки рынка (в частности, fashion-операторы) урезали планы по развитию. Заметной тенденцией также стало стремление арендаторов занять место в торговых центрах, сохранивших высокий интерес со стороны покупателей.

 

В среднем доля вакантных площадей в торговых центрах города на конец года составила 6% (по данным АРИН, в зависимости от локации уровень вакансии в одном ТЦ сегодня составляет от 5% до 30%). «После нового года, когда произойдет перерасчет закупочных цен по новым курсам, потребительский спрос, вероятно, упадет еще больше, – отмечает руководитель офиса JLL в Петербурге Андрей Амосов. – В связи с этим мы прогнозируем рост вакансий в следующем году с 6 до 7,5%». В «эталонном» с точки зрения глубины кризиса 2009 году, по данным JLL, доля вакансий в качественных торговых центрах Петербурга достигала 13%.

 

По уровню ввода торговых площадей 2014 год показал наименьший объем за последние пять лет. Открылось всего два новых торговых комплекса – ТРЦ «Монпансье» (30,5 тыс. кв. м) и ТРК «Европолис» (60,5 тыс. кв. м). В 2015 году в числе новых открытий пока заявлены только вторая очередь ТРК «Питер-Радуга» и первый в Петербурге аутлет-центр Outlet Village Pulkovo (первая очередь).

 

Максимальные ставки аренды в городских ТЦ сейчас в среднем составляют две тысячи долларов за «квадрат». В условиях колебания курса рубля арендаторы часто договариваются о фиксации верхней границы курса или привязывают ставку аренды к проценту от товарооборота. Что касается стрит-ритейла, то здесь наблюдается повышенная ротация арендаторов и перевод ставок в рублевые.

 

«Ближайшие два года не будут блестящими для ритейла», – резюмирует директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей JLL Татьяна Ключинская. В кризис, отмечает эксперт, традиционно лучше других сегментов чувствует себя «детский» ритейл. Также хорошо выживают кинотеатры, где традиционно более низкий чек в сравнении с другими видами «зрелищ». В плане развлечений, отмечает Татьяна Ключинская, российским ТРК и ТРЦ есть куда расти: доля этого сектора в российских центрах достигает максимум 30 – 35%, в то время как на Западе она составляет до 80%. «Там не боятся длительного срока окупаемости таких проектов, а наши девелоперы пока «жирноваты», – отмечает Ключинская.

 

Еще одной перспективой для развития торговой недвижимости эксперты называют пригородные районы города, где сейчас ведется масштабное жилищное строительство: в ближайшей перспективе там явно будет не хватать «хлеба и зрелищ».

 

Офисы: спрос все ниже

 

В мае текущего года эксперты Maris в ассоциации с CBRE обзвонили более 700 компаний, арендующих офисы в Петербурге, с вопросами о самочувствии их бизнеса. Большинство опрошенных были осторожны в прогнозах и занимали выжидательную позицию. Осенью аналитики повторили телефонный обзвон, результаты которого уже не обнадеживали: часть компаний не вышла на связь (даже телефоны и сайты были удалены), многие заявили о сокращении сотрудников и уменьшении занимаемых площадей. Более всего кризисные тенденции затронули сектор логистики, пострадавший от ввода продуктового эмбарго, компании сферы IT (их не обошли стороной американские санкции), строительства (отмена валютных контрактов), а также туризм, который в этом году потрясла череда банкротств.

 

Спрос на офисы к концу года ощутимо просел, говорит заместитель генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Надежда Ермишина. За 11 месяцев он снизился на 30%, а в декабре кривая спроса еще сильнее устремилась вниз. «Никакой положительной динамики мы не ожидаем», – отмечает Надежда Ермишина. По ее словам, рост ставок в офисном сегменте остановился еще весной 2014 года, а в конце ноября в сегментах А и В фиксировались сделки уже по ставкам ниже рыночных. Заметным трендом стал переход на рубли даже тех, кто исторически заявлял ставки в долларах и евро.

 

Арендодатели вынесли уроки из кризиса 2008 года, резюмируют эксперты NAI Becar. Бизнес-центры борются за арендаторов снижением ставок, повышением уровня сервиса, включением отделки в стоимость аренды и прочими методами, благодаря которым пока не наблюдается массовой миграции в помещения более низкого класса.

 

Аналитики отмечают, что в качественных объектах с адекватной ценовой политикой спрос на площади в 2015 году будет стабильно высоким. Но в целом перспективы офисного сегмента коммерческой недвижимости во многом определят экономические условия в стране. «В следующем году спрос будет ниже на 20-25%, чем в 2014 году. Если к весне 2015 года ситуация не улучшится, снижение спроса продолжится. Ставки будут снижаться пропорционально», – считает директор департамента брокериджа NAI Becar Михаил Рожко. Региональный директор EKE Group в России Андрей Хитров добавляет: если ЦБ РФ не снизит ставку рефинансирования в первом квартале 2015-го, бизнес «задохнется», и офисные центры почувствую значительный отток. Если же валютные курсы стабилизируются и ставка будет снижена, то уже к лету на рынке может начаться рост.

 

По данным Maris в ассоциации с CBRE, в текущем году лучше рынка (то есть, переезжали и расширялись) чувствовали себя арендаторы в сфере IT (за исключением компаний, завязанных на американские контракты), образования (частные детсады, школы, институты), госкомпании и городские комитеты, а также «Газпром». Однако все эти «кормильцы» арендуют лишь 11% рынка офисов Петербурга.

 

Склады: об импортозамещении не слышали

 

Для этого сектора коммерческой недвижимости 2014 год стал рекордным в плане ввода новых объектов. Впервые за шесть лет только спекулятивных площадей было введено 250 тыс. кв. м, говорит генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. На рынок вышел новый девелопер – «Адамант» с самым крупным за текущий год реализованным проектом (складской комплекс класса «А» в Шушарах площадью 78,4 кв. м).

 

Порядка 70% сделок пришлись на крупные складские площади (от 10 тыс. кв. м). Как правило, в них участвовали ритейлеры и дистрибуторы, а вот доля производственных компаний сократилась. «Несмотря на планы по импортозамещению и высказывания руководства страны, активности ни в строительстве, ни в аренде складских площадей пока не видно», – говорит Андрей Косарев. – Возможно, пока они загружают имеющиеся мощности».

 

Почти половина складских помещений приобретались и сдавались в аренду по схеме built-to-suit (под конкретного арендатора). Это говорит о том, что у этих компаний есть четкое понимание стратегии развития, несмотря на все сложности текущей экономической ситуации, считает Андрей Косарев. Влияние же санкций и колебаний валютного рынка выразилось в том, что ряд арендаторов стали оптимизировать занимаемые площади, а также переходить от валютных ставок аренды к рублям.

 

Из-за большого объема ввода новых площадей доля вакансий в этом секторе недвижимости на конец 2014 года составила 5,5%. По прогнозам экспертов Colliers, в течение следующего года объем свободных площадей сократится, так как основная часть объектов была введена под нужды определенных арендаторов.

 

Будут ли в следующем году вводиться новые объекты, покажут итоги первого квартала, когда станет ясно, насколько глубок нынешний экономический кризис.